При оформлении сделок с недвижимостью порой возникает ситуация, когда продавец или покупатель не может лично присутствовать на всех этапах сделки. Но это не значит, что она не состоится. Законодательство РФ, а точнее, ст. 182 Гражданского кодекса, предусматривает возможность проведения сделки купли – продажи по доверенности. И даже если речь идёт об объектах в залоге у банка (непогашенная ипотека), этот вариант вполне осуществим.

Единственное, что сразу необходимо подчеркнуть: речь идёт именно о покупке или продаже недвижимости, а не о получении ипотечного кредита. Кредитный договор подписывает только тот, кому он предоставлен. За исключением банка Дом.рф, там возможны сделки по доверенности от заемщика.

А вот присутствовать при продаже или покупке ипотечной квартиры, внесении или получении средств, передаче ключей, оформлении документов в Росреестре или МФЦ совсем необязательно.

Если ваш клиент интересуется, что нужно сделать для продажи или покупки квартиры по доверенности, какие при этом могут быть риски и как их избежать – вы можете помочь ему полезными рекомендациями.

Когда оформляют продажу квартиры по доверенности?

Случаи, когда собственнику или покупателю недвижимости приходится проводить сделку или часть её этапов по доверенности, то есть предоставив необходимые полномочия своему представителю, весьма разнообразны. Вот самые типичные примеры:

• Хозяин квартиры проживает за рубежом и не имеет возможности или желания приезжать для заключения договора в Россию.
• Человеку нужно срочно выехать в длительную командировку или ещё по каким-то причинам он будет длительный срок отсутствовать в стране или регионе.
• Произошёл форс-мажор, к примеру – участник сделки попал в больницу, и завершить её сейчас не имеет возможности (но имеет желание).
• У участника сделки просто нет времени для того, чтобы лично проводить все необходимые процедуры. Скажем, он готов приехать на заключение договора купли – продажи, но не хочет тратить время на походы в Росреестр другие формальности.

Представителем может быть любой дееспособный гражданин: и родственник, и адвокат, и риэлтор, и вообще любой человек, на которого участник сделки готов оформить доверенность.

Если продавец или покупатель недвижимости не может лично присутствовать на сделке или на каком-то из её этапов, закон (ст. 182 ГК РФ) разрешает заключить сделку третьим лицам — нужно только оформить на представителя нотариальную доверенность.

Можно ли продавать или покупать по доверенности квартиру, если она еще находится в залоге у банка (ипотечная)?

Да, поскольку сделка купли–продажи на основании доверенности проходит так же, как и сделки с участием собственника. Отличие только в преамбуле договора: в нём указываются не только реквизиты продавца и покупателя, как обычно, но и данные представителя и доверенности, по которой он действует.

Все банки-партнеры платформе Ипотека.Центр работают со сделками по доверенности, и страховые компании тоже готовы принять на страхование такие риски.

Какие полномочия получает представитель

При необходимости доверитель (собственник квартиры) может полностью передать полномочия по совершению продажи или покупки недвижимости своему представителю. На практике такое встречается нечасто: всё-таки большинство людей предпочитает самостоятельно подписывать договор купли–продажи и решать вопросы с передачей средств. Гораздо чаще передаются полномочия на осуществление отдельных этапов сделки, особенно на трудозатратные, требующие вложения времени и хождения по инстанции. Например – на сбор необходимого пакета документов и регистрацию сделки в Росреестре.

Как обезопасить себя при заключении сделки по доверенности

Чтобы участник сделки был спокоен, рекомендуется максимально вдумчиво подойти к вопросу указания полномочий, которые он предоставляет другому лицу. Что необходимо сделать для минимизации рисков:

Максимально конкретизировать список полномочий, которыми наделяется представитель. Не стоит передавать ему все права, если в том нет необходимости.

Продумать, готовы ли вы доверить представителю получение денежных средств, если квартира продается по доверенности. Тут может быть несколько вариантов. Первый – наиболее рискованный: доверенное лицо получает деньги за сделку. Гораздо целесообразнее выбрать другой вариант: средства перечисляются на счёт, к которому есть доступ только у собственника продаваемой недвижимости. Также можно доверить представителю возможность проверить факт поступления оплаты на банковский счёт, но при этом не давать права распоряжаться финансами.

Желательно не выдавать доверенность с правом передоверия. Дело в том, что при наличии такого пункта представитель может передоверить полномочия лицу, которое вообще неизвестно участнику сделки. Впрочем, такой вариант возможен, если доверенность выдаётся профессиональному юристу. Зачастую адвокаты передают ряд функций своим помощникам. Если речь идёт о получении справок, проведении процедур в Росреестре – пожалуй, на это можно согласиться. Но необходимо тщательно взвесить все за и против.

Риски продавца: как их избежать

Главный риск продавца – финансовый. Но как избежать этого, вы уже знаете. Но есть и другие риски. При передаче ключевых прав, дающих представителю возможность заключить от лица продавца сделку купли – продажи под ключ, есть риск потерять контроль над имуществом. Чтобы не реализовался этот сценарий, необходимо внимательно подходить к выбору доверенного лица и точно указывать в доверенности все действия, которые он имеет право совершить с недвижимостью.

Для защиты от злоупотреблений со стороны представителя, целесообразно указать в доверенности, какой именно объект продаётся и по какой цене. Это позволит избежать ситуации, когда квартира продана по заниженной стоимости.

