Порой у начинающих у ипотечных брокеров неоднозначное отношение к недвижимости на вторичном рынке: с одной стороны, такими объектами интересуются многие покупатели, а с другой – есть опасения, что будет труднее подобрать ипотечный продукт, получить у банка одобрение.

Каждый риелтор и ипотечный специалист выбирает нишу, в которой ему удобнее работать. Но, прежде чем принимать решение, стоит разобраться в особенностях столь широкого рынка, оценить его плюсы и минусы, подводные камни и перспективы.

Плюсы и минусы вторички

Рынок вторичной недвижимости обширен и разнообразен: это и элитные сталинки, и популярные брежневки, и порой изрядно убитые хрущёвки, и дешёвые бараки, всё ещё сохранившиеся в стране, и вполне современные студии, квартиры, пентхаусы, которые совсем недавно были новостройками. Всё это невозможно грести под одну гребёнку. Как говорится, вторичка вторичке рознь, поэтому одно из главных условий успешной работы риэлтора и ипотечного специалиста на этом поле – знание особенностей данных сегментов и индивидуальный подход к объектам.

Недостатки вторичной недвижимости относительны и во многом зависят от рыночного сегмента. Но можно выделить самые характерные проблемы, с которыми чаще всего сталкиваются при покупке таких квартир:

• Состояние жилья. Если квартира старая и убитая, есть риск не получить одобрение на кредит. Банк смотрит на год постройки, материал стен и перекрытий, деревянные перекрытия скорее всего не одобрят.
• Неузаконенные перепланировки.
• Юридические проблемы из-за предыдущих собственников и прописанных лиц, которые могут иметь право на постоянное проживание.

Но у вторички есть и немалый набор преимуществ:

• Она пользуется спросом у огромного числа потенциальных покупателей.
• Многие считают, что квартиры в советском фонде более качественные, чем современные новостройки (что зачастую так и есть).
• Многие объекты вторичного рынка расположены в районах с более качественной инфраструктурой – обжитых, центральных, с большим количеством социальных объектов в ближайшем радиусе, хорошей транспортной доступностью. Иногда покупатели так и говорят: «Хочу квартиру в старом районе, а не в гетто на пустыре».
• На вторичном рынке широк сегмент бюджетного жилья.
• Вторичка меньше зависит от конъюнктуры рынка, на вторичку всегда есть спрос и предложение.

Учитывая все преимущества, можно с уверенностью сказать: рынок вторичной недвижимости – это вечнозеленый продукт для риэлтора и ипотечного брокера, умеющего работать с данным сегментом. А чтобы успешно действовать на этом поле, нужно учитывать ряд нюансов.

Какие банки одобряют ипотеку на вторичку? Что по ставкам?

Для вторички значительно меньше льготных программ ипотеки. Вот актуальные ставки самых популярных банков на платформе:

Газпромбанк выдаёт кредиты на вторичку под 11,7-13,5%;

Росбанк Дом – под 12,15-13,65 %;

Совкомбанк – под 13,05 %;

Альфа-банк – под 12,29-12,79 %;

Абсолют Банк – под 12,2%.

Льготные программы на вторичном рынке

Но есть нюанс: вторичкой при оформлении льготных программ считаются только объекты, приобретаемые у застройщика, а не у частных владельцев (этакий юридический казус). Какие варианты возможны:

Оформление семейной ипотеки с использованием договоров долевого участия (ДДУ), уступки права требования (ДУПТ) и купли-продажи (ДКП) от застройщика. Вы можете предложить такую программу семьям, в которых:

• двое несовершеннолетних детей любого возраста;
• один ребёнок, появившийся на свет после 1 января 2018 года;
• ребёнок-инвалид.

Лимиты по семейной ипотеке для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 12 млн рублей, для остальных регионов – 6 млн рублей.

Но есть банки, которые позволяют взять сумму кредита свыше лимита по постановлению до 30 млн для МСК, МО, СПб, ЛО, а для остальных регионов до 15 млн.

Второй вариант – это программа «Господдержка 2020», действующая при покупке жилья по ДДУ и ДКП от застройщика. Лимиты аналогичные.

Ещё одна льготная программа недавно была разработана специально для айтишников – она предоставляется сотрудникам из перечня аккредитованных компаний IT-сектора. Здесь лимит повыше: для субъектов РФ – до 18 млн рублей, для остальных – 9 млн рублей.Так же можно взять сумму кредита свыше лимитов по постановлению до 30 млн для субъектов РФ с населением свыше 1 млн человек, а для остальных регионов до 15 млн.

Какие требования предъявляют банки к вторичной недвижимости?

При работе со вторичкой есть важный нюанс, который должен учитывать риелтор: ипотека одобряется банком только в отношении «непроблемных» квартир. Но для клиента это даже плюс: ведь он тоже заинтересован в том, чтобы купить жильё, с которым не возникнет неприятностей.

Главные требования – к состоянию жилья и юридической чистоте объекта. Поэтому бараки и прочие варианты из сверхбюджетного сегмента закономерно вылетают из списка подходящих объектов. Но и довольно качественное жильё, в том числе сданное сравнительно недавно, может преподнести сюрприз.

Основные проблемы с одобрением объекта возникают при неузаконенных перепланировках. Чаще всего причиной становится снос несущих стен и перенос так называемых «мокрых точек» – например, когда владелец решил устроить модный душ в спальне, но шансы увеличиваются, если страховая компания готова взять такой объект на страхование.

В зоне риска также находятся квартиры, потенциально проблемные с юридической точки зрения (они, кстати, часто продаются с дисконтом и поэтому привлекают покупателей). Например, это может быть жильё, в котором прописан человек, не отказавшийся от приватизации и имеющий право на пожизненное проживание в квартире. Или квартира, которую продаёт один из наследников, тогда как другие не вступили в наследство, но могут это сделать.

Поэтому вам необходимо знать, как проверить продавца квартиры. Для этого необходимо:

• Изучить правоустанавливающие документы – например, ДКП, узнать, является ли квартира наследственной и каким образом происходило вступление в наследство, имеются ли по ней какие-либо решения суда.
• Проверить кредитную историю продавца.
• Выяснить, не находится ли продавец в разводе – бывшие супруги могут оспорить договор купли-продажи.

Много обсуждаем в чате как проверить продавца квартиры и другие важные вопросы ипотеки и недвижимости. Подключайтесь!

Необходимо проверять предыдущего собственника по всем этим пунктам, учитывая сроки исковой давности – как правило, до трёх лет.

При подборе жилья на вторичном рынке стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Проанализировать личность владельца недвижимости. О многом скажет готовность продавца быстро предоставить полный пакет документов, включая данные о семейном положении.

• Насторожиться, если собственники квартиры менялись неоднократно. Особенно опасны объекты, где сменилось несколько хозяев за короткий срок – это часто свидетельствует о попытке замести следы при мошенничестве.

• Обязательно надо выяснить, был ли использовать материнский капитал – такие квартиры могут продаваться только с разрешения органов опеки.

• Сравнить вид квартиры с техпаспортом, чтобы понять, не было ли перепланировок.

Учитывая все эти нюансы, вы сможете успешно работать с вторичной недвижимостью, а значит – обеспечить себе стабильный доход в высоколиквидном сегменте рынка. Если у вас есть вопросы – смело задавайте экспертам платформы Ипотека.Центр. Мы на связи и всегда готовы помочь советом!

Много сервисов для проверки квартиры на вторички есть на платформе Ипотека.Центр в разделе Сервисы.