Продавая недвижимость на территории России, и граждане страны, и нерезиденты обязаны платить налог с продажи. Это один из самых существенных налогов для физических лиц: из-за ценности налогооблагаемой базы – то есть дома или квартиры, он достигает сотен и миллионов рублей. Кто может избежать уплаты налога и что на этот счёт нового в законодательстве – рассказывают эксперты экосистемы ИЦ.

Если вы риэлтор или ипотечный брокер, то знание этих правовых нюансов позволит вам стать полезнее для клиентов. Возможно, вы даже поможете клиенту сэкономить деньги – выстроив стратегию продажи так, чтобы избежать налогообложения.

Каков размер налога в стандартных ситуациях

Ставка на продажу жилья для граждан РФ – 13%.

Если же продавец не является резидентом страны, то есть прожил на территории России меньше 183 дней за последние 12 месяцев, – ставка повышается до 30%. Этот нюанс стал особенно актуален в последние годы, в связи с активизировавшейся релокацией.

Когда платить налог не нужно

Законом установлен довольно широкий перечень исключений, позволяющий вообще ничего не платить при продаже жилища:

• Если жильё стоит менее 1 млн рублей. И речь не только о покосившихся домиках или квартирах в Воркуте. В тех случаях, когда недвижимость находится в долевой собственности у нескольких хозяев (например, у приватизировавших родителей и детей), каждый имеет право реализовать свою долю без уплаты налога – если она дешевле миллиона. Важный нюанс: если цена продажи ниже кадастровой стоимости, придётся платить налог с суммы, составляющей 70% от кадастра.
• Если продаваемое жильё – единственное у продавца.
• Если квартира или дом находится в собственности более 5 лет.
• Если недвижимость в собственности 3 года, но была получена а) по наследству, б) по договору дарения от близких родственников, в) по договору ренты, г) по итогам приватизации. -А также, с некоторыми дополнительными условиями, в тех случаях, когда продавцом выступает семья с двумя детьми, которые являются несовершеннолетними или студентами-очниками до 24 лет (детей, конечно, может быть и больше).

Как уменьшить налогооблагаемую базу

Как уже говорилось, если вы продаёте квартиру по той же цене, что и покупали – налога не будет. Но что, если цена возросла всего-то тысяч на сто? Неужели придётся заплатить налогов больше, чем заработал на росте? Нет.

Из налогооблагаемой базы можно произвести вычет на сумму расходов, понесённых при покупке. Например: купили за ₱4 млн, продали за ₱5 млн, налог рассчитывается с ₱1 млн. Кстати, ипотечные проценты тоже пойдут в зачёт.

Есть и другой вариант: применить стандартный налоговый вычет в размере ₱1 млн, ежегодно полагающийся каждому гражданину РФ.

К сожалению, оба варианта использовать не получится: надо выбирать один. Какой именно – решает сам продавец, исходя из соображений выгоды.

Как выстроить сделку по продаже унаследованного жилья

Чтобы вообще не платить налог при продаже жилой недвижимости, доставшейся по наследству, надо выждать три года. Но льготный срок владения распространяется только на тех, кто получил наследство от близких родственников. К ним относятся:

• супруги, состоявшие в официальном браке;
• родители и дети;
• бабушки и дедушки, а также внуки;
• братья и сёстры, в том числе неполнородные (если общий только один родитель).

Если же квартира досталась от тёти или прабабушки – увы, остаточный срок владения будет стандартным: пять лет.

Налогооблагаемую базу при получении наследства можно уменьшить тремя способами:

1.Использовав право на ежегодный налоговый вычет в размере ₱1 млн.

2.На сумму, с которой был уплачен НДФЛ при оформлении наследства. Например, правнук уже уплатил 13% государству при получении квартиры с кадастровой стоимостью ₱3 млн. Через два года решил продать – уже за ₱5 млн. Из суммы продажи вычитается три миллиона, налогооблагаемая база составляет ₱2 млн.

3.На расходы дарителя, которые он понёс, приобретая недвижимость. Например, гражданин Н. купил квартиру за ₱5 млн и оставил в наследство сыну. Наследник продаёт жильё через два года за ₱8 млн. Из этой суммы он может вычесть ₱5 млн, потраченные отцом. Налогооблагаемая база составит ₱3 млн. (С приватизированными квартирами этот метод не работает – считается, что на их приобретение средства не тратились).

Важный нюанс. Наследник может выбрать только один из способов уменьшения налогооблагаемой базы – тот, который сочтёт для себя боле выгодным.

Что нового в законодательстве для семей с детьми

Если в семье двое детей или больше, расширяться стало проще. Не нужно ждать пять лет с моменты покупки двушки, чтобы приобрести трёшку или построить дом. Теперь такая семья может в любой момент совершить продажу жилья с целью покупки нового, и не платить налоги. Обязательные условия:

• В семье как минимум двое несовершеннолетних детей (родных или усыновлённых). Если дети – студенты и учатся на очной форме, они подходят под условия до 24 лет.
• Новое жильё должно быть лучше продаваемого: или кадастровая стоимость выше, или площадь больше.
• Приобретаемое жильё не должно быть слишком роскошным – максимальная сумма, чтобы можно было применить льготу, – ₱50 млн.
• Купить новое жильё надо либо в том же году, когда совершена продажа старого, либо до 30 апреля следующего.
• У семьи не должно быть другого жилья, но допускается владение 50%-ной долей в другой квартире (например, у родителей супругов).

Хорошая новость: получить налоговый вычет стало проще

Порядок его получения упрощён: достаточно подать заявление в личном кабинете на сайте ФНС. Такой вариант доступен, если жильё было приобретено после 2019 года в ипотеку, а выдавший её банк подключился к сервису упрощённых налоговых вычетов. Деньги в этом случае поступят в течение двух месяцев.

Важный нюанс: с 12 апреля 2022 года все электронные письма в ФНС должны направляться с российских почтовых сервисов. То есть, к примеру, mail.ru или yandex.ru подойдут, а гугловская почта – нет.

Что посоветовать клиенту, продающему жильё

Если ваш клиент планирует продать жилую недвижимость – к примеру, чтобы вложиться в новую, и подпадает под налогообложение, вы можете посоветовать:

1. Подождать с продажей, если до истечения минимального срока владения осталось всего ничего.

2. Получить один из вычетов – наиболее выгодный для клиента:

• налоговый вычет в размере ₱1 млн;
• вычет на сумму понесённых расходов – им или наследодателем;
• вычет на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при оформлении наследства.

3. Напомнить семье с детьми о законодательном новшестве, расширяющем возможности для улучшения жилищных условий.

Давая полезные советы своим клиентам и помогая им оптимизировать сделки, вы повысите свою экспертную репутацию. А значит, работа на платформе Ипотека.Центр станет ещё эффективнее. Следите за нашими публикациями: юристы ИЦ всегда готовы разъяснить вам законодательные нюансы, связанные с продажей и покупкой недвижимости.