Комбо-ипотека, сверхлимитная или комбинированная ипотека — банковские названия решений для случая, когда нужная сумма кредита больше лимита льготной программы. Часть кредита оформляют на условиях государственной программы, а превышение — на рыночных или иных условиях банка.
Важно: комбо-ипотека не является самостоятельной государственной программой и не имеет единой обязательной для всех банков конструкции. Это не «обход» правил: заёмщик, объект и льготная часть должны полностью соответствовать действующей программе, а дополнительную часть банк одобряет отдельно.
На каких программах может строиться комбо
Основа — только действующая льготная программа, требованиям которой соответствует клиент. Например:
- Семейная ипотека. По договорам, заключённым по 30 сентября 2026 года, ставка по льготной части — не более 6%, а максимальная льготная сумма — 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн рублей для остальных регионов. С 1 октября ставка и льготная сумма зависят от числа детей и региона: от 6 до 10 млн рублей в регионах и от 12 до 18 млн рублей в столичных (новые условия Семейной ипотеки). Первоначальный взнос — не менее 20%.
- ИТ-ипотека. Программа действует до конца 2030 года, ставка — не более 6%, льготная сумма — до 9 млн рублей. Для договоров, заключённых с 1 августа 2024 года, программа недоступна, если приобретаемое жильё или основное место работы заёмщика находится в Москве либо Санкт-Петербурге; Московская и Ленинградская области в этот запрет не входят. Также действуют требования к возрасту, доходу и работодателю.
- Территориальные программы. Возможность добавить рыночную часть к Дальневосточной, Арктической или другой льготной ипотеке зависит от правил программы и продукта конкретного банка.
Лимит льготной программы — это не обещанная сумма кредита. Банк может одобрить меньше с учётом дохода, ПДН, первоначального взноса и объекта. Наличие льготной программы также не означает, что выбранный банк обязательно выдаёт сверхлимитную часть.
Какие схемы встречаются
На рынке используются разные конструкции:
- один кредитный договор с рассчитанной банком ставкой и единым графиком;
- два связанных кредитных договора — льготный и рыночный — с отдельными ставками и графиками;
- кредит с дополнительным субсидированием со стороны продавца или застройщика.
Поэтому нельзя переносить на все банки старое правило «два кредита», обещать единую средневзвешенную ставку или универсальные максимумы 15, 18 либо 30 млн рублей. Структуру, обеспечение, порядок погашения и предельную сумму определяют актуальные документы программы и банк на дату заявки.
Как посчитать стоимость
- Определите требуемую сумму: цена объекта минус первоначальный взнос.
- Установите, какая часть действительно проходит по льготной программе.
- Уточните сумму и ставку рыночной части.
- Получите графики по всем договорам и сложите платежи по одинаковым месяцам.
- Сравните ПСК, общую сумму выплат и обязательные расходы с полностью рыночной ипотекой и с покупкой более дешёвого объекта.
Например, семье вне Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей нужен кредит 9 млн рублей. Предположим, что по применимым к её договору условиям льготный лимит равен 6 млн рублей: это прежний региональный лимит для договоров по 30 сентября 2026 года либо лимит для семьи с одним ребёнком по новым правилам. Для семьи с двумя или тремя и более детьми по новым договорам лимиты другие. Оставшиеся 3 млн могут быть выданы на иных условиях только при наличии подходящего продукта и отдельном одобрении банка. Этот пример показывает принцип, но не гарантирует конкретную схему или ставку.
Что проверить до подписания
- Количество договоров и залогов. Выясните, кто кредитор по каждой части и что произойдёт при просрочке или досрочном погашении.
- ПСК. Смотрите полную стоимость, а не только льготную ставку в рекламе.
- Цена объекта. Субсидирование ставки продавцом не должно скрывать завышение стоимости недвижимости.
- Дополнительные платежи. Для ипотечных договоров, заключённых с 1 июля 2025 года, банк не вправе брать с заёмщика плату за снижение ставки. По любой иной плате выясните основание, получателя, влияние на ПСК и возврат; отдельно проверьте субсидирование продавцом и возможное повышение цены объекта. Условия старой схемы оценивайте только по ранее заключённому договору.
- Досрочное погашение. Уточните, какую часть банк уменьшает первой и можно ли изменить порядок.
- Право на льготу. Повторное участие в федеральных программах ограничено; проверяют всех заёмщиков и созаёмщиков.
- Объект. Даже подходящий заёмщик не получит льготную часть на объект, который не соответствует программе.
Когда комбо может быть разумным
Комбинация может снизить расходы по сравнению с полностью рыночным кредитом, если сумма превышает льготный лимит, рыночная часть невелика, а дополнительные услуги и цена объекта не съедают экономию. Но при большой рыночной части платёж может оказаться слишком высоким даже при привлекательной ставке на льготную часть.
Для проверки актуальной схемы и расчёта под свой регион, программу и сумму используйте страницу «Комбо-ипотека». Итоговые условия всё равно нужно подтвердить в индивидуальных условиях и графике банка перед сделкой.
Источники
- Правительство России: действующие условия Семейной ипотеки
- Минцифры России: льготная ипотека для ИТ-специалистов
- Правительство России: продление ИТ-ипотеки до 2030 года
- Банк России: Стандарт защиты прав ипотечных заёмщиков
- Банк России: полная стоимость кредита и дополнительные услуги
- Банк России: риски программ с экстремально низкими ставками