Проверено: 17 июля 2026 года.
Вторичное жильё чаще всего приобретают по рыночной ипотеке. Единой «ставки на вторичку» не существует: условия зависят от банка, заёмщика, первоначального взноса, срока, объекта, страхования и дополнительных услуг. Поэтому устаревшие таблицы ставок и списки банков быстро начинают вводить в заблуждение.
Рыночная ипотека: что сравнивать
Запрашивайте у банка не только номинальную ставку, но и полную стоимость кредита (ПСК), ежемесячный платёж, общую сумму выплат и перечень обязательных расходов. Более низкая ставка не всегда означает более дешёвый кредит: на итог могут влиять платные услуги, страхование и комиссии.
Показатель долговой нагрузки (ПДН) — это отношение ежемесячных платежей по всем кредитам к среднемесячному доходу. Он не является единым законодательным «запретом на ипотеку после 50%»: банк оценивает заявку по своей модели, а Банк России ограничивает долю наиболее рискованных выдач с высоким ПДН и небольшим собственным участием заёмщика.
Когда льготная программа работает на вторичном рынке
Общедоступная программа «Господдержка 2020» завершилась 1 июля 2024 года. Она больше не является способом купить вторичное жильё.
Семейная ипотека может распространяться на квартиру на вторичном рынке только при выполнении специальных условий программы. Для семьи с ребёнком до шести лет включительно объект должен находиться в населённом пункте со статусом города — за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, — где по данным Единой информационной системы жилищного строительства нет строящихся многоквартирных домов либо строится не более двух. Многоквартирный дом должен быть не старше 20 лет и не признан аварийным на дату заключения кредитного договора. Жильё не должно быть ранее куплено по этой категории Семейной ипотеки на вторичном рынке. Покупка у членов семьи, родственников, бизнес-партнёров и иных взаимозависимых лиц запрещена; заёмщик, созаёмщик и поручитель также не должны быть взаимозависимы с продавцом или учредителем продавца-юрлица. Перечень подходящих городов меняется, поэтому проверяйте право и объект непосредственно перед заявкой на официальной странице оператора.
Другие федеральные и региональные программы рассчитаны на отдельные категории граждан или территории. Сам факт покупки «вторички» не даёт права на льготную ставку.
Что банк проверяет в объекте
- Право собственности и обременения. Нужна актуальная выписка из ЕГРН; отдельно проверяют ипотеку, аресты, запреты и права третьих лиц.
- Юридическую историю. Важны основания предыдущих переходов права, состав собственников, наследство, маткапитал, несовершеннолетние и зарегистрированные жильцы.
- Состояние и ликвидность. Банк вправе установить требования к году постройки, износу, материалам, перепланировкам и расположению дома.
- Оценочную стоимость. Если оценка ниже цены сделки, банк может уменьшить сумму кредита, и покупателю понадобится больше собственных средств.
Одобрение заёмщика не означает автоматического одобрения квартиры. Не вносите невозвратный задаток до проверки кредитной схемы, условий его возврата и основных документов на объект.
Короткий алгоритм
- Определите, подходит ли заёмщик под специальную программу; если нет — рассматривайте рыночную ипотеку.
- Сравните несколько предложений по ПСК и общей сумме выплат на одинаковых сумме и сроке.
- До аванса проверьте ЕГРН и основания собственности.
- Согласуйте с банком тип объекта и закажите оценку.
- Проверьте договор купли-продажи и порядок расчётов с профильным специалистом.