Продажа комнаты в коммуналке – довольно распространённый кейс в работе риэлторов и ипотечных специалистов, работающих на платформе Ипотека.Центр (ИЦ). Зачастую такая сделка ложится в основу ипотеки: продавая комнату, клиент получает деньги на первоначальный взнос.

Другой распространённый кейс – приобретение в ипотеку комнаты. Какая-никакая, а своя недвижимость! В дальнейшем её можно использовать в качестве старта для расширения: продать комнату, купить полноценную однушку. Поскольку банки выдают ипотечные кредиты на приобретение комнат, это хорошая стратегия для клиентов со скромным бюджетом.

Какие же нюансы необходимо учесть, продавая такую недвижимость?

Право собственности

Чтобы продать комнату в коммунальной квартире, необходимо быть её собственником. Зачастую комнаты находятся во владении жильцов на основе договора социального найма. Такие объекты продавать нельзя – сначала нужно провести приватизацию. Эта процедура в различных регионах РФ имеет свои особенности. Чаще всего пакет документов включает:]

• паспорт и договор соцнайма заявителя;
• паспортные данные других жильцов;
• их согласие на приватизацию или отказ в письменной форме.

К сожалению, приватизация возможна не всегда. К примеру, не подлежат приватизации комнаты в аварийных зданиях и служебное жильё.

Только после успешной приватизации, получив договор передачи жилого помещения в собственность и зарегистрировав право собственности в Росреестре, можно выставлять комнату на продажу.

Как правило, человек сам знает, на каком основании он владеет комнатой (это может быть договор соцнайма, приватизация, наследование, получение в дар, покупка). Уточнить данные можно с помощью выписки из ЕГРН, а узнать кадастровый номер объекта недвижимости – на портале Росреестра.

Комната или доля?

Бывает, что люди путают право собственности на комнату в коммунальной квартире с долевой собственность. Это очень важный нюанс, на который следует обратить внимание при выставлении объекта на продажу.

Продавать долевую собственность гораздо сложнее, чем комнаты в коммуналках. Во-первых, не всегда удаётся определить порядок пользования помещениями – даже через суд. Во-вторых, в судебной практике существуют примеры, когда покупателю доли в двухкомнатной квартире отказывали во вселении. В-третьих, банки крайне неохотно выдают ипотечные кредиты на приобретение долевой собственности.

Комната в коммуналке более удобна для продажи: это изолированное помещение, за которым закреплён конкретный владелец (или владельцы). Собственнику также принадлежит часть площади, которая находится в совместном пользовании (коридор, кухня, санузел). Эта часть пропорциональна площади комнаты, что указывается в договоре купли-продажи. Правда, нюанс формальный: на практике места общего пользования не делятся. Даже если у вас две комнаты в коммуналке, а у соседа одна – это не значит, что у вас больше прав на пользование ванной или кухней.

При приватизации коммунальных квартир в большинстве субъектов РФ в собственность выделяется именно комната. Но есть регионы, где право собственности выдаётся именно на долю квартиры, что осложняет дальнейшее распоряжение недвижимостью.

Что именно находится в собственности – комната или доля – можно узнать по выписке из реестра. Если первый вариант – то в строке «Вид жилого помещения» будет указано: «Комната» (вариант: «Помещение»). Если второй – то «Квартира» и информация о размере доли.

А может ли комната находиться в долевой собственности? Такой вариант тоже не исключен: например, собственниками помещения могут быть супруги или родитель с ребёнком. В этом случае продавцами должны выступать все собственники объекта. Продать «угол» в комнате – задача малореальная.

Предложение соседям

Но вот вопросы с собственностью решены, клиент готов выставить недвижимость на продажу. И тут на первый план выходит главное отличие сделок по продаже комнат и квартир: закон защищает интересы соседей по коммуналке. Они имеют приоритетное право выкупа.

