Отдельного «налога с продажи квартиры» в России нет. Продавец платит НДФЛ с дохода от продажи — и только если продажа не освобождена законом. Чаще всего налога нет вовсе: квартира в собственности дольше минимального срока, продаётся единственное жильё или семья с двумя детьми покупает жильё побольше. Если налог всё же возникает, его почти всегда можно законно уменьшить — вычетом 1 млн ₽ или расходами на покупку.
За двадцать лет сделок я видела один и тот же сценарий десятки раз: человек продаёт квартиру через два года после покупки, узнаёт про налог весной, когда деньги уже вложены в новую, и не может найти ни договора, ни выписок по старой покупке. Разберу по порядку, как проверить свою ситуацию до сделки. Правила ниже — по Налоговому кодексу в редакции, действующей на сентябрь 2026 года, для налоговых резидентов России, которые продают жильё не в рамках бизнеса.
Коротко о главном
- Кто платит. Налог платит продавец, покупатель НДФЛ с этой сделки не платит.
- Когда налога нет. Если квартира была в собственности минимальный срок и дольше: 3 года — при наследстве или дарении от члена семьи или близкого родственника, приватизации, ренте с пожизненным содержанием или продаже единственного жилья; 5 лет — во всех остальных случаях. Для жилья, купленного до 1 января 2016 года, срок — 3 года.
- Семьи с двумя и более детьми при соблюдении условий статьи 217.1 НК РФ продают жильё без налога независимо от срока владения.
- Ставка для резидента — 13 % с дохода до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения. Порог считается по сумме нескольких видов доходов за год, не только по продаже.
- Как уменьшить. Либо вычет до 1 млн ₽ в год, либо документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры, включая проценты по ипотеке.
- Цена ниже кадастра не спасает. Для расчёта сравнивают цену продажи с кадастровой стоимостью, умноженной на применимый региональный коэффициент, и берут большую сумму. Базовый коэффициент — 0,7; регион может изменить его в пределах, установленных НК РФ.
- Сроки. При продаже в 2026 году декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля 2027 года, налог — до 15 июля 2027 года.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры
Начните с одного вопроса: сколько лет квартира у вас в собственности на дату, когда право перейдёт к покупателю. Доход от продажи освобождается от НДФЛ, если объект непрерывно находился в собственности минимальный срок и дольше (пункт 2 статьи 217.1 НК РФ).
Когда достаточно трёх лет
По пункту 3 статьи 217.1 НК РФ трёхлетний срок применяется, если выполняется хотя бы одно условие:
- Квартира получена по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника в понимании Семейного кодекса.
- Квартира получена в результате приватизации.
- Вы получили её как плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
- На дату регистрации перехода права к покупателю у вас (включая совместную собственность супругов) нет другого жилья или доли в нём.
Для правила единственного жилья есть важная оговорка: не учитывается жильё, которое вы или супруг купили в течение 90 календарных дней до регистрации продажи. На практике это значит, что можно сначала купить новую квартиру, а потом продать старую — если между регистрацией права на новую и регистрацией перехода права на старую к покупателю пройдёт не больше 90 календарных дней, трёхлетний срок сохранится.
Если продаётся жилой дом, по этому же правилу три года распространяются и на участок под ним, и на хозяйственные постройки.
Когда нужно пять лет
Во всех остальных случаях — пять лет (пункт 4 статьи 217.1 НК РФ). Типичные примеры: квартира куплена по договору купли-продажи или по ДДУ, а у продавца есть другое жильё; квартира подарена не родственником.
Квартиры, купленные до 2016 года
Статья 217.1 применяется к объектам, приобретённым в собственность после 1 января 2016 года. Для недвижимости, купленной раньше, действует прежнее правило — три года владения, после которых налога нет (пункт 3 статьи 4 Федерального закона № 382-ФЗ, разъяснение Минфина от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Для нерезидентов это правило не работает: у них сроки 3 и 5 лет по статье 217.1 действуют и по жилью, купленному до 2016 года.
Регион может сократить срок
Закон субъекта РФ вправе уменьшить минимальный срок владения вплоть до нуля — для всех или для отдельных категорий продавцов и объектов (пункт 6 статьи 217.1 НК РФ). Перед сделкой проверьте региональный закон: иногда оказывается, что ждать пятилетия не нужно.
