2021 год стал переворотным в сфере загородного строительства: из-за коронавируса и сопутствующих ограничений огромное количество россиян задумалось о переезде за город. И многие из тех, кто задумался, перешли к активным действиям — стали подыскивать участок или уже готовый дом, изучать условия по ипотечному кредитованию, подавать заявки в разные банки.

Ограничения самоизоляции давно остались позади, но объемы выдачи ипотечных кредитов на ИЖС растут до сих пор — популяризации этого сегмента способствует интерес к нему со стороны банков.

Еще несколько лет назад лишь несколько банков оформляли ипотеку для покупки участка с последующим строительством, причем кредит предлагалось брать по рыночным ставкам. В 2022–2023 годах ставки льготные, а взять ипотеку на ИЖС можно практически в любом крупном банке.

Вариантов льготных программ ипотеки на строительство загородного дома немало

Ипотека с господдержкой. Ставка до 8 %. Доступна для всех граждан РФ. Строительство можно вести самому или нанять застройщика.

Семейная ипотека. Могут взять семьи, в которых есть два ребенка до 18 лет, один ребенок с инвалидностью или один ребенок, который родился после 1 января 2018 года. Ставка до 6 %. Выдается только на строительство через подрядчика.

Сельская ипотека. Взять кредит можно на готовый дом или на участок с последующим строительством. Ставка до 3 %. Важный момент — сельская ипотека доступна только на объект, расположенный в сельской местности, которая включена в специальный утвержденный перечень.

ИТ-ипотека. Сотрудники аккредитованных ИТ-компаний с мая 2022 года получили возможность брать ипотеку не только на квартиру, но и на ИЖС — можно купить уже готовый дом у застройщика либо построить с нуля, через подрядчика. Ставка до 5 %.

Дальневосточная ипотека. Актуальна для жителей Дальневосточного региона. Ставка до 2 %. Строить дом можно самостоятельно или через подрядчика.

Кроме того, некоторые банки сформировали собственные льготные условия по ипотеке для ИЖС. Такие программы, как правило, предполагают более высокий лимит кредита, но и более высокую процентную ставку.

Ипотека на ИЖС: как найти лучшее предложение

Рынок ИЖС пока остается неупорядоченным, хаотичным. Неизвестно кто строит, непонятно где и как, часто возникают проблемы с правами на землю — все это повышает риски для банков. А продать загородный дом, если заемщик перестал вносить платежи, гораздо сложнее, чем стандартную квартиру. Банки всеми силами стремятся упорядочить этот сектор — выбирают и аккредитуют подрядчиков, разрабатывают сметы для самостоятельного строительства, предлагают разные варианты взаимодействия с заемщиками.

Выбрать среди столь большого количества предложений может быть непросто — нужно учитывать огромное количество нюансов, и здесь знания и опыт экспертов по ипотеке очень пригодятся. Специалист определяет важные критерии для заемщика и находит банк с ипотечной программой, максимально полно закрывающей запросы клиента.

Чтобы подобрать оптимальное предложение для клиента, стоит задать ему несколько вопросов.

• Есть ли у клиента своя земля или ипотека ему нужна для покупки участка и последующего строительства через подряд? И в первом, и во втором случае клиенту можно предложить ипотеку на льготных условиях по госпрограммам — подойдет «Господдержка 2020», «Семейная ипотека», «ИТ-ипотека». Ставка от 4,5 % в таких случаях вполне реальна.
• Планирует клиент строить дом самостоятельно, через застройщика или хочет купить уже готовый объект? Сегодня наблюдается рост популярности строительства домов с нуля, так как это позволяет заложить в проект все мечты клиента — сделать планировку с кладовой на кухне, с панорамными окнами в гостиной, с верандой и так далее. Впрочем, на ИЖС уже появляются крупные застройщики, предлагающие клиентам широкий ассортимент готовых проектов — можно выбрать технологию строительства, метраж, планировку, при необходимости внести изменения в проект.
• Если клиент решил строить дом, каким образом он планирует вести строительство — через подрядчика или самостоятельно? В первом случае заключается договор на ипотеку с подрядчиком, аккредитованным в банке. Можно строить дом самому, отчитываясь поэтапно перед банком — отправляя удаленные отчеты, загружая через мобильное приложение фотографии и ожидая каждого следующего транша после проверки отчетов.
• На какой стадии готовности нужен дом? Это может быть холодный контур — коробка дома, включающая фундамент, кровлю и стены. Это может быть теплый контур — помимо коробки дома уже есть окна, двери, дополнительный утеплитель. Популярностью пользуются варианты с предчистовой отделкой, White box, и чистовой (финишной). В последнем случае клиент может сразу завозить в дом мебель и праздновать новоселье — в доме уже покрашены или декорированы обоями стены, оформлены потолки, уложена плитка, паркет или ламинат, установлены межкомнатные двери, сантехника, розетки.
• Планирует ли клиент построить на участке хозблок, веранду, гараж? Важно помнить, что даже при оформлении ипотеки на дом с чистовой отделкой у клиента будет много дополнительных расходов, не включенных в ипотечный кредит по ИЖС, — нужно установить забор, въездную группу на участок, хозяйственные постройки. Есть небольшая хитрость, которая позволит уменьшить сумму дополнительных вложений в обустройство участка, — если гараж и беседку включить в проект дома, то банк выдаст деньги и на эти строения. Поэтому так важно изначально понимать, что именно нужно.
• На какой земле клиент планирует купить дом? Некоторые банки предлагают оформить ипотеку на дом, который стоит на участке, взятом в долгосрочную аренду, например Росбанк дом. Но тут важно учитывать, что срок ипотеки не должен превышать срок аренды. Можно купить участок с готовым фундаментом. Здесь также есть нюансы — необходимо убедиться, что стены еще начали строить, иначе согласовать такой дом в банке не получится.
• Когда лучше оформлять ипотеку? Как правило, всплеск популярности ипотеки на ИЖС наблюдается весной и летом — в этот период купить землю легче, так как видно все ее возможные недостатки, например затапливается ли участок при таянии снега, дождях и так далее.

Зная эту информацию, брокер получает возможность найти и предложить подходящую клиенту программу, довести его до покупки.

На платформе Ипотека.Центр в весенне-летний период число ипотечных кредитов на ИЖС составляет 30 % от общего объема сделок — это, с одной стороны, подтверждает повышенный спрос на частные дома и земли, с другой — говорит о том, что риэлторы, работающие через платформу, с каждым сезоном все лучше разбираются в сегменте ИЖС и предлагают клиентам землю, строительство дома в ипотеку на максимально выгодных условиях.