Позиция законодателя вполне логична. Вот жили, к примеру, соседи вместе с бабушкой-одуванчиком, немного ругались, потом мирились, ну а в целом – притёрлись. Но наследником комнаты стал внук, который решил её продавать. Кто станет новым соседом? Вдруг какая-нибудь очень неприятная личность? Чтобы избежать подобной ситуации, соседям предоставляется преимущественное право покупки комнаты. Это право зафиксировано в ст. 42 Жилищного кодекса РФ.

Что нужно сделать продавцу: официально проинформировать соседей о планах на продажу. На выбор три способа:

1. через нотариуса;

2. заказным письмом с описью и уведомлением о вручении;

3. лично – в этом случае необходимо получить от соседа подпись на извещении с указанием ФИО и даты.

Третий способ неудобен тем, что вредный сосед может принципиально отказаться подписывать документ. Кроме того, обязательно уведомление всех соседей – даже не проживающих в квартире постоянно.

Извещение составляется в свободной форме, но есть обязательная для упоминания информация:

• адрес объекта недвижимости;
• его кадастровый номер;
• сумма, за которую предлагается приобрести комнату.

Важно: указанная стоимость должна быть реальной. Нельзя будет продать комнату по более низкой цене, так как такую сделку можно будет оспорить. (Это на тот случай, если хозяин решить напоследок насолить соседям и подселить к ним малоприятных особ).

Соседям даётся 30 дней на принятие решение и поиск средств. Срок начинает отсчитываться с момента вручения извещения.

Дальше возможны следующие варианты:

-Комнату выкупают. Зачастую соседи, особенно если коммуналка на две семьи, даже рады сложившимся обстоятельствам. Например, они давно хотели стать хозяевами всей квартиры, но старушка не желала продавать комнату. А внук готов это сделать, цену предлагает разумную, – и все довольны. -На комнату претендует сразу два соседа. Нет никаких проблем в том, чтобы продать её гражданину, готовому заплатить больше. -Никто из соседей не изъявляет желания расширить свои квадратные метры. Комната выставляется на продажу.

Можно ли выставить комнату на продажу, не дожидаясь истечения 30-дневного срока? Да, если получить от всех соседей письменный отказ от покупки. Если сосед один и отношения с ним хорошие, это действенный вариант, позволяющий сэкономить время.

Что будет, если не известить соседей о продаже? У них будет три месяца, чтобы оспорить сделку в суде. Сделка будет аннулирована, придётся возвращать деньги покупателю.

Стоит отметить, что покупатель в данном случае рискует больше: ведь продавец может заявить, что денег у него уже нет, они потрачены, вернёт когда-нибудь, и вообще – обращайтесь к приставам, пусть списывают с зарплаты! (А зарплата аж целый МРОТ). Поэтому покупателю следует лично проконтролировать данный момент. Если комната приобретается в ипотеку – скорее всего, банк тоже проверит, были ли извещены соседи.

Завершающий этап: выход на сделку

После получения от соседей отказов от покупки или истечения 30-дневного периода после извещения о планах продажи можно приступать к сделке. На этом этапе продажа комнаты ничем не отличается от реализации квартиры:

• погашаются задолженности по коммуналке, проживающие выписываются из комнаты;
• готовится пакет документов (включающий документальные подтверждения об извещении соседей о продаже или их письменные отказы от приобретения комнаты);
• составляется и подписывается договор купли-продажи;
• уплачивается госпошлина;
• производится расчёт с покупателем (наличными, через банковский аккредитив или переводом со счёта на счёт); -новый собственник регистрирует переход права в Росреестре.

Если в сделке участвует несовершеннолетний (является собственником недвижимости или одним из собственников), потребуется разрешение опеки. Если комната приобретена в браке, потребуется согласие супруга, заверенное нотариально.

Как видите, сделки с комнатами в коммунальных квартирах не так сложны, как кажутся. Главное – не забыть об интересах соседей. Следите за нашими публикациями, задавайте вопросы экспертам Ипотеки.Центр и помогайте клиентам стать счастливее, продавая и покупая недвижимость. Ведь чем довольнее клиент, тем выше ваша профессиональная репутация!