Важно, какой регион смотреть. По позиции ФНС, согласованной с Минфином, применяется закон того субъекта, где вы состоите на учёте по месту жительства, — независимо от того, где находится проданная квартира (письмо ФНС от 25.10.2022 № БС-4-11/14345@). Верховный суд отказал в признании этого письма недействующим. Если вы живёте в одном регионе, а квартира в другом, где срок сокращён, льгота региона квартиры вам не поможет.
С какой даты считать срок
| Как получена квартира | С какой даты считается срок |
|---|---|
| Купля-продажа, дарение, приватизация | С даты государственной регистрации права |
| Наследство | С даты смерти наследодателя |
| Договор долевого участия, ЖСК | С даты полной оплаты по договору; доплата за увеличение площади после ввода дома не учитывается |
| Уступка прав по ДДУ | С даты полной оплаты прав по договору уступки |
| Квартира, образованная разделом, перепланировкой, реконструкцией или выделом доли | Со дня приобретения исходной квартиры |
| Объединённые квартиры | С даты приобретения последней из объединённых |
| Доля ребёнка, выделенная из-за маткапитала | С даты приобретения квартиры родителем — владельцем сертификата или его супругом |
| Жильё по программе реновации в Москве | В срок включается время владения прежней квартирой |
Источник — пункт 2 статьи 217.1 НК РФ и разъяснение ФНС от 26.02.2026. Не определяйте срок по дате свежей выписки ЕГРН: для наследства, ДДУ, долей и перепланировок она почти всегда поздняя.
Льгота для семей с двумя и более детьми
Пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ освобождает от налога продажу комнаты, квартиры, жилого дома или доли в них независимо от срока владения, если одновременно выполнены все условия:
- Вы и (или) супруг — родители или усыновители не менее двух детей до 18 лет (до 24 лет при очном обучении; ребёнок, признанный судом недееспособным, учитывается независимо от возраста). Возраст считается на дату регистрации продажи; ребёнок, родившийся позже, — на 30 апреля следующего года.
- В том же году или не позднее 30 апреля следующего года вы или члены семьи купили другое жильё по договору купли-продажи или мены и зарегистрировали право. Для новостройки достаточно полной оплаты по ДДУ или в ЖСК. Перечень оснований закрытый: построенный своими силами дом, а также жильё, полученное в дар или по наследству, для льготы не подходят.
- Площадь купленного жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного. Считается с учётом долей всей семьи.
- Кадастровая стоимость проданного жилья — не больше 50 млн ₽ (если её нет в ЕГРН, сравнивают только площади).
- На дату продажи у вас, супруга, несовершеннолетних детей в совокупности нет более 50 % в другом жилье, которое больше купленного по площади или кадастровой стоимости.
Если освобождается доля родителя, одновременно проданные доли детей тоже освобождаются. Участок под домом и хозяйственные постройки на нём освобождаются, если продаются одновременно с домом и не использовались в бизнесе; регион может ограничить площадь такого участка.
Практический шаг. Семье, которая продаёт двушку, чтобы купить трёшку, я советую зафиксировать до сделки четыре цифры: площадь и кадастровую стоимость старой и новой квартиры. Если новая не больше старой ни по площади, ни по кадастровой стоимости, льготы не будет.
Какой налог с продажи квартиры: ставка
С 2025 года для налоговых резидентов действует прогрессивная шкала (пункт 1.1 статьи 224 НК РФ):
| Сумма налоговых баз за год | Налог |
|---|---|
| До 2,4 млн ₽ включительно | 13 % |
| Больше 2,4 млн ₽ | 312 000 ₽ + 15 % с суммы сверх 2,4 млн ₽ |
Повышенная ставка применяется только к превышению. Есть тонкость, которую часто упускают: порог 2,4 млн ₽ считается не по одной продаже, а по сумме налоговых баз из пункта 6 статьи 210 НК РФ. В эту группу, кроме продажи имущества, входят, например, дивиденды, доходы от ценных бумаг и проценты по вкладам. Если у вас в том же году крупные доходы по вкладам или брокерскому счёту, часть налога с продажи может попасть под 15 %.
Для нерезидентов ставка — 30 % (пункт 3 статьи 224 НК РФ), и уменьшить доход на вычет или расходы нельзя: налоговой базой будет вся сумма дохода. Освобождение по сроку владения при этом распространяется и на нерезидентов. Для лиц со статусом иностранного агента с 2026 года ставка 30 %, освобождение по сроку владения к ним не применяется, а уменьшить доход на вычет или расходы нельзя (пункт 17.1 статьи 217, пункт 4 статьи 210 и пункт 6 статьи 224 НК РФ).
