Ипотека – это и быстрый способ обзавестись собственной крышей над головой, и способ позаботиться о будущем ребёнка, а иногда и стратегическое инвестиционное решение. Но… неужели только для тех, кто получает стабильную зарплату?

С этим вопросом всё чаще обращаются к риэлторам и ипотечным брокерам самозанятые граждане, количество которых за последние годы значительно выросло и продолжает увеличиваться: на 2022 год их насчитывалось уже 6 млн. У многих довольно высокие доходы – режим самозанятости позволяет зарабатывать до 2,4 млн в год, то есть в среднем по 200 тыс. рублей в месяц. Можно ли и им воспользоваться ипотечным кредитованием?

Да, можно – главное, доказать банку свою благонадежность. Более того: опытные ипотечные консультанты зачастую рекомендуют своим клиентам без официального дохода оформить самозанятость, чтобы было легче взять ипотечный кредит.

Особенности ипотеки для самозанятых

Не стоит скрывать, что оформление ипотеки в данном случае бывает более сложной задачей, чем при получении белой зарплаты от работодателя. Не все банки готовы выдавать ипотечные кредиты самозанятым, поскольку это сопряжено с определёнными рисками (заработки могут быть сезонными, нестабильными, варьироваться от месяца к месяцу, трудно прогнозировать устойчивость микробизнеса в долгосрочной перспективе и т. д.). Препятствием бывает и род деятельности: для некоторых сфер отдельные банки устанавливают ограничения (к примеру, не все кредиторы работают с таксистами). Многие кредитные организации требуют поручителей или созаёмщиков. Часть банков готовы кредитовать самозанятых на особых условиях, с повышенной ставкой по ипотеке (обычно добавляется 0,5–1 %).

Тем не менее возможность купить квартиру в ипотеку есть и для самозанятых. Можно даже найти банки, которые не делают надбавки на ставку, в них стоит обратиться в первую очередь. В целом процесс подачи заявки обычный: необходимо заполнить анкету, внести паспортные данные, а вместо справки о доходах от работодателя предоставить две другие, которые без труда можно получить в личном кабинете на сайте ФНС:

• электронную справку о регистрации в качестве самозанятого;
• электронную справку о состоянии расчётов (дохода).

Существует и возможность подачи заявки по двум документам. Для самозанятых такая программа обычно доступна при внесении крупного первоначального взноса.

Кстати, о взносе. Клиентов из числа самозанятых, как правило, беспокоит его размер: не будет ли он слишком велик? При крупном взносе шансы получить ипотеку, несомненно, повышаются, так как риски банка становятся ниже, но, как показывает практика кредитования, при подтверждении стабильных доходов вполне можно оформить ипотеку с первоначальным взносом от 15 %.

Что делать, если самозанятость ещё не оформлена?

Если к вам обратился клиент, который интересуется возможностью покупки ипотечной квартиры без официальных доходов, стоит порекомендовать ему легализовать их в качестве самозанятого. Это не потребует серьёзных усилий, но зато повысит шансы на получение кредита.

Чтобы зарегистрироваться в качестве самозанятого на сайте ФНС, достаточно нескольких минут. Процедура простая, разобраться с принципами работы и предоставления отчётности тоже не составит особого труда.

Разумеется, сразу после получения данного статуса в банк обращаться не стоит: необходимо продемонстрировать поток доходов. Отсрочка будет не слишком большой: в среднем банки требуют, чтобы срок регистрации в качестве самозанятого составлял от трёх месяцев. Но ещё лучше, когда этот срок достигает полугода-года.

Как самозанятому повысить шансы на оформление ипотеки

Чтобы ваш клиент смог максимально повысить свои шансы на одобрение заявки, порекомендуйте ему следующие действия.

