Ипотеку на ИЖС дают, но это другой кредит, чем на квартиру. В квартирной сделке банк оценивает заёмщика и готовый объект. В сделке на строительство дома объекта ещё нет, поэтому банк смотрит на участок, проект, смету, подрядчика, договор подряда и на то, как деньги дойдут до строителя.
Разберу три сценария, программы 2026 года, банки нашей партнёрской сети и риски недостроя. Условия банков — по данным Ипотека.Центр на сентябрь 2026 года.
Коротко о главном
- Ипотека на ИЖС — это чаще всего кредит на строительство дома по договору подряда с расчётами через эскроу. Порядок задаёт закон № 186-ФЗ, который действует с 1 марта 2025 года: если стороны договорились об эскроу, деньги заказчика лежат на счёте и уходят подрядчику только после того, как дом построен и право собственности зарегистрировано. По льготным программам и у большинства банков такие расчёты — обязательное условие.
- Льготные программы на стройку — Семейная, ИТ, Дальневосточная, Сельская. Семейная и ИТ-ипотека требуют подрядчика и эскроу; строить «своими силами» по ним нельзя. Своими силами можно строить по отдельным рыночным продуктам, а правила Сельской ипотеки допускают это и для неё.
- Взнос — от 20% по большинству программ, у части банков от 30%. Свой участок в денежный взнос автоматически не засчитывается — это нужно отдельно подтверждать у банка.
- Разрешение на строительство для ИЖС не нужно — вместо него уведомительный порядок по статье 51.1 Градостроительного кодекса. Банки работают с этим порядком — например, ДОМ.РФ строит его в свою форму договора подряда.
- Участок и готовый дом — отдельные продукты. Покупка готового дома — не «ипотека на ИЖС», а ипотека на дом с участком, и по Семейной её дают только у застройщика — первого собственника.
Что такое ипотека на ИЖС и чем она отличается
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. По Градостроительному кодексу объект ИЖС — это отдельно стоящий дом не выше трёх надземных этажей и не выше 20 метров, который не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Строить его можно на участке с подходящим видом разрешённого использования: чаще всего это «для индивидуального жилищного строительства» на землях населённых пунктов.
Пока дом строится, в залоге у банка только участок, поэтому проект и подрядчик проверяются так же внимательно, как заёмщик.
Три сценария, которые банк видит по-разному
Для банка это разные продукты: у ДОМ.РФ и ВТБ покупка готового дома и строительство — прямо разные цели кредита.
| Сценарий | Что покупается или строится | Как идут деньги | Какие программы |
|---|---|---|---|
| Строительство подрядчиком | Дом на своём участке или участок плюс дом одним кредитом | Через счёт эскроу по 186-ФЗ | Рыночная, Семейная, ИТ, Дальневосточная, Сельская |
| Строительство своими силами (хозспособ) | Дом, который вы строите сами или с нанятыми людьми | Банк контролирует этапы стройки актами осмотра | Рыночные продукты отдельных банков; по правилам Сельской ипотеки — тоже (своими силами, в том числе из домокомплекта) |
| Покупка участка или готового дома | Земля под будущий дом или уже построенный дом с землёй | Как в обычной сделке купли-продажи | Участок отдельно — рыночная; участок вместе со стройкой — и льготные программы; готовый дом — рыночная и госпрограммы с ограничениями |
Строительство по договору подряда и эскроу
Это основной маршрут в 2026 году. Закон № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» применяется, когда стороны договора подряда договорились о расчётах через эскроу; обязательными такие расчёты делают условия льготных программ и банков. Закон работает так:
- подрядчик — юридическое лицо или ИП, зарегистрированный в единой информационной системе жилищного строительства и раскрывающий там сведения о себе и своих проектах;
- заказчик открывает счёт эскроу в уполномоченном банке — в банке, который кредитует подрядчика, а если такого нет, в банке по соглашению сторон — и вносит туда цену договора: свои деньги и кредит;
- банк перечисляет деньги подрядчику не позднее пяти рабочих дней после того, как подрядчик представит сведения о регистрации права собственности заказчика на построенный дом;
- срок условного депонирования не может превышать срок окончания строительства по договору больше чем на шесть месяцев;
- в договоре подряда сразу прописывают, как будет оформляться право собственности на дом, — в том числе через уведомления по статьям 51.1 и 55 Градостроительного кодекса; с 1 сентября 2026 года по таким договорам заказчик (или подрядчик по его поручению) получает выписки из реестров уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства.
