Архивный материал: прогнозы были опубликованы в феврале 2024 года и не являются описанием рынка в 2026 году. Массовая программа «Льготная ипотека» завершилась 1 июля 2024 года, а адресные программы продолжили действовать на обновлённых условиях.
Рынок недвижимости и ипотечное кредитование — как сиамские близнецы, одно без другого пока немыслимо. В отношении загородной недвижимости это правило также работает. Поэтому оценивая тенденции рынка ИЖС, стоит ориентироваться на прогнозы по ипотеке на ближайшее время. И наоборот.
Какие тенденции рынка ИЖС можно было наблюдать в 2023 году и какие перспективы ждут рынок недвижимости в 2024? Попробуем разобраться.
О прогнозах на 2024 год
В феврале 2024 года авторы прогнозировали рост цен на загородную недвижимость на 10–15%, связывая его с подорожанием подрядных работ, материалов и финансирования. Ожидание единственного скачка с последующей стабилизацией было прогнозом без указанной методики и не должно использоваться как подтверждённый итог или текущая оценка.
А что там со льготной ипотекой?
На дату публикации одной из главных неопределённостей была судьба льготных программ. Эксперты Ипотеки.Центр предполагали, что государство не отменит льготы. Этот прогноз не подтвердился в отношении массовой программы «Льготная ипотека»: она завершилась 1 июля 2024 года. Семейная и другие адресные программы продолжили действовать на обновлённых условиях.
На первое полугодие 2024 года авторы давали позитивный прогноз спроса. После 1 июля завершилась именно массовая «Льготная ипотека», но не вся государственная поддержка. Поэтому снижение интереса к ИЖС было риском и авторским прогнозом, а не неизбежным следствием полного прекращения льготных программ.
Авторы предполагали, что часть спроса может перейти от квартир в новостройках к ИЖС. Это была гипотеза 2024 года: относительная доступность квартиры, участка и дома зависит от региона, бюджета, стоимости строительства и доступных кредитных программ.
Привлекательность ИЖС определяется множеством факторов:
- сопоставлять стоимость дома и квартиры нужно в одной локации и с учётом участка, коммуникаций и готовности объекта; цифры 10,5 и 12,5 млн рублей из исходной версии не имели указанной методики и поэтому удалены;
- на начало 2024 года льготные программы могли давать более низкую ставку, чем рыночная ипотека; конкретные ставки, лимиты и требования меняются, поэтому эти цифры нельзя использовать как текущие;
- ИЖС может дать возможность жить за городом, но качество дорог, коммуникаций и социальной инфраструктуры нужно проверять для конкретного посёлка.
Авторы ожидали, что в 2024 году основная часть спроса придётся на объекты, подходящие под льготные программы, прежде всего на бюджетные дома для постоянного проживания. Это прогноз исходной публикации, а не подтверждённая структура рынка.
Авторы ожидали, что в 2024 году основная активность придётся на участки под строительство ИЖС, а спрос на готовые дома ослабнет. Формулировка о продаже вторичных домов «исключительно за наличные» была слишком категоричной: готовый дом может приобретаться и с рыночной ипотекой, если объект и заёмщик соответствуют требованиям банка. Снижение спроса, ценность самого дома и возможный дисконт зависят от региона, состояния объекта и доступности финансирования.
Эксперты Ипотеки.Центр предполагали, что в 2024–2025 годах ускорится строительство более компактных домов и развитие повседневной инфраструктуры посёлков. Вывод о неизбежном выравнивании комфорта с городскими квартирами и последующем росте цен был прогнозом, а не установленным фактом.
И несколько слов про ушедший 2023 год
В исходной ретроспективе авторы оценивали 2023 год как относительно стабильный для цен на готовые дома и отмечали активность застройщиков и рост стоимости участков. Поскольку в статье не были приведены статистика, география и методика, формулировка «все прогнозы сбылись» заменена на эту ограниченную авторскую оценку.