Казалось бы, льготная ипотека — это благо и для покупателей, и для застройщиков, и для банков. Первые получают возможность купить жилье с минимальной переплатой, вторые и третьи — расширенную клиентскую базу и, соответственно, прибыль. Но так ли все просто на самом деле? Эксперты платформы Ипотека.Центр уверены — вопрос не столь однозначный, как может показаться на первый взгляд. Льготные условия, разработанные государством, делают более доступными исключительно сами ипотечные кредиты, но не недвижимость. В итоге страдают все участники рынка — банки, потребители, застройщики.

На рынке жилья 2024 года сложилась парадоксальная ситуация. Объемы льготной ипотеки увеличиваются. Однако стоимость жилья растет гораздо быстрее, чем доходы россиян. И между двумя этими явлениями есть прямая отлично прослеживаемая взаимосвязь.

Ипотека с господдержкой: подводные камни

Спрос на льготную ипотеку стабильно растет в последние годы. Только за первое полугодие 2023 года банки выдали ипотек на 3,1 трлн рублей — это на 11% больше рекорда первой половины докризисного 2021. Причем половина суммы была выдана в рамках льготной ипотеки.

Однако на фоне увеличения спроса на льготную ипотеку также активно растут цены на квартиры. Стоимость квадратного метра в новостройке в первом квартале 2023 года была в 1,5 раза выше, чем стоимость жилья в аналогичный период 2021 года. Доходы россиян увеличиваются гораздо медленнее, что приводит к дисбалансу на ипотечном рынке в стране.

Рост цен на квадратный метр жилья и увеличение объемов льготных ипотек делает жилье менее доступным с каждым годом. Коэффициент доступности жилья (срок, в течение которого потребитель может накопить на недвижимость, откладывая все доходы) это только подтверждает. Пока действуют льготные программы, КДЖ растет — особенно сильный рост коэффициент показал в первом полугодии 2023 года на фоне снижения среднего дохода россиян и увеличения стоимости квадратного метра.

Ипотеки с господдержкой: тенденции и перспективы ипотечного рынка

Первая льготная ипотека была выдана в 2018 году — программу государство разработало для помощи семьям с детьми. Затем власти создали еще несколько программ льготной ипотеки — с разными условиями, ставками, кредитным лимитом.

Активный рост объема выданных льготных ипотечных кредитов, который наблюдался в 2019 году, затух и сменился падением на фоне пандемии в начале 2020 года. Однако во второй половине 2020 года ипотечный рынок оживился — благодаря снижению ставок по ипотеке и смягчению денежно-кредитной политики. Эксперты ИЦ подсчитали: число оформленных ипотек за 2020 год, превысило на 35% объем ипотек, выданных в допандемийном 2019 году.

Однако уже во втором полугодии 2021 года были изменены условия ипотечных кредитов, процентные ставки, что привело к замедлению выдачи ипотеки. Неравномерность спроса на ипотечное жилье в России наблюдалась в 2022 году — под конец года на фоне опасений по завершению программ льготной ипотеки спрос на кредиты снова увеличился.

К чему привело стремление государства увеличивать спрос на ипотечное кредитование? Сложилась аномальная ситуация: стоимость жилья в строящихся домах стала выше цен на новые квартиры. И основная причина такого дисбаланса — бесконечное субсидирование ипотеки со стороны государства. За последние два- три года стоимость жилья выросла практически в два раза. При этом сейчас жилье в новостройке стоит на 20-30% дороже аналогичных вариантов, представленных на вторичном рынке.

Сегодня рынок жилья достаточно активен — на фоне высокой ключевой ставки спрос повысился. Однако эксперты сервиса Ипотека.Центр уверены, что это временное явление. Увеличение спроса стало возможным благодаря одобренным ранее заявкам на кредиты, которые сейчас реализуются. После того как все одобренные кредиты будут выданы, спрос упадет. Это повлечет за собой снижение стоимости жилья. В ближайшие месяцы можно ожидать снижение цен на вторичную недвижимость на 10% и больше.

Впрочем, на первичном рынке цены также могут упасть — для этого есть свои предпосылки. Но снижению цен на жилье мешают как раз субсидированные ипотеки — пока ипотечные кредиты остаются максимально доступными для населения, застройщики пересматривать цены не будут. Максимум, на что можно будет рассчитывать — на увеличение дисконта для поддержания спроса.

Нужно понимать, что субсидированная ипотека — это исключительно антикризисный инструмент, который логично использовать в периоды заградительной ключевой ставки. Такая ипотека приводит к ценовому дисбалансу, который опасен и для потенциальных покупателей, и для банков, и для застройщиков. Люди продают купленные на первичном рынке квартиры по заниженным ценам, банки получают переоцененный залог на баланс, а застройщики в итоге столкнутся с пониженным спросом.

В результате льготная ипотека, разработанная для повышения доступности жилья, привела к обратному эффекту и создала большие риски для банковской системы. Государственная поддержка не может быть бесконечной — рост бюджетных расходов привел к тому, что льготные программы будут сворачиваться, это, в свою очередь, спровоцирует обвал спроса на новостройки. Поэтому сейчас перед ЦБ РФ и правительством стоит сложная задача — постепенно и безболезненно для рынка недвижимости отказаться от практики субсидирования ипотеки.