Специалистам по ипотеке и риэлтерам порой приходится сталкиваться со сделками, подразумевающими особый формат ипотеки: вместо классического механизма эскроу используются аккредитивы или применяется переуступка прав требования. Как правило, это позволяет снизить ипотечный платёж, так как застройщики в подобных случаях предоставляют льготы. В то же время Центробанк в официальном релизе предупредил о рисках, связанными с этими ипотечными механизмами. Так стоит ли их использовать? Предлагать ли клиентам такую ипотеку? И как отвечать на их вопросы о рисках? Давайте разбираться.

Как застройщики пытаются обойти механизм эскроу

С 2019 года строительство многоэтажных зданий ведётся на основе проектного финансирования: деньги клиентов, приобретающих жильё на этапе строительства, кладутся на защищённые эскроу-счета. Это защищает клиента от участи стать обманутым дольщиком, годами требующего сдачи долгостроя.

Без эскроу-счетов застройщик вправе продавать квартиры в том случае, если здание возведено на 30%, а десятая часть площади уже раскуплена по договорам долевого участия. Возникает определённый риск для покупателя, однако каждый сам вправе решать: брать ли квартиру на данных условиях сейчас или покупать после сдачи дома – но по более высокой цене.

Некоторые застройщики действуют недобросовестно: предлагают договоры предварительной купли-продажи, инвестирования, бронирования и другие хитроумные сделки, при которых механизм эскроу игнорируется уже в самом начале строительства. Покупатель в таких случаях не защищён никак.

Законно ли использовать аккредитивы?

Популярный способ строительства с обходом эскроу-счетов – использование при ипотеке банковских аккредитивов. Метод законный, но в нём заложены определённые риски для покупателя.

В чём суть? Банк совместно с застройщиком предлагает клиентам ипотечный договор долевого участия (ДДУ), но часть средств отправляется не на эскроу-счёт, а на аккредитив. Такой подход позволяет банку получить доход от средств, находящихся в его распоряжении (на аккредитиве). Застройщик получает в обмен возможность предложить покупателю льготную ипотечную ставку. Покупатель, в свою очередь, экономит деньги: ипотека обходится дешевле.

В идеальном случае, если застройщик выполняет свои обязательства и вовремя сдаёт дом, в выгоде все.

В чём же риск? Проблемы возникнут, если у банка отзовут лицензию. Деньги дольщиков на эскроу-счетах застрахованы государством. А на аккредитивах – нет. При отзыве лицензии средства с аккредитивов в лучшем случае будут перечислены застройщику правопреемником, а это чревато срывом сроков строительства. В худшем деньги могут пойти на выплаты по долгам: в отличие от счетов эскроу, приставы могут списывать средства с аккредитивов в пользу кредиторов.

Если ипотечник попадёт в столь неприятную ситуацию, он рискует потерять квартиру (ведь ДДУ оплачен лишь частично), и при этом останется должен по ипотечному кредиту (деньги-то брал у банка).

Конечно, отзыв лицензии у крупных банков, возглавляющих топ, маловероятен. А вот чем меньше банк, тем больше рисков с аккредитивами.

Почему аккредитивы законны? Дело в том, что закон не уточняет, в какие сроки следует перечислять деньги дольщиков на эскроу-счета. Это можно сделать и через пару дней, и через пару лет.

Что посоветовать человеку, берущему ипотеку и рассматривающему вариант с аккредитивом из-за привлекательности ипотечной ставки? Во-первых, разъяснить все особенности данного механизма и сопутствующие риски. Во-вторых, посоветовать оценить надёжность банка. Дальше уже он сам примет решение.

В любом случае, ипотечному специалисту, заботящемуся о своей репутации, при оформлении договора стоит уточнить сроки перечисления средств на эскроу-счет, и проинформировать об этом клиента.

Что такое договор переуступки

Это тоже законная схема, но тоже включающая риски. Застройщик продаёт строящееся жильё аффилированному лицу (например, агентству) и перечисляет полученные деньги на эскроу-счета. Загвоздка в том, что квартиры продаются по стоимости, заниженной в несколько раз. Поэтому на эскроу поступают незначительные средства, которые не смогут обеспечить продолжение строительства в случае форс-мажора.

Затем эти квартиры поступают от лица фиктивного покупателя на реализацию по рыночной цене. Сделка с реальным покупателем осуществляется на основании договора цессии (переуступки прав). Человек, покупающий такую недвижимость, получает ДДУ и счет эскроу – всё, как полагается по закону. Вот только это счёт, на котором лежат средства, полученные при продаже квартиры по заниженной цене. А разницу между заниженной и реальной стоимостью аффилированное лицо передаёт застройщику, минуя счета эскроу.

Если застройщик честно выполнит обязательства, проблем ни у кого не возникнет. Покупатель, возможно, даже выгадает за счёт небольшого дисконта, который иногда предоставляется при подобных сделках. Но не факт: зачастую строительные компании, проворачивающие эту схему, работают в паре с агентством, которое носит аналогичное или похожее название и позиционирует продажи от лица застройщика. Неосведомлённого покупателя это может ввести в заблуждение.

В чём риск? В дефолте застройщика. В этом случае большая часть средств, уплаченных за квартиру реальным покупателем, будет потеряна.

Стоит ли использовать механизмы с аккредитивами или переуступкой прав?

Таким образом, при использовании аккредитивов риски связаны с отзывом лицензии у банка, а при переуступке прав – с дефолтом застройщика. В то же время оба альтернативных механизма многие клиенты считают интересным вариантом экономии.

Центробанк обсуждает с правительством варианты запрета схем, позволяющих обходить эскроу, однако на данный момент они не запрещены.

Задача риэлтор и ипотечного специалиста в этой ситуации – дать клиенту детальную консультацию с разъяснением особенностей альтернативного кредитования и выяснить, осознаёт ли человек возможные риски.

Если у вас есть вопросы, касающиеся юридических нюансов при заключении договоров с недвижимостью, эксперты платформы Ипотека.Центр помогут вам в них разобраться. Экосистема ИЦ приветствует повышение квалификации, ведь это залог вашей успешной работы и отличных заработков!