Банки добавляют к закону свои правила. Например, у ДОМ.РФ по данным на сентябрь 2026 года:
- с 8 сентября 2026 года по договору подряда расчёты идут только через эскроу — прежняя схема оплаты подрядчику по этапам исключена;
- счёт эскроу по договору подряда открывается только в самом ДОМ.РФ;
- деньги подрядчику уходят после завершения строительства, регистрации дома и акта осмотра готового дома — поэтапного раскрытия эскроу нет;
- при строительстве с покупкой участка сначала оплачивается участок, и строить подрядчик начинает только после стопроцентного наполнения эскроу;
- паспорт дома по форме банка — приложение к договору подряда; поменять характеристики дома после одобрения — значит подать новую заявку.
Строительство своими силами
Хозяйственный способ — когда вы строите сами или нанимаете бригаду без договора подряда с компанией. Для Семейной и ИТ-ипотеки это не подходит: они требуют подрядчика и эскроу. По Дальневосточной ипотеке в ДОМ.РФ строительство тоже идёт по договору подряда. А вот правила Сельской ипотеки строительство своими силами допускают — подробности ниже, в разделе о ней.
По рыночным продуктам такой вариант встречается. У ДОМ.РФ рыночная ипотека на ИЖС допускает строительство с привлечением любых лиц, но до подтверждения целевого использования к ставке действует надбавка, а этапы стройки подтверждаются актами осмотра — на фундаменте и на «тёплом контуре»; их заказывает и оплачивает заёмщик.
Покупка участка под ИЖС и готового дома
Участок без дома — отдельный рыночный продукт. По нашим данным на сентябрь 2026 года землю под будущий дом кредитуют:
| Банк | Взнос | Что известно ещё |
|---|---|---|
| Сбербанк | от 20% | — |
| ВТБ | от 20% | до 60 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге и их областях, до 30 млн — в остальных регионах |
| Банк «Санкт-Петербург» | от 35% | до 10 млн рублей |
| Примсоцбанк, программа «Своя земля» | от 30% | участок или дачный домик |
Участок должен позволять жилое строительство — проверьте вид разрешённого использования по выписке из ЕГРН до сделки. Льготной ипотеки на один только участок нет. По Семейной и ИТ землю можно включить в кредит лишь вместе со строительством дома по подряду. Правила Сельской ипотеки допускают покупку участка вместе со строительством своими силами, но дом нужно построить не позже чем через 24 месяца после выдачи кредита.
Участок и дом одним кредитом — самый удобный вариант, если земли ещё нет. Такая цель есть у ДОМ.РФ (рыночная, Семейная, ИТ, Дальневосточная) и у ПСБ (рыночная).
Готовый дом — это уже не строительство, а покупка дома с землёй. По общему правилу Семейной ипотеки готовый дом покупают у застройщика — юрлица или ИП, первого собственника. Для семьи с ребёнком-инвалидом предусмотрено отдельное исключение: покупка готового жилого помещения у физлица в субъекте, где не строятся многоквартирные дома. В отличие от общего механизма покупки вторичной квартиры, эта норма не ограничена квартирой в МКД; соответствие дома, территории и продавца условиям программы и требованиям банка нужно проверить отдельно. У ДОМ.РФ такая покупка по Семейной возможна лишь с опцией снижения ставки, которую оплачивает продавец. Подробно про загородные дома — в статье «Ипотека на дачу и загородный дом».
Уведомительный порядок: почему банк не просит разрешение на строительство
Для ИЖС разрешение на строительство не выдаётся. Вместо него — уведомительный порядок по статье 51.1 Градостроительного кодекса:
- До начала стройки вы (или подрядчик по договору) направляете уведомление о планируемом строительстве — через Госуслуги, МФЦ или в орган, выдающий разрешения на строительство.
- В течение пяти рабочих дней (в исторических поселениях срок может быть дольше) орган проверяет параметры дома и участка: запись о планируемом строительстве в реестре уведомлений считается согласованием и даёт право строить в течение десяти лет, либо приходит уведомление о несоответствии.
