Вместе с Антониной Николаевой разбираемся в сложных нюансах страхования ипотечных кредитов.

Страхование ипотеки — одна из самых болезненных тем для заемщиков. Они неохотно заключают договоры и постоянно пытаются сэкономить и отказаться от страховки. В некоторых банках, конечно, возможно отказаться от ипотечного страхования, например жизни, трудоспособности, риска утраты или повреждения имущества, но ставка по ипотеке возрастет, а вот страховать гражданскую ответственность заемщик не обязан и отказ от этого вида страхования не повлечет за собой повышение ставки.

Задача ипотечного брокера или исполняющего его функции риелтора — донести до клиента необходимость покупки конкретного полиса. Специалист должен подобрать оптимальную программу, обозначить ее выгоды, а также уточнить, от чего зависит цена страховки. Последний момент — ключевой, на нем стоит сделать акцент.

От чего зависит стоимость страховки?

Страховая премия зависит от стоимости ипотечного кредита и тарифа. Последний формируется страховыми компаниями в соответствии с внутренней политикой и ряда факторов, которые могут повлиять на рискованность страхования клиента или объекта и размера возможных потерь вследствие дефолта заемщика.

Стоимость конкретного полиса зависит от многих факторов, например:

• страхование недвижимости (предмета ипотеки) зависит от типа объекта, года его постройки, месторасположения, перепланировок и типа перекрытий;
• страхование жизни — от возраста и пола заемщика, состояния его здоровья, наличия хронических заболеваний, рода деятельности и других обстоятельств вплоть до активных занятий травмоопасными видами спорта;
• страхование титула (риска утраты или ограничения права собственности) — от срока действия договора, по которому продавец купил недвижимость, частоты продажи имущества, надёжности продавца и «чистоты» объекта по результатам юридической экспертизы.

Обязательным в соответствии с Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке» является только страхование предмета залога — приобретаемого объекта недвижимости. Однако договором может быть предусмотрено право кредитора увеличить процентную ставку по кредиту при отсутствии страхования жизни, имущества и титула. Поэтому заемщику не всегда выгодно отказываться от них.

Как предложить клиенту самую выгодную страховку?

Платформа Ипотека.Центр помогает риелторам быстро находить лучшие предложения от надежных страховщиков. Их удобно сравнивать, чтобы выбирать и рекомендовать клиентам самые выгодные варианты. Среди наших партнеров — ведущие страховые компании. Все предложения доступны в личном кабинете. Провести страхование ипотеки можно онлайн — мы максимально упростили процедуру подбора выгодных предложений. В результате вы помогаете клиенту экономить.

За счет чего еще можно снизить стоимость страховки:

• Проанализируйте целесообразность оформления «необязательных» страховок и отказ от невыгодных предложений — нужно рассчитать переплату в случае увеличения процентной ставки по ипотеке и сравнить ее с размером премии.
• Посмотрите «коробочные решения» для дополнительных рисков — обычно они предусматривают страхование ответственности перед соседями, утраты или повреждения движимого имущества внутри помещения, а также повреждения отделки, страхование здоровья заемщика.
• Обсудите с клиентом досрочное погашение ипотеки. Если он будет уменьшать остаток кредита досрочно, то сможет вернуть деньги за неиспользованные периоды или снизить размер премии, если это предусмотрено договором. Некоторые страховщики также предоставляют клиентам индивидуальные скидки — стоит попробовать запросить ее при уменьшении остатка по кредиту.

На что обратить внимание при оформлении страховки?

Если договор заключается с компанией, которая аккредитована или рекомендована банком, то стоит обратить внимание на основные параметры:

• сумму страхования кредита — она должна быть равна сумме кредита, в некоторых случаях сумма кредита, увеличенная на 10%. Эта сумма рассчитана на погашение ипотечного кредита и суммы %, начисленных в период вынесения решения по страховой выплате.
• застрахованные риски в зависимости от требований банка или объекта недвижимости, построен уже дом или нет;
• перечень страховых случаев и исключений, которые могут быть описаны в правилах страхования, что является неотъемлемой частью договора страхования ипотеки

Также важно ознакомиться с правилами комплексного ипотечного страхования (КИС), которые выдаются вместе с договором и размещаются на сайте страховой компании. Если страховая компания не рекомендована банком, то договор с ней придется заранее согласовать с кредитором. Процедура может занять до 30 дней.

