Первое полугодие 2024 года для многих россиян стало тем временем, когда нужно напрячь все силы, разбежаться и запрыгнуть в последний вагон. Люди прикладывали максимальные усилия, чтобы успеть взять ипотеку с господдержкой под 8%. Смогли не все: кто-то только начал копить на первоначальный взнос, а кто-то почти накопил… но размер взноса поднялся с 1 января с 10% до 30%. Ну а с 1 июля главная льготная ипотека России, которую могли взять все желающие, а не только айтишники или семьи с детьми, полностью закрыта.

И что же дальше? Как теперь покупать квартиры, если сразу нет крупной суммы? Брать ли стандартную ипотеку или копить, пользуясь высокой ключевой ставкой? Упадут ли цены на новостройки? Чего вообще теперь ждать от рынка жилья? Эти вопрос сейчас слышит, наверное, каждый риэлтор и ипотечный брокер.

Попробуем проанализировать состояние рынка и наметившиеся тенденции.

Эксперты не думают, что новостройки подешевеют

Анализ мнений экспертов, высказывающихся в СМИ, подводит к выводу: никто не ожидает серьёзного снижения цен на жильё в новостройках. Скорее, уменьшатся объёмы строительства и вывода на рынок новых объектов.

Казалось бы, при снижении спроса цены должны падать. А спрос на новостройки после отмены льготной ипотеки однозначно снизится. Однако в данном случае закон спроса и предложения корректирует дополнительный фактор: почти всё строительство ведётся с использованием механизма эскроу. Проектное финансирование ограничивает для застройщиков ценовые манёвры.

В этой ситуации для того, чтобы достигнуть баланса между предложением и спросом, застройщикам проще уменьшить предложение. Высказываются предположения, что рынок новостроек в России сузится на 30-40%.

Возможно, появятся адресные программы поддержки

Поддержать спрос способны адресные ипотечные программы, о которых говорят в правительстве. Не исключено, что в будущем появится льготная ипотека для учителей, участников СВО, молодых специалистов и ряда других категорий. Эту идею активно поддерживают сторонники социальной справедливости, так как всеобщей восьмипроцентной ипотекой в значительной мере пользовались в инвестиционных целях далеко не самые нуждающиеся граждане.

Однако есть серьёзное препятствие на пути реализации данной идеи: финансовые возможности государства. Пока это всё на уровне обсуждения.

Когда ипотека станет доступной?

Даже введение адресных программ вряд ли восстановит рынок ипотеки в прежних объёмах. Реальное восстановление и рост рынка наступит после существенного снижения ключевой ставки.

Сейчас стоимость ипотеки (20% и более) для большинства россиян неподъёмна и непривлекательна. По оценкам экспертов, чтобы ипотека стала доступной, ключевая ставка должна снизиться хотя бы до 12-13%. Тогда рынок оживится.

Брать или не брать сейчас ипотеку

При обсуждении этого вопроса с клиентом у ипотечного брокера закономерно возникает желание найти убедительные аргументы в пользу положительного решения (ведь от этого зависит его заработок). Но если для вас ценна репутация, с клиентом надо быть честным. А для этого необходимо понять, в чём заключаются реальные потребности клиента.

• Настойчиво советовать покупать квартиру в инвестиционных целях сейчас вряд ли целесообразно. Поведение рынка предсказать трудно. Скорее всего, как уже было сказано, снижения цен не будет. Но и прогнозировать устойчивый рост тоже сложно. Лучше оставить выбор целиком за клиентом, чтобы не навредить своей репутации.
• А вот если клиент планирует покупать квартиру для улучшения своих жилищных условий, или вообще для обретения крыши над головой, то это решение разумно даже при высокой ипотечной ставке. Это вопрос комфорта, личного благополучия, а не только денег.
• Поскольку сейчас высоки и ставки по депозитам, и ставки по ипотеке, многие потенциальные покупатели откладывают покупку с целью подкопить и увеличить размер первоначального взноса. А у некоторых вообще нет другого выхода, ведь размер ПВ поднялся до 30%. В этом случае ипотечному брокеру стоит поддерживать контакт с потенциальным клиентом, ведь тот не собирается отказываться от идеи купить квартиру – просто откладывает покупку до снижения ключевой ставки.

«Что, если я куплю квартиру, а цены рухнут?»

Многие клиенты сейчас колеблются. С одной стороны, они настроены брать ипотеку. С другой – боятся резкого падения цен (скажем, на 25%, как случилось с новостройками в 2015 году). Естественно, абсолютно точные прогнозы невозможны, но стоит подчеркнуть, что сейчас совсем другая ситуация. На рынок влияет не только спрос, но и механизм проектного финансирования, из-за которого застройщики вынуждены поддерживать текущие цены.

Если же покупка нового жилья кажется клиенту небезопасным вложением, есть смысл предложить альтернативные варианты на рынке вторичной недвижимости. Ведь процентная ставка по ипотеке теперь будет одинаковой.

Сейчас, конечно, непростой период. Поэтому для ипотечного брокера и риэлтора важно выбрать грамотную стратегию работы с клиентами. Не нужно активно склонять к ипотеке, не нужно отговаривать. Надо понять потребности клиента и обрисовать ему текущее положение дел на рынке, чтобы он смог обоснованно принять решение. Следуя этому принципу, вы при любой рыночной погоде сможете достойно зарабатывать на платформе Ипотека. Центр (ИЦ). А наши эксперты помогут вам с анализом текущей ситуации.