Статьи

Глупые (совсем нет) вопросы по ипотеке

10 вопросов Ивану Зинченко

Иван Зинченко
Иван Зинченко

Руководитель отдела продаж Ипотека.Центр

У человека, который хочет взять ипотеку, обычно очень много вопросов и сомнений. Сегодня вы получите ответы на самые распространённые, типичные вопросы потенциальных ипотечников. Этот материал будет интересен как тем, кто собирается покупать недвижимость, так и начинающим ипотечным брокерам, к которым обращаются за консультациями.

Отвечает Иван Зинченко, директор по продажам Ипотека.Центр.

Мне вообще дадут ипотеку?

Давайте посмотрим, как банки оценивают заёмщика, на что обращают внимание. В первую очередь – на уровень дохода и тип занятости. При этом стабильность работы, длительность стажа имеет даже большее значение. Лучше пять лет работать главным бухгалтером на одном месте, чем один год – директором планеты. Банки оценивают и должность, и карьерные перспективы. Например, если вы дошли до должности главного специалиста, банк видит, что вы продемонстрировали прогресс и у вас есть потенциал для развития.

Второй важный момент – это кредитная история, ведь любой банк максимально заинтересован в том, чтобы вы вернули кредит. Но мы, ипотечные специалисты, работаем даже с отрицательными кредитными историями. Приведу пример. У моей родственницы была незакрытая кредитная карта, на которой осталось 10 рублей. Она забыла о задолженности, банк не напоминал о такой мелочи – а в итоге эта ошибка отразилась на кредитной истории. Но проблему мы обнаружили, долг закрыли, ситуацию выправили.

Вот чего не нужно делать для выправления кредитной истории – это обращаться в МФО за микрокредитами. Распространённая ошибка. Люди думают, что так показывают свою ответственность, выплачивая микрозаймы, а банк смотрит… И что видит? Что человек регулярно «перехватывает до зарплаты» по 10 тысяч. Ну и какая ему тогда ипотека с платежом 50–60 тысяч?

Третье – это первоначальный взнос. По некоторым продуктам он может достигать 35–50%, но чаще 15–20%. Накопленный вами первоначальный взнос – это свидетельство, что вы умеете обращаться с деньгами. А вам первоначальный взнос позволяет сэкономить на платежах, так как кредит придётся брать меньший.

Все эти обстоятельства банки анализируют комплексно. Хорошая новость в том, что, если вы не вписались в риск-модель банка «А», это не означает, что вы не подойдёте банку «Б». Обращайтесь к ипотечному брокеру, и для вас подберут банк с наиболее высоким шансом на одобрение ипотеки.

Кстати, лучше подобрать один банк, чем рассылать заявления веером. Когда банки видят, что человек уже получил много отказов, это тоже негативно сказывается на образе потенциального заёмщика.

Дадут ли мне вторую ипотеку, если одна уже есть?

Хорош вопрос! Конечно, дадут – если ваши доходы этого позволяют. Дадут и две, и три, и пять ипотек. Когда в 2020 году запустили льготную ипотеку, и у нас клиенты в очереди выстраивались и брали по три, пять квартир! Ведь это выгодная инвестиция.

Поэтому не бойтесь обращаться за второй ипотекой, даже если ещё не выплатили первую. Более того, у многих банков даже есть скидки на повторные ипотечные кредиты. Если вы зарекомендовали как ответственный плательщик, доверие банка к вам повышается.

Ипотека – отличный инструмент, и этим надо пользоваться.

Вы помогаете с нужными документами?

Смотря что имеется в виду под помощью. Мы помогаем безошибочно собрать пакет документов, который требуется для получения ипотеки, но не занимаемся фальсификациями.

Фальсификации (чаще всего «нарисованная зарплата») – это самый простой способ получить в банке несмываемую чёрную метку. Часто люди с серыми доходами думают, что им не одобрят ипотеку, и кормят армию «рисовальщиков». Это худшее, что можно сделать, планируя ипотеку. Ведь сейчас есть несколько банковских систем, где службы безопасности банков обмениваются данными о клиентах. Если в одном банке обнаружат, что вы подали сфальсифицированную справку о доходах – это станет известно всем. Чёрная метка останется с вами навсегда.

А ведь с серыми доходами вполне можно взять ипотеку. Берут ипотеки и ИП, и самозанятые. Если вы на дому «ноготочки пилите» или печёте керсики-тортики, если у вас инвалидность или даже судимость – всё это не является препятствием для ипотеки (у меня были подобные случаи в практике), а вот «нарисованные» документы – являются.

Если у вас сложная ситуация, будьте максимально честны с ипотечным специалистом – как с доктором. Говорите всё как есть, а дальше мы уже придумаем, что делать с вашим диагнозом.

Возможно, подобранный вариант будет не самым выгодным, но лучше через полгода рефинансироваться под более низкий процент, чем совсем закрыть для себя возможность кредитования во всех банках.

У вас есть свои люди в банках?

Конечно, есть. Смысл работы ипотечного специалиста не только в том, что он знает все условия в десятках банков, но в связях, позволяющих решать сложные ситуации. У нас есть контакты вплоть до андеррайтеров – то есть тех людей, которые принимают решения по выдаче кредитов. Мы контактируем со службой безопасности, рисковиками, аналитиками, юристами.

Всю кухню раскрыть не могу – банковская тайна. Но приведу один пример. Несколько лет назад в момент подписания документов заёмщица оказалась в роддоме, а сделку надо было заключать срочно, иначе стоимость квартиры выросла бы на 300 тысяч. Мы привезли специалиста из банка прямо в роддом! Сейчас подобным не удивишь – выездные и онлайновые сделки стали нормой, но несколько лет назад это было непростой задачей, которую удалось решить.