Ещё одна сложность заключается в поиске покупателя, готового купить квартиру у человека, выписавшего доверенность на продажу. Далеко не все готовы к такой покупке, поэтому, возможно, продавать придётся с дисконтом. Это объясняется тем, что у покупателя тоже имеются свои риски. Поэтому продавцу важно предоставить покупателю максимально убедительные доказательства добросовестных намерений и… своего существования.

Риски покупателя: в чём они заключаются

Главный риск покупателя в сделке, где от лица продавца выступает доверенное лицо, заключается в возможности её оспаривания – а значит, можно потерять квартиру. В каких случаях это возможно?

Если продавец скоропостижно скончался во время проведения сделки, но покупатель не был извещён об этом и процедура не была приостановлена. Значит, наследники могут подать в суд и потребовать аннулирования договора купли – продажи. Чтобы нивелировать такой риск, покупателю желательно познакомиться с продавцом, хотя бы в онлайновом режиме, и связываться с ним на всех этапах сделки. Особенно надо быть осторожным, если продавцом выступает лицо преклонного возраста.

Аналогичная ситуация может возникнуть при пропаже человека без вести. Если собственник не выходит на контакт, следует насторожиться.

Если доверенность поддельная и собственник не имел желания совершать продажу недвижимости. Избежать его риска нетрудно, если тщательно проверить подлинность документа. Это можно сделать одним сервисов проверки у нас на Платформе.

Следует также отслеживать, продолжается ли действие доверенности и не отозвал ли её продавец.

Как оформить доверенность

Доверенность – серьёзный документ, передающий право распоряжаться от лица доверителя – но только в определённых пределах, оговорённых в документе. Так, например, у представителя может быть право продавать недвижимость, но не быть права распоряжаться полученными средствами. Естественно, что круг полномочий, предоставляемых другому человеку, должен быть тщательно продуман. С другой стороны, бывает так, что доверенность не предоставляет все те права, которые необходимы для заключения сделки – а значит, её нужно переделывать, тратить на это время, да и доверитель уже может куда-нибудь уехать.

Ситуация осложняется тем, что у каждого банка – свои требования к полномочиям, которые должны быть указаны в доверенности. Все нюансы можно уточнить у персонального куратора на платформе Ипотека.Центр, который знает все требования банков к формам доверенностей.

Как показывает практика, в общем случае доверенность должна содержать:

• право представителя на продажу недвижимого имущества,
• право подписать договор покупки недвижимости, а также другие документы, необходимые для проведения намеченной сделки.

Кроме того, в доверенности можно указать, если это необходимо, следующие права представителя:

• открывать банковские счета от лица доверителя;
• распоряжаться средствами этих счетах;
• подписывать договоры аренды банковских сейфов;
• подавать и получать документы в Росреестре или МФЦ.

Доверителю рекомендуется указать в документе адрес и кадастровый номер объекта недвижимости: это ограничит круг недвижимости, которую можно будет продать по доверенности.

И ещё один важный нюанс: необходимо реалистично оценивать срок, на который выдаётся доверенность. Если сроки выйдут до того, как представитель осуществит свои полномочия – то есть в рассматриваемом случае раньше, чем будет проведена ипотечная сделка – она сорвётся.

Кстати, при необходимости доверенность можно оформить сразу на несколько лиц. При этом они получат одинаковые полномочия. Если же доверитель хочет предоставить кому-то из представителей больший объём прав, придётся оформлять каждую доверенность отдельно.

Как заверить доверенность

Законодательство РФ предусматривает обязательное заверение доверенности нотариусом, имеющим действующую лицензию. Каждой доверенности присваивается уникальный номер, она в обязательном порядке вносится в нотариальный реестр.

Примечательно, что для отмены документа до истечения указанного в нём срока также требуется нотариальное заверение. Доверитель подаёт заявление на отзыв, а нотариус его заверяет. Но что делать, если лицо, желающее заключить сделку с недвижимостью через представителя, находится за пределами России? В этом случае мало заверения иностранным нотариусом или консулом. Документ необходимо перевести на русский язык и этот перевод должен быть заверен уполномоченным представителем или нотариусом в России (в зависимости от банка). Впрочем, существует ещё один вариант: доверенность, оформленная за пределами РФ, удостоверяется лицом российского консульства.

Как проверить доверенность

Банк тоже обязательно проверяет доверенность. Проверке подлежит как лицензия нотариуса, заверившего документ, так и сам факт оформления доверенности. Уточняется и список полномочий, выданных представителю. Также банк уточняет, не была ли доверенность отозвана. Проверить действительность доверенности может и участник сделки. Необходимую информацию можно получить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там можно выяснить, вбив реквизиты доверенности, внесена ли она в реестр и не была ли отозвана. Также на этом сайте даётся информация о действующих лицензиях нотариусов.

Чтобы проверить доверенность выданную на территории России, воспользуйтесь одним из сервисов поверки у нас на Платформе.

Если проверка прошла успешно и все требования банка к оформлению доверенности удовлетворены, заключается договор купли – продажи. Как видите, продажа квартиры по доверенности – процедура не слишком сложная и мало отличается от обычных сделок с недвижимостью. Главное, учесть все требования закона и вдумчиво подойти к оформлению доверенности.