- После окончания строительства направляется уведомление об окончании строительства по статье 55 Градостроительного кодекса. После этого вы получаете выписку из реестра уведомлений об окончании строительства, дом ставят на кадастровый учёт и регистрируют право собственности.
Для банка у такого дома заранее есть согласованные параметры, а регистрация проходит по понятной процедуре — от неё зависит и залог, и раскрытие эскроу. Банки работают с этим порядком — например, в рекомендуемой форме договора подряда ДОМ.РФ дом оформляется именно так. У ДОМ.РФ строительство «без уведомления», когда дом потом регистрируют по упрощённой процедуре («дачная амнистия»), под этот порядок не подходит: если уведомления нет или администрация его не выдаёт, решать это нужно до подачи заявки.
По Дальневосточной ипотеке в ДОМ.РФ уведомительный порядок — обязательное условие договора подряда: без него ставка повышается до ключевой ставки Банка России плюс 2,5 процентного пункта.
По каким программам можно строить дом в 2026 году
Семейная ипотека на ИЖС
Федеральные условия по данным ДОМ.РФ:
- Кто может: по договорам до 1 октября 2026 года — семьи с ребёнком не старше 6 лет включительно, с ребёнком-инвалидом или с двумя и более несовершеннолетними детьми. По новым договорам с 1 октября — семьи с ребёнком младше 7 лет либо с ребёнком-инвалидом младше 18 лет; наличие двух старших несовершеннолетних детей само по себе права на программу больше не даёт.
- Двое детей и регион: для договоров по 30 сентября 2026 года включительно основание «двое несовершеннолетних детей» для квартир действует только в части регионов и в малых городах, а для индивидуальных домов — без территориальных ограничений. Для новых договоров применяются критерии участия с 1 октября, указанные выше.
- Цель: строительство дома с привлечением подрядчика и расчётами через эскроу; участок можно включить в кредит.
- Ставка на строительство дома с подрядчиком и эскроу — до 6% годовых, в том числе по новым правилам с 1 октября; взнос — от 20%. Льготный лимит по договорам по 30 сентября — 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн рублей для остальных регионов. По новым договорам с 1 октября он зависит также от числа детей: до 12–18 млн и до 6–10 млн рублей соответственно. Таблица — в условиях Семейной ипотеки.
- С 1 февраля 2026 года: одна семья — одна льготная ипотека, супруги автоматически становятся созаёмщиками, а заёмщик или созаёмщик-супруг должен быть постоянно зарегистрирован по адресу ребёнка.
Какие банки из нашей сети строят по Семейной (данные на сентябрь 2026):
| Банк | Что есть | Взнос |
|---|---|---|
| ДОМ.РФ | Строительство и строительство с покупкой участка, эскроу только в ДОМ.РФ | от 20% |
| ВТБ | Строительство ИЖС по договору подряда с эскроу, в том числе с покупкой участка; ставку по строительству банк называет при рассмотрении заявки | от 20% |
| Сбербанк | Строительство дома по Семейной есть; ставку, требования к подрядчику и документам на участок банк называет при рассмотрении заявки | — |
У МКБ и Абсолют Банка Семейная на строительство дома сейчас не выдаётся, Альфа-Банк с 21 января 2026 года приостановил приём заявок на ИЖС. Готовый дом у застройщика по Семейной — это покупка, а не стройка; её кредитуют, например, Совкомбанк (взнос от 30%) и Банк «Санкт-Петербург» (от 35%).
Подробнее о самой программе — в статье «Семейная ипотека: супруги, маткапитал и вторичка» и на странице Семейная ипотека.
ИТ-ипотека на строительство дома
ИТ-ипотека работает до 31 декабря 2030 года: ставка до 6%, льготная сумма до 9 млн рублей, взнос от 20%, возраст заёмщика до 50 лет включительно, работодатель — аккредитованная ИТ-компания. Строить по ней можно по договору подряда; для объектов в Москве и Санкт-Петербурге программа не действует, а у ДОМ.РФ основное место работы заёмщика тоже не должно быть в этих городах.
