Вот уже более пятнадцати лет в России одним из популярных финансовых источников для частичного погашения ипотеки или формирования первоначального взноса является материнский (семейный) капитал. Во многих регионах размер маткапитала вполне покрывает 15%-ный первоначальный взнос, а в небольших городах иногда позволяет сразу внести даже 20–30% от стоимости недвижимости. Для значительного количества семей материнский капитал открывает саму возможность приобрести жильё, для других становится существенным подспорьем или хотя бы способом уменьшить собственные расходы.

С другой стороны, есть и подводные камни. Использование этих денег накладывает на покупателей недвижимости определённые ограничения: надо выделять доли членам семьи, а при последующем распоряжении жильём учитывать мнение опеки.

«Как лучше распорядиться маткапиталом? Выгодно ли его использовать? Трудно ли будет потом продать квартиру?» Ипотечным брокерам часто приходится отвечать на вопросы клиентов о маткапитале и оформлять заявки с использованием этих средств.

А значит, специалисту нужно быть в курсе актуальных правовых норм, ведь законодательство периодически меняется.

Вот и недавно в закон о маткапитале были внесены важные поправки, о которых должен знать каждый эксперт по недвижимости и ипотеке.

Немного истории: как менялись суммы и условия получения семейного капитала

Впервые маткапитал начал выплачиваться в 2007 году – на основании принятого в 2006-м закона «О государственной поддержке семей, имеющих детей». Решение было принято в целях поддержки молодых семей и улучшения демографии, ведь трудности с приобретением жилья – одна из главных причин, заставляющих людей откладывать рождение детей.

Эта идея и была заложена в концепцию маткапитала. Первоначально он выплачивался только при рождении или усыновлении второго ребёнка. Использовать его можно было исключительно на покупку или улучшение жилья. Сумма маткапитала в 2007 году составляла 250 000 рублей.

Нововведение вызвало бурные дискуссии в обществе. Поскольку далеко не каждая семья могла купить жильё даже с использованием материнского капитала, было решено расширить сферу применения этих денег. В 2011 году маткапитал разрешили вкладывать в обучение детей, а в 2017-м – в улучшение условий их воспитания.

Периодически размер семейного капитала индексировался. В 2017–2019 годах он составлял 453 026 рублей.

Кстати, важный нюанс: понятие материнского и семейного капитала на уровне законодательства равнозначны. Получить его может и отец, если женщина умерла или была лишена родительских прав, а также если является единственным усыновителем.

Маткапитал – на первенца!

К 2020 году анализ демографической ситуации показал, что проблемой стало появление в семьях не только второго ребёнка, но и первого. Всё чаще молодые люди откладывают заведение первенца до того момента, когда смогут если не выплатить, то хотя бы взять ипотеку. Маткапитал на второго ребёнка их никак не мотивирует. Поэтому в законодательство были внесены очередные изменения: с 1 января 2020 года семейный капитал стал выдаваться сразу на первого малыша.

В тех семьях, где к тому моменту уже был ребёнок, маткапитал выдаётся при рождении или усыновлении второго.

Получить сертификат можно в любое время – необязательно сразу после рождения первенца. Можно дождаться появления второго малыша, тогда сумма выплаты будет больше (1 февраля 2023 года, после индексации, размер маткапитала на первого ребёнка составил 587 000 рублей, на второго – 775 600 рублей). Некоторые семьи получают сертификат, уже имея трёх детей, поскольку раньше не определились, как его использовать.

Что важно понимать: сертификат можно получить только один раз, а использовать его – как целиком, так и частями, в том числе на различные цели. Но если сертификат на первенца уже получен, на второго ребёнка его не выдадут.

Изменения 2024 года: что важно знать о материнском капитале

С 1 января 2024 года вступили в силу изменения, касающиеся гражданства родителей, обращающихся за маткапиталом, а также их детей. В предыдущие годы семья, приехавшая в Россию из другой страны (как правило, из ближнего зарубежья) и получившая через некоторое время российское гражданство, подавала заявление на маткапитал – и получала его. Даже если дети были рождены за пределами Российской Федерации. С начала 2024 года это станет невозможным.