1. Подготовьте документы, подтверждающие вашу платёжеспособность. Банк будет гораздо лояльнее, если увидит, что человек в течение нескольких лет не испытывает финансовых затруднений. Особенно это важно, если срок самозанятости короткий. Таким подтверждением могут стать налоговые декларации, выписки из банковских счетов и другие документы, подтверждающие финансовую стабильность.
2. Постарайтесь обеспечить себе стабильный ежемесячный доход. Кредиторам важна стабильность: человеку с умеренными, но стабильными финансовыми поступлениями ипотеку одобрят скорее, чем тому, кто несколько месяцев в году зарабатывает много, а в другие месяцы – практически ничего. Препятствием могут стать даже 1–2 месяца финансовой просадки. Поэтому самозанятому, рассчитывающему на ипотеку, важно обзавестись пулом постоянных клиентов, чтобы гарантировать себе определённый уровень дохода, независящий от сезонных или случайных факторов.
3. Большим плюсом станут дополнительные доходы. Это может быть, к примеру, пенсия или доход от аренды. В первом случае, разумеется, будет играть роль возраст заёмщика, но этот вариант хорошо подходит для тех, кто вышел на пенсию досрочно. Во втором случае нужно будет подтвердить арендные доходы, то есть сдавать недвижимость придётся исключительно легально.
4. Учтите, что общая сумма всех ваших кредитов не может превышать 50 % от дохода. Поэтому стабильность заработков так важна: банк будет смотреть на ваши минимальные ежемесячные показатели. Если у вас есть другие кредитные обязательства, от них стоит избавиться до подачи заявки: это снизит кредитную нагрузку.
5. Проверьте свой кредитный рейтинг – он должен быть хорошим. Это один из важных факторов, влияющих на решение банка. Человеку с низким кредитным рейтингом кредит или не выдадут, или предоставят под более высокий процент. Если кредитной истории нет вообще, это также может создать проблемы при оформлении ипотеки: банк не знает, чего ждать от человека, насколько он ответственно будет относиться к выплатам. Возможно, потребуется принять меры для формирования положительного кредитного рейтинга, например взять потребительский кредит и исправно его выплатить. Обратите внимание, что все штрафы, задолженности по налогам, ЖКХ, алиментам и т. д. должны быть погашены – они влияют на кредитный рейтинг.
6. Подготовьтесь – и морально, и финансово – к повышенному первоначальному взносу. Не исключено, что банк согласится вас кредитовать при условии внесения большего взноса, чем тот, на который могут рассчитывать клиенты с постоянным трудоустройством. Это способ кредитора защититься от повышенных рисков. Чем больше взнос, тем меньшее значение будут иметь ваши текущие доходы. Этот вариант хорошо работает при расширении жилплощади.
7. Будьте готовы к дополнительным расходам. Они могут являться частью договора (например, дополнительные страховые платежи) или потребоваться при сборе пакета документов (скажем, оплата услуг бухгалтера для подготовки налоговой декларации).
8. Направляйте заявки в банки, которые работают с самозанятыми. На рынке кредитования есть организации, которые активно осваивают эту нишу, отвечая на растущий спрос. У таких банков, как правило, гибкие условия кредитования и более лояльный подход к клиентам с самозанятостью.

Чтобы не тратить зря время, стоит также уточнить, с какими категориями самозанятых работает кредитор, какие условия выдвигает. Есть смысл узнать, работает ли с самозанятыми банк, через который вы проводите расчёты. Если да – оформлять ипотеку будет удобнее, так как банк без выписок видит ваши доходы.

Помощь ипотечного консультанта

Чтобы не наделать ошибок, провести качественную подготовку перед обращением в банк, грамотно выбрать кредитора и не переплатить, самозанятому лучше обратиться к профессиональному ипотечному брокеру или юристу, знакомому с тонкостями оформления кредитов для этой категории заёмщиков. Таким человеком можете стать вы.

Самозанятость – тренд современного мира. Если вы начнёте специализироваться на этой нише – станете востребованным ипотечным консультантом, из тех, что просто нарасхват. Это отличный способ брендировать своё имя на профессиональной арене.

Эксперты платформы Ипотека.Центр всегда готовы помочь вам консультацией. Успешной работы и довольных клиентов!