По нашим данным на сентябрь 2026 года:
- ДОМ.РФ — ИЖС и ИЖС с одновременной покупкой участка входят в цели ИТ-ипотеки;
- Россельхозбанк — строительство дома по ИТ-ипотеке, взнос от 30%, сумма от 3 до 9 млн рублей; возможность подачи уточняется при заявке.
Пример реальной сделки и чек-лист для айтишника — в статье «ИТ-ипотека на ИЖС», а про суперлимит — в статье «IT-ипотека и Суперлимит в 2026».
Дальневосточная и арктическая ипотека
Ставка до 2%, объект — в ДФО или на сухопутных территориях Арктической зоны, заёмщик — из целевых категорий. В ДОМ.РФ строительство по ней идёт по договору подряда: взнос от 20,01%, срок от 3 до 20 лет, сумма от 500 тысяч рублей; лимит 6 млн рублей, а если площадь дома 60 м² и больше — до 9 млн. Уведомительный порядок, как я писала выше, обязателен.
У АТБ по Дальневосточной можно построить дом на «дальневосточном» или «арктическом гектаре» силами подрядной организации: на время строительства в залог идёт имеющаяся у заёмщика квартира.
Подробнее — на странице Дальневосточная ипотека.
Сельская ипотека на строительство дома
Сельская ипотека — адресная программа: её получают работники АПК, сотрудники социальной сферы и органов местного самоуправления на селе, ИП в АПК, участники СВО, их супруги, а также вдовы и вдовцы участников СВО, не вступившие в повторный брак. В Россельхозбанке по данным на сентябрь 2026 года:
- строительство жилого дома — по договору подряда на участке в сельской территории;
- ставка 3% годовых, 0,1% — в приграничных муниципальных образованиях;
- взнос от 30,01%, сумма до 6 млн рублей (до 12 млн — если супруги берут два кредита на один объект), срок до 25 лет;
- Москва, Московская область и Санкт-Петербург к сельским территориям не относятся.
По правилам программы, опубликованным Минфином, можно строить и своими силами — из домокомплекта на своём участке или купив участок в той же сделке; во втором случае дом нужно построить не позже чем за 24 месяца. В Россельхозбанке по нашим данным строительство оформляется по договору подряда — другой вариант уточняйте при заявке.
Программа работает в пределах бюджетного лимита, поэтому приём заявок бывает приостановлен до следующего транша. Проверить свой населённый пункт можно на странице Сельская ипотека.
Рыночная ипотека на ИЖС
Если льготы не подходят, остаётся рыночный кредит. По нашим данным на сентябрь 2026 года:
| Банк | Что важно | Взнос |
|---|---|---|
| ДОМ.РФ | Подряд с эскроу или своими силами; при взносе от 50% ставка ниже | от 20% |
| АТБ | Строительство дома на своём участке; каркасные дома не кредитуются в Якутии, Бурятии, Сахалинской и Магаданской областях, Камчатском крае, на Чукотке и в Арктической зоне | от 20% |
| ПСБ | Строительство по подряду, с покупкой участка, достройка зарегистрированного незавершённого дома; до 20 млн рублей; только в отдельных ипотечных центрах, участок — не дальше 150 км от офиса | от 30% |
| Примсоцбанк | ИЖС под залог участка; если целевое использование не подтверждено, ставка растёт на 5 п.п. | — |
| Сбербанк | Продукт «Построить дом» есть; ставку банк называет по конкретной заявке | — |
Комбо-ипотека на строительство дома
Если на стройку нужно больше льготного лимита, спасает комбинированная ипотека: льготная ставка действует в пределах лимита программы, а остаток оформляется по ставке банка — одним договором со средневзвешенной ставкой или несколькими. Такие схемы есть и на строительство: у ВТБ Семейная и ИТ-ипотека на ИЖС оформляются в том числе как комбинированный кредит — льготная часть в пределах лимита программы плюс рыночная часть в одном договоре. Чем больше рыночная часть, тем ближе итоговая ставка к рыночной. Как считается такой кредит — на странице Комбо-ипотека.