Новые условия для получения маткапитала:

• Лицо, обращающееся за маткапиталом (то есть хотя бы один из родителей) на момент рождения ребёнка должен быть гражданином РФ.
• Ребёнок должен быть гражданином Российской Федерации по рождению.

Что значит второй пункт? Основания для получения гражданства по рождению изложены в Федеральном законе «О гражданстве РФ» (ФЗ-138), в ст. 13. Согласно действующим правовым нормам, ребёнок автоматически приобретает российское гражданство, если в момент его рождения выполнялось любое из следующих требований:

1. Оба родителя – граждане РФ (либо у ребёнка только один родитель, являющийся гражданином страны).

2. У одного родителя есть российское гражданство, второй – лицо без гражданства.

3. У одного родителя – гражданство РФ, у другого – иностранное, но ребёнок родился на территории России.

4. У одного родителя гражданство российское, у другого – иностранное, ребёнок родился в другой стране, но чужое подданство не получил.

Возникает вопрос: а что же с жителями новых регионов России? Для них предусмотрено исключение. Они могут получить маткапитал независимо от того, когда и на каком основании стали гражданами РФ.

Изменится ли в 2024 году размер выплат?

Да, запланирована индексация. При получении сертификата на первого ребёнка будет выплачиваться около 631 000 рублей, на второго (если сертификат до этого не был получен) – 834 000 рублей.

Распоряжаться ипотечным жильём, купленным с использованием маткапитала, станет проще.

Продажа недвижимости, при покупке которой были использованы средства семейного капитала, порой становится довольно хлопотным делом. Особенно трудно продать ипотечную квартиру, частично оплаченную маткапиталом (например, в виде первоначального взноса).

Какие варианты сейчас возможны:

• Можно погасить ипотеку, взятую с внесением маткапитала, своими деньгами. Затем выделить в квартире или доме доли каждому несовершеннолетнему ребёнку. Потом получить разрешение опеки на продажу жилья – и только после этого совершить сделку.
• Найти покупателя, готового погасить ипотеку своими средствами. После погашения ипотеки выделить доли несовершеннолетним детям. Затем – получить разрешение опеки и продать (по сути, передать) квартиру продавцу, уже внёсшему деньги. На такой вариант, естественно, мало кто согласится. Как правило, подобные сделки совершаются между близкими родственниками с высокой степенью доверия. Либо, увы, с невыгодным дисконтом.
• Выделить детям доли в жилье до погашения ипотеки – с разрешения банка. Затем получить разрешение опеки, продать квартиру и полученными средствами погасить ипотечный кредит. Этот кейс может сорваться из-за отказа банка.

Всё это затрудняет расширение, улучшение жилищных условий, переезды – из-за чего многие не хотят использовать маткапитал при оформлении ипотеки.

Проанализировав проблемы, связанные с продажей такого жилья, законодатели решили упростить процедуру. Что предлагается: разрешить продавать квартиры, оформленные в ипотеку с использованием маткапитала, без выделения детских долей – но с обязательством предоставить их в новом жилье.

При этом родители должны будут обеспечить:

• улучшение жилищных условий после продажи недвижимости;
• выделение долей несовершеннолетним детям в новом доме или квартире.

Таким образом и интересы детей будут защищены, и продать жильё – например, в целях расширения – станет проще.

Законодательное поле – динамично меняющее пространство. Следите за изменениями в законодательстве – и клиенты оценят ваш профессиональный уровень.

Используя правовые знания, вы сможете предлагать потенциальным покупателям самые эффективные ипотечные решения. Ну а мы, эксперты отдела по заключению ипотечных сделок платформы Ипотека.Центр, будем продолжаем «держать руку на пульсе» и знакомить вас с актуальными законодательными изменениями, помогая вашей работе.