Что будет, если не продлевать полис?

Во-первых, кредитор может увеличить процентную ставку по кредиту согласно условиям договора. Во-вторых, он вправе потребовать полного досрочного погашения кредита в связи с неисполнением заемщиком своих обязательств. При этом не будет иметь значения качество обслуживания кредита — своевременное внесение платежей, отсутствие задолженности.

Можно ли поменять страховую, если нашлись более выгодные условия?

Да, поменять страховую компанию можно. Но здесь важно, чтобы новая страховая компания была аккредитована в банке, выдавшем ипотеку. Если новая страховая компания — из списка рекомендованных, то проблем не возникнет. Предыдущий договор страхования будет расторгнут в одностороннем порядке по причине неуплаты очередной страховой премии, а новый начнет действовать. Но если компания не аккредитована банком, то необходимо согласовать смену полиса до истечения оплаченного периода по текущему договору страхования. А еще можно ближе к окончанию оплаченного периода обратиться в свою же страховую компанию, возможно они предложат более выгодные условия, тогда не нужно будет расторгать договор страхования

Что лучше страховать при приобретении новостройки, а что — при покупке вторичного жилья?

В случае с новостройкой на этапе сделки банки попросят застраховать только жизнь и трудоспособность заемщика. От этих страховок можно отказаться в большинстве банков, предварительно изучив условия кредитного договора при отказе от данного вида страхования. После завершения строительства и по факту регистрации права собственности потребуется застраховать конструктив помещения (само помещение, стены, потолок, пол от существенных дефектов и разрушений)

Иногда выгоднее приобрести «коробочное страхование» — продукт, по которому предусмотрена страховка сразу трех рисков: ответственности перед соседями, утраты или повреждения имущества внутри помещения, а также повреждения отделки. Предложение актуально при покупке недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке. При приобретении вторичного жилья банки просят застраховать не только имущество, жизнь и трудоспособность заемщика, но и риск оспаривания права собственности на ипотечную недвижимость.

Но если у вас есть хоть малейшие сомнения в том, что право собственности в будущем может быть оспорено самим продавцом, членами его семьи или третьими лицами, — титул лучше застраховать. При этом оптимальным вариантом будет страхование не на сумму остатка задолженности, а на полную стоимость имущества по договору приобретения, уведомив об этом страховую компанию, т.к. это не входит в обязательные требования банка при ипотечном страховании.

Подорожают ли страховки в России из-за экономического кризиса?

Вряд ли можно однозначно ответить на этот вопрос. Тарифы на страхование не зависят от уменьшения или увеличения ставок по ипотечным кредитам. Но страховые компании вправе пересматривать их при возрастании рисков выплат по страховым случаям или убыточности определенных секторов страхования. Тогда нестабильная экономическая ситуация может отразиться в том числе и на тарифах по страхованию ипотеки.

Что еще важно знать о страховании ипотеки:

Некоторые страховые готовы подготовить полис по временному удостоверению личности.

Перерыв между оплаченными сроками действия полисов может грозить:

• повышением ставки по ипотеке;
• требованием ее досрочного погашения;
• отсутствием выплаты при наступлении страхового случая.
• некоторые банки проверяют наличие активного страхового полиса у заемщика раз в год, другие — раз в месяц.

При смене страховой компании:

• уточните у банка возможность смены страховщика;
• страхуйте только обязательные риски;
• обращайтесь только в аккредитованные банками компании;
• просите скидку у страховщика;
• уточняйте возможность оформления договора онлайн и способы его оплаты.
• Не рекомендуется менять страховую компанию до истечения оплаченного периода - это не выгодно застрахованному.