Если я перестану платить – у меня отберут квартиру?

Это самый главный страх ипотечника. На самом деле квартиры отбирают очень редко. Это негативный исход для всех, в том числе и для банка. Во-первых, банку выгоднее получать проценты, а не заниматься реализацией недвижимости. Во-вторых, когда банк выдаёт вам миллионы, он их не печатает, а сам где-то занимает – как правило, в Центробанке. Поэтому ваши просрочки – это риск для самого банка. И он крайне заинтересован, чтобы клиент вернулся в график платежей.

Если у вас вдруг возникнут проблемы с работой, здоровьем – не нужно это скрывать. Надо поддерживать связь с банком, и тогда можно будет получить кредитные каникулы на срок до 12 месяцев (подтвердив ситуацию документально). Если возник страховой случай – вы ещё и деньги получите.

После одной просрочки квартиры не забирают. Я работал в банке и знаю, какие это сложности – выход в суд, изъятие недвижимости, выселение, реализация… Это ад, который длится года полтора! Поэтому если вы не будете скрывать проблемы от банка, он сам постарается сделать всё, чтобы вы смогли преодолеть финансовые трудности и вернуться в график платежей.

Банкротство – что это и как это?

Это инструмент, который в России используется гораздо реже, чем на Западе. В России 145 млн жителей, из которых 70 млн платёжеспособны, но ежегодно оформляется всего 119 тыс. банкротств. Судите сами, много это или мало.

Если вы планируете в будущем взять ипотеку, этот инструмент использовать не стоит. Банкротство – это сразу жирная чёрная метка для банка, гарантия попадания в стоп-листы как минимум на пять лет.

Что же касается продавцов, то банк прямо в день подписания документов проверяет стороны на предмет банкротства, так как банкрот сам не имеет права распоряжаться имуществом. За него это делает финансовый управляющий.

Зачем вам мои документы для одобрения?

Всё просто – чтобы передать их банку. Чтобы он смог проверить, действительно ли вы соответствуете условиям оформления ипотеки.

Подойдёт ли для одобрения ипотеки моя зарплата в конверте?

Когда я работал в одном западном банке, нам было очень сложно доказать нашим западным коллегам, что серая зарплата – это реальный доход, с которым человек вполне способен выплачивать ипотеку. Российским банкам это объяснять не нужно: в них прекрасно знают, что в России зарплата бывает всех цветов радуги.

Конечно, лучше всего, когда доходы белые – то есть облагаются налогом. Как правило, сейчас белая зарплата целиком перечисляется на карту, и у банка не возникает вопросов.

Серая зарплата – когда часть выдаётся официально, а часть в конверте – тоже приемлемый вариант. Даже если вы получаете на руки 10 тысяч, банк видит, что вы работаете официально. И догадывается, что вряд ли вы получаете на своей должности МРОТ.

А вот чёрная зарплата – это предложение поверить на слово, что вы где-то работаете. Что, конечно, серьёзно снижает шансы на одобрение ипотеки. Но по своей практике скажу… Да, и с таким доходом тоже можно взять ипотеку в России.

Почему мне отказали? Банку же всё равно останется квартира, если не смогу платить!

Представьте себя на секунду банком. Для него ваша квартира – мёртвый груз. Банк зарабатывает на процентах. Он не занимается риэлторской деятельностью. Да, квартира – это ресурс, но банкам намного выгоднее, чтобы заёмщик выплатил кредит. Поэтому, если возникают сомнения в возвратности кредита, банк вправе отказать без объяснения причин.

Более того… По секрету скажу, что некоторые банки, когда видят, что у них большой портфель ипотеки на готовое жильё и надо бы его сократить, начинают отказывать даже идеальным заёмщикам. В то же время такой банк с удовольствием одобрит ипотеку на строящееся жильё. Один банк, один клиент – два разных решения!

Поэтому и нужны профессиональные ипотечные брокеры – мы знаем, в какие банки обращаться в тех или иных случаях.

Реально ли купить квартиру вообще без первоначального взноса?

Давайте разберёмся, для чего вообще нужен первоначальный взнос. С точки зрения банка это страховка на случай, если клиент не станет выполнять обязательства и придётся всё-таки продавать квартиру. У банка будет люфт, пространство для манёвра и снижения цены на 15–20%: на случай, если цены на недвижимость упадут или чтобы быстрее её продать. С точки зрения регулятора, Центробанка, первоначальный взнос – это отсечка недобросовестных плательщиков. Если вы сумели накопить 15-20% от стоимости вашей недвижимости, то с большей долей вероятности вернёте кредит.

Сейчас вряд ли удастся взять ипотеку без первоначального взноса. Но есть механизмы для внесения его в тех случаях, когда нет свободных денег. Это субсидии, материнский капитал, кредит на первоначальный взнос под залог недвижимости. Недавно я сам рассматривал такой инструмент. Я продавал однушку, планируя купить двушку или трёшку. У меня не было первоначального взноса «в моменте», но была хорошая однокомнатная квартира, под залог которой можно получить деньги – а затем, не торопясь, её продать по хорошей цене.

Как видите, сложные на первый взгляд проблемы вполне решаемы. Задача ипотечного брокера как раз в том, чтобы найти для клиента оптимальные пути решения.

Платформа для профессионалов рынка ипотеки и недвижимости
laptop
Иван Зинченко
Иван Зинченко

Руководитель отдела продаж Ипотека.Центр


Похожие статьи