Как считается доход: кадастровая стоимость и региональный коэффициент
Налоговая сравнивает цену в договоре и применимую кадастровую стоимость, умноженную на региональный коэффициент. Доходом для расчёта НДФЛ считают большую из этих сумм (статья 214.10 НК РФ). По общему правилу учитывают кадастровую стоимость, подлежащую применению с 1 января года продажи; для объекта, образованного в этом году, — стоимость на дату постановки на кадастровый учёт. Если соответствующая кадастровая стоимость не определена, кадастровый минимум не применяется.
Регион вправе поднять коэффициент вплоть до 1 (пункт 9 статьи 214.10 НК РФ) или снизить его вплоть до нуля (пункт 6 статьи 217.1 НК РФ). Поэтому старое правило «главное — не ниже 70 % кадастра» теперь не универсально: перед сделкой уточните применимый коэффициент в ФНС. По разъяснению ФНС региональное правило определяется по месту жительства налогоплательщика, а не только по месту расположения квартиры; проверьте также год получения дохода.
Как платить меньше: вычет или расходы
Если освобождения нет, по каждому проданному объекту выбирают один из двух способов (подпункты 1 и 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ).
Фиксированный вычет. До 1 млн ₽ в год в целом по всем проданным квартирам, домам, комнатам, садовым домам и земельным участкам. Для иной недвижимости — нежилых апартаментов, гаражей, машино-мест — до 250 000 ₽ в год. Лимит годовой: продали две квартиры — вычет всё равно один миллион на двоих.
Подтверждённые расходы. Доход уменьшается на расходы, связанные с приобретением именно этой квартиры: цена по договору, оплата по ДДУ. ФНС в письмах от 15.07.2024 № БС-17-11/2053@ и от 13.11.2024 № БС-17-11/3385@ указывает, что сюда входят и проценты по ипотеке, взятой на покупку этой квартиры, а также расходы на её отделку. Нужны договор и платёжные документы: выписки, платёжные поручения, расписки, справка банка об уплаченных процентах.
Совместить вычет и расходы по одному объекту нельзя. Если квартира в общей собственности, вычет делится между совладельцами пропорционально долям (для совместной собственности супругов — по договорённости).
Наследство и дарение
- Наследство или подарок от близкого родственника. Своих расходов на покупку у вас нет, но закон разрешает учесть документально подтверждённые расходы наследодателя или дарителя, если он сам их не использовал при налогообложении. Вычет при покупке жилья, который он получал, этому не мешает.
- Подарок не от родственника. Вы уже заплатили НДФЛ с подарка (доход считают по кадастровой стоимости). При продаже доход уменьшается на сумму, с которой этот налог был исчислен и уплачен.
Маткапитал и доли детей
Если доля выделена ребёнку из-за использования маткапитала или бюджетных средств, при её продаже доход можно уменьшить на расходы родителей на покупку квартиры пропорционально этой доле. Условие — эти расходы в части доли ребёнка не учитывали другие члены семьи. Срок владения такой долей тоже считается с даты покупки квартиры родителем. Подробнее о детских долях — в статье «Материнский капитал в ипотеке в 2026 году».
Зачёт других вычетов против налога с продажи
Если в год продажи вам положены имущественный вычет на покупку жилья и по процентам (в том числе остаток по квартире, купленной раньше), а также социальные или стандартные вычеты, которые не удалось использовать против зарплаты, неиспользованную часть можно зачесть против налоговой базы от продажи (пункт 6 статьи 210 НК РФ). На следующий год эта часть по такому правилу не переносится. Это выручает, когда вы продаёте старую квартиру и покупаете новую в одном году, а зарплаты для вычета мало. О том, как устроен сам вычет при покупке, — в статье «Налоговый вычет при покупке жилья в 2026 году».
Примеры расчёта
Во всех примерах продавец — резидент без других доходов из «группы 2,4 млн ₽», коэффициент к кадастру — 0,7, если не сказано иное. Даты условные.