Требования к участку и подрядчику
Участок. Банку нужно, чтобы участок был в собственности заёмщика (или покупался в этой же сделке) и позволял строить жилой дом. У ПСБ, например, для ИЖС подходят участки с видом использования ИЖС, малоэтажная застройка, ЛПХ, садоводство и дачное строительство, а долгосрочная аренда земли не допускается. Проверьте по выписке из ЕГРН границы, обременения и подъезд.
Отдельная ловушка — постройки на участке. У ДОМ.РФ беседки и другие некапитальные строения допустимы, а капитальное строение или чужой фундамент — препятствие (кроме самого будущего дома).
Подрядчик. По 186-ФЗ подрядчик — юрлицо или ИП, зарегистрированный в единой информационной системе жилищного строительства. Банки сверх этого проверяют подрядчика по своим правилам, поэтому согласуйте его с банком до подписания договора и не платите подрядчику ничего мимо счёта эскроу. Проверьте и сами: опыт, судебные споры, сданные дома.
Договор подряда. Цена, сроки начала и окончания работ, этапы, критерии готовности, ответственность, гарантия, способ оформления права собственности и условия эскроу. У ДОМ.РФ есть рекомендуемая форма договора подряда на основе примерной формы Минстроя.
Сам дом. Банки ставят свои ограничения по конструкциям. Например, ДОМ.РФ с 3 июля 2026 года не кредитует дома типа A-frame («шалаш»).
Сколько нужен первоначальный взнос
По Семейной, ИТ и Дальневосточной — от 20%, но банк вправе поставить выше: у Россельхозбанка по ИТ и у ПСБ по рыночной ИЖС — от 30%, по Сельской — от 30,01%. Два момента часто удивляют клиентов:
- Свой участок не равен взносу. У ДОМ.РФ и ВТБ зачёт стоимости вашего участка в денежный взнос не подтверждён — рассчитывайте на живые деньги.
- Маткапитал в стройке работает. У ДОМ.РФ его можно внести во взнос по ИЖС, а при расторжении договора подряда он возвращается через Социальный фонд. Подробности — в статье «Материнский капитал в ипотеке в 2026 году».
Этапы: как проходит сделка
- Одобрение заёмщика — доход, кредитная история, долговая нагрузка.
- Одобрение объекта — участок, оценка, проект, смета, подрядчик.
- Уведомление о планируемом строительстве — лучше подать заранее и получить выписку из реестра уведомлений.
- Сделка — кредитный договор, договор подряда, при покупке земли — договор купли-продажи; регистрация ипотеки на участок.
- Наполнение эскроу кредитом и собственными деньгами.
- Строительство по договору и проекту.
- Регистрация дома — уведомление об окончании строительства, выписка из реестра уведомлений об окончании строительства, кадастровый учёт, право собственности и ипотека на дом.
- Раскрытие эскроу — деньги уходят подрядчику.
Страхование и документы
Страхование. Отказ от личного страхования обычно повышает ставку: у ДОМ.РФ — на 1 п.п. по рыночным программам и Семейной. У ДОМ.РФ по Дальневосточной ипотеке страхование имущества обязательно, кроме земли.
Документы заёмщика — паспорт, СНИЛС, документы о доходе и занятости, по Семейной — свидетельства о рождении детей и документы о регистрации.
Документы по объекту — выписка из ЕГРН на участок, правоустанавливающие документы, отчёт об оценке или заключение о стоимости, проект договора подряда, проект дома и смета, выписка из реестра уведомлений о планируемом строительстве. У ДОМ.РФ ещё паспорт дома по форме банка.
Что будет, если дом не достроят
По 186-ФЗ, если заказчик отказывается от договора подряда, деньги с эскроу делятся по соглашению сторон или по решению суда: подрядчику — за выполненную часть, остальное возвращается заказчику. При кредите возврат может идти на залоговый счёт в пользу банка. Если суд ещё не решил спор, банк по заявлению одной из сторон продлевает срок депонирования до вступления решения в силу.
Со стороны банка санкции прописаны в кредитном договоре. У ДОМ.РФ по Семейной, ИТ и Дальневосточной, пока залог на построенный дом не зарегистрирован, действует повышение ставки при нарушении условий по ИЖС. Замена подрядчика у ДОМ.РФ — это новый договор подряда и новый счёт эскроу, а прежний прекращают по соглашению сторон или по суду.