| Ситуация | Доход для налога | Чем уменьшаем | База | Налог |
|---|---|---|---|---|
| Куплена в 2023 году за 6 млн ₽, продана в 2026 году за 7,5 млн ₽; у продавца есть другое жильё, кадастр 8 млн ₽ | 7,5 млн ₽ (70 % кадастра = 5,6 млн ₽ — меньше цены) | Расходы 6 млн ₽ | 1,5 млн ₽ | 195 000 ₽ |
| То же, но документов о покупке нет | 7,5 млн ₽ | Вычет 1 млн ₽ | 6,5 млн ₽ | 927 000 ₽ |
| Унаследована в 2025 году, продана в 2026 году за 5 млн ₽, кадастр 6 млн ₽ | 5 млн ₽ | Вычет 1 млн ₽ | 4 млн ₽ | 552 000 ₽ |
| То же, но сохранился договор наследодателя на 3 млн ₽ | 5 млн ₽ | Расходы наследодателя 3 млн ₽ | 2 млн ₽ | 260 000 ₽ |
| Куплена в 2024 году за 3,2 млн ₽, продана в 2026 году за 3 млн ₽, кадастр 5 млн ₽ | 3,5 млн ₽ (70 % кадастра) | Расходы 3,2 млн ₽ | 0,3 млн ₽ | 39 000 ₽ |
| То же, но в регионе коэффициент 1 | 5 млн ₽ | Расходы 3,2 млн ₽ | 1,8 млн ₽ | 234 000 ₽ |
| Единственное жильё, в собственности 3 года и 2 месяца | — | Освобождено | — | 0 ₽ |
Во втором примере 312 000 ₽ — это 13 % с 2,4 млн ₽, ещё 615 000 ₽ — 15 % с оставшихся 4,1 млн ₽. Разница с первым примером — 732 000 ₽: вот почему я прошу клиентов хранить договор и выписки по покупке, пока квартира у них в собственности.
Продажа квартиры в ипотеке
Сам факт ипотеки налог не меняет: считаются тот же срок владения и тот же доход. Деньги покупателя обычно сразу идут на досрочное погашение кредита, но налог считается с полной цены, а не с того, что осталось после расчёта с банком.
Зато ипотека даёт расходы для вычета. Пример: квартира куплена в 2024 году за 6 млн ₽ в ипотеку, за время владения уплачено 900 000 ₽ процентов, в 2026 году квартира продана за 7,2 млн ₽. База: 7,2 − 6 − 0,9 = 0,3 млн ₽, налог 39 000 ₽. Без учёта процентов было бы 156 000 ₽. Справку об уплаченных процентах банк выдаёт по запросу — возьмите её до закрытия кредита.
Как организовать саму сделку с обременением и детскими долями по маткапиталу, я разбирала отдельно: «Как продать ипотечную квартиру, купленную с маткапиталом».
Продажа дома и участка
Для дома действуют те же сроки, ставки и вычет 1 млн ₽. Главное отличие: дом, участок и каждая зарегистрированная постройка — отдельные объекты, и срок владения, доход и расходы проверяются по каждому. Участок могли купить десять лет назад, а дом зарегистрировать в прошлом году — тогда по дому налог может быть, а по земле нет. Две вещи, о которых спрашивают чаще всего:
- Вычет 1 млн ₽ — один на всё проданное за год жильё и землю: дом и участок вместе не дают два миллиона.
- Если участок для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества образован разделом, выделом или объединением, в срок владения засчитывается время владения исходным участком (при объединении — с даты приобретения последнего из исходных, при разделе или выделе — если образовано не больше двух участков).
Подробный разбор с примерами — в статье «Налог с продажи дома и земельного участка в 2026 году».
Декларация и сроки уплаты
Если продажа в 2026 году не освобождена, подайте декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2027 года (пункт 1 статьи 229 НК РФ) и уплатите налог не позднее 15 июля 2027 года (пункт 4 статьи 228 НК РФ). Удобнее всего — через личный кабинет налогоплательщика.
Декларацию подавать не нужно, если:
- продажа освобождена по сроку владения или по семейной льготе;
- доход от продажи жилья и земли за год (с учётом кадастровой стоимости и применимого регионального коэффициента) не больше 1 млн ₽, а от иной недвижимости — не больше 250 000 ₽ (пункт 4 статьи 229 НК РФ).
Подать декларацию при облагаемой продаже — обязанность продавца, а не выбор. Если её не подать, налоговая сама посчитает налог по своим данным (пункт 3 статьи 214.10 НК РФ): возьмёт цену сделки из Росреестра, но не ниже кадастровой стоимости, умноженной на применимый региональный коэффициент, и уменьшит её на цену, по которой вы покупали квартиру, если эти сведения есть в Росреестре, а если нет — на вычет. Это последствие нарушения, а не способ сэкономить: итог может оказаться выше, чем при самостоятельном расчёте, а подтверждённые вами расходы налоговая может не учесть.