Частые вопросы
Дают ли ипотеку на строительство дома? Да — по рыночным условиям и по Семейной, ИТ, Дальневосточной и Сельской программам, чаще всего по договору подряда с эскроу.
Можно ли взять ипотеку на участок под ИЖС? На участок без дома — только рыночную: у Сбербанка и ВТБ со взносом от 20%, у Примсоцбанка — от 30%, у Банка «Санкт-Петербург» — от 35%. По льготным программам участок входит в кредит только вместе со строительством дома.
Какие условия семейной ипотеки на ИЖС? Ставка — не выше 6%, и по договорам с 1 октября 2026 года она на строительство дома не зависит от числа детей и региона. Взнос от 20%, строительство — с подрядчиком и эскроу. Лимит по договорам до 30 сентября — 12 или 6 млн рублей в зависимости от региона; что меняется с 1 октября — в разборе новые условия Семейной ипотеки.
Почему по семейной ипотеке банк не просит разрешение на строительство? Потому что для ИЖС разрешение не выдаётся — действует уведомительный порядок: уведомление о планируемом строительстве, затем уведомление об окончании. Банки работают с ним — например, ДОМ.РФ закладывает его в свою форму договора подряда.
Можно ли построить дом самостоятельно в ипотеку? По Семейной и ИТ-ипотеке — нет, нужен подрядчик. По отдельным рыночным продуктам — да: у ДОМ.РФ строительство своими силами допускается с надбавкой к ставке до подтверждения целевого использования. Правила Сельской ипотеки тоже допускают строительство своими силами, но в Россельхозбанке это уточняют при заявке.
Можно ли построить дом по ИТ-ипотеке? Да, по договору подряда и не в Москве и Санкт-Петербурге. Такие маршруты есть у ДОМ.РФ и Россельхозбанка.
Что входит в ипотеку на строительство дома? Цена договора подряда и, если земля покупается в той же сделке, стоимость участка. Забор, благоустройство и мебель вне договора — за свой счёт.
Подходит ли готовый дом ИЖС под семейную ипотеку? По общему правилу продавец — застройщик: юрлицо или ИП, первый собственник дома. Для семьи с ребёнком-инвалидом предусмотрено отдельное исключение: покупка готового жилого помещения у физлица в субъекте, где не строятся многоквартирные дома. В отличие от общего механизма покупки вторичной квартиры, эта норма не ограничена квартирой в МКД; соответствие дома, территории и продавца условиям программы и требованиям банка нужно проверить отдельно. У части банков, например ДОМ.РФ, продавец ещё должен заключить с банком договор о снижении ставки.
Почему по семейной ипотеке одобряют только строительство дома? Программа допускает не только строительство, но и покупку готового дома. По общему правилу продавец готового дома — застройщик, юрлицо или ИП, первый собственник. Для семьи с ребёнком-инвалидом предусмотрено отдельное исключение: покупка готового жилого помещения у физлица в субъекте, где не строятся многоквартирные дома. В отличие от общего механизма покупки вторичной квартиры, эта норма не ограничена квартирой в МКД; соответствие дома, территории и продавца условиям программы и требованиям банка нужно проверить отдельно. Строить же можно по договору подряда с эскроу. По договорам по 30 сентября 2026 года включительно семьи с двумя несовершеннолетними детьми могли использовать программу для домов без территориальных ограничений, а для квартир — только в предусмотренных программой городах и регионах. По новым договорам с 1 октября наличие двух детей старше 6 лет само по себе не даёт права на программу даже для ИЖС: нужен ребёнок младше 7 лет либо ребёнок-инвалид младше 18 лет.
Можно ли взять ипотечные каникулы по кредиту на строительство дома? Условия каникул, в том числе при рождении ребёнка, — в отдельной статье «Ипотечные каникулы 2026».
Как мы можем помочь
Участок, проект, подрядчика и эскроу нужно согласовать до денег. Опишите вашу ситуацию ассистенту Ипотека.Центр — где участок, есть ли он уже, кто строит, по какой программе вы проходите, — и он подскажет, какие банки подойдут и что подготовить.
Решение Минфина от 22 сентября 2026 года: условия для договоров с 1 октября, раздел V.