За неуплату налога в срок начисляются пени за каждый день просрочки — 1/300 ключевой ставки Банка России (статья 75 НК РФ) — и может быть назначен штраф 20 % неуплаченной суммы (пункт 1 статьи 122 НК РФ). Штраф за само непредставление декларации (5 % налога за каждый месяц просрочки, не меньше 1 000 ₽, статья 119 НК РФ) после поправок закона от 26 июня 2026 года № 201-ФЗ не применяется к декларациям о продаже недвижимости, сведения о которой налоговая получает из Росреестра (пункт 4 статьи 119 НК РФ). Но обязанность подать декларацию и заплатить налог при этом остаётся.
Что проверить перед сделкой
- Дату и основание возникновения права — по договору, свидетельству о наследстве, акту приёма-передачи и платёжкам по ДДУ.
- Есть ли у вас и супруга другое жильё на дату продажи.
- Не сокращён ли минимальный срок законом региона, где вы зарегистрированы по месту жительства.
- Кадастровую стоимость на 1 января года продажи и региональный коэффициент.
- Документы о расходах на покупку и справку банка об уплаченных процентах.
- Если в семье двое детей — площади и кадастровые стоимости старой и новой квартиры.
- Будут ли в том же году другие доходы из группы 2,4 млн ₽: проценты по вкладам, дивиденды, продажа ценных бумаг.
Частые вопросы
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если она в собственности больше 5 лет?
Нет. После пяти лет владения доход от продажи освобождён от НДФЛ, декларацию подавать не нужно. Для наследства, подарка от близкого родственника, приватизации и единственного жилья достаточно трёх лет. Исключение — лица со статусом иностранного агента.
Какой налог с продажи квартиры, если она в собственности меньше 3 лет?
13 % с налоговой базы до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения. База — большая из цены продажи и кадастровой стоимости с применимым региональным коэффициентом, уменьшенная на вычет 1 млн ₽ или подтверждённые расходы на покупку.
Кто платит налог с продажи квартиры — продавец или покупатель?
Продавец. Покупатель налог с этой сделки не платит, наоборот, он может получить имущественный вычет на покупку.
Если продать квартиру дешевле, чем купил, нужно ли платить налог?
Если цена продажи и кадастровая стоимость с применимым региональным коэффициентом не выше подтверждённых расходов на покупку, налоговая база равна нулю и налога не будет. Но декларацию в этом случае нужно подать и приложить документы о расходах, если доход превышает 1 млн ₽.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры, если покупаю другую?
Сама покупка другой квартиры налог не отменяет, кроме льготы для семей с двумя и более детьми. Но она помогает: неиспользованный в год продажи вычет на покупку жилья и по процентам можно зачесть против налоговой базы от продажи. А новое жильё, право на которое зарегистрировано не раньше чем за 90 календарных дней до регистрации продажи старой, не мешает применить трёхлетний срок для единственного жилья.
Какой налог с продажи квартиры для нерезидента?
30 % со всей суммы дохода, без вычета и без уменьшения на расходы. Если минимальный срок владения по статье 217.1 прошёл, налога нет и у нерезидента; правило «три года для жилья, купленного до 2016 года» на нерезидентов не распространяется.
Как не платить налог с продажи квартиры законно?
Дождаться минимального срока владения, проверить закон своего региона (по месту жительства) о сокращении срока, воспользоваться семейной льготой, если у вас двое детей, либо уменьшить базу на расходы с процентами по ипотеке или на вычет 1 млн ₽. Занижать цену в договоре бесполезно: действует кадастровый минимум с применимым региональным коэффициентом, который может отличаться от 0,7.
Нужно ли платить налог на имущество за год продажи?
Да, за месяцы, когда квартира была вашей. Налог на имущество считают пропорционально полным месяцам владения. Месяц продажи считается полным, если право прекратилось после 15-го числа, и не учитывается, если до 15-го включительно (пункт 5 статьи 408 НК РФ). Это отдельный налог, он не связан с НДФЛ с продажи.
Когда платить налог с продажи квартиры в 2026 году?
При продаже в 2026 году: декларация — до 30 апреля 2027 года, оплата — до 15 июля 2027 года.
Если вы продаёте, чтобы купить
Налог — только одна часть сделки. Если вы продаёте квартиру, чтобы купить новую в ипотеку, ассистент Ипотека.Центр поможет подобрать программу и банки под вашу ситуацию, посчитать платёж и подготовить заявку, а куратор подключится к заявке.
ФНС: применение регионального коэффициента по месту жительства налогоплательщика.