Льготные ипотечные программы очень популярны у массового покупателя недвижимости, но у них есть один недостаток: ограниченный лимит. А что, если хочется купить квартиру попросторнее, в более привлекательном районе — в общем, подороже? Неужели придётся брать обычную ипотеку, у которой более высокий процент?

Ипотечные брокеры и консультанты часто сталкиваются с такими ситуациями и могут предложить профессиональное решение — комбо-ипотеку. Это комбинированный вариант, сочетающий два вида ипотечного кредитования — льготный и рыночный. На сумму, вписывающуюся в установленный лимит, начисляется льготный процент, а на превышающую ограничение — рыночный или субсидированный застройщиком.

Комбо-ипотека расширяет возможности и клиентов, и риелторов. Если ваш клиент подпадает под одну из ипотечных госпрограмм, необязательно подбирать для него только те варианты, которые точно впишутся в льготный лимит. Разумеется, сначала стоит выяснить, каковы потребности и желания у человека, каковы его финансовые возможности и заинтересован ли он в приобретении более комфортного жилья, чем предусмотрено госпрограммой. Если вы видите, что это так, — есть смысл познакомить клиента с преимуществами комбо-ипотеки и расширить спектр подбираемых для него вариантов.

Законодательная база и финансовые расчёты

Комбо-ипотека — совершенно легальный способ обойти лимиты госпрограмм. Такие ограничения устанавливаются совершенно обоснованно: было бы странно, если бы государство спонсировало приобретение пентхаусов. Но при этом на законодательном уровне, согласно постановлению Правительства РФ №806 от 30.04.2022, предусмотрена возможность сочетать льготную ипотеку на новостройки с обычными банковскими программами, в том числе с субсидированными ставками от застройщика.

Это позволяет увеличить сумму кредита до 30 млн рублей в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В других регионах комбо-ипотека позволяет приобретать жильё стоимостью до 15 млн рублей.

Разница существенная — в 2,5 раза. Напомним, что льготный лимит для Москвы, Санк-Петербурга и этих областей — 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн.

Да, для комбинированных ипотечных кредитов тоже установлен лимит (15 млн и 30 млн рублей в зависимости от региона), что логичным образом исключает использование льготных программ при покупке элитного жилья. Но возможности заёмщиков существенно расширились.

Конкретный пример. Предположим, клиента заинтересовала московская квартира стоимостью в 20 млн рублей. Без комбо-ипотеки ему пришлось бы искать на первоначальный взнос 8 млн рублей (40%). С комбо-ипотекой он может внести куда меньший первоначальный взнос, скажем, в размере 15% — это минимальный взнос для льготных программ (3 млн рублей). Ипотечный кредит в этом случае составит 17 млн. На 12 млн будет распространяться льготная ипотечная ставка (6% по семейной ипотеке или 8% по ипотеке с господдержкой), на 5 млн — субсидированная или рыночная.

Кстати, по программе «Семейная ипотека» в первоначальный взнос можно включить материнский капитал.

В какие банки можно обратиться за комбо-ипотекой?

Работая на платформе Ипотека.Центр, вы сможете предложить клиенту комбинированное ипотечное кредитование от Совкомбанка, Дом.РФ и Уралсиба. Все эти банки выдают комбо-кредиты на жильё в рамках максимума: до 30 млн руб. в столичных регионах и до 15 млн в остальных. Давайте взглянем на их условия.

Совкомбанк:

• первоначальный взнос 20%;
• срок кредитования до 20 лет;
• общая сумма комбо-кредита до 30 млн МСК, МО, СПб, ЛО и до 15 млн в других регионах; страхование жизни — 0,99% ежегодно;
• ставка на сумму сверх льготного лимита — в зависимости от застройщика.

Дом.РФ:

• первоначальный взнос 15%;
• срок кредитования до 30 лет;
• общая сумма комбо-кредита до 30 млн МСК, МО, СПб, ЛО и до 15 млн в других регионах; ставка по программе — стандартная;
• за снижение ставки на весь срок кредита (считается от суммы лимита по госпрограмме, то есть от 6 млн или 12 млн рублей) взимается единовременная оплата комиссии, которую оплачивает застройщик или заёмщик (уточнить этот момент можно во вкладке «Условия», «Скидки от застройщиков»).

Уралсиб:

• комбо-ипотека выдаётся только по объектам застройщиков, с которыми заключено комбо-субсидирование;
• первоначальный взнос 15%;
• срок кредитования до 30 лет;
• общая сумма комбо-кредита до 30 млн МСК, МО, СПб, ЛО и до 15 млн в других регионах; ставка на сумму сверх льготного лимита — в зависимости от застройщика.

Уралсиб — это единственный банк на платформе, который выдает кредиты на сумму выше лимитированных сумм, установленных постановлением правительства, без субсидирования, на стандартных условиях:

• по Семейной ипотеке по ставке 6% (до 14 млн руб. в МСК, МО, СПб, ЛО и до 7 млн в других регионах);
• по Господдержке 2020 по ставке 8% (до 15 млн МСК, МО, СПб, ЛО и до 7 млн других регионах).

Важный нюанс: продукт «Комбо-ипотека» в Сбербанке не относится к комбинированным льготным программам. Комбинированная ипотека от Сбербанка — это единый кредит на три объекта недвижимости.

Комбо-ипотека: когда желания совмещаются с возможностями

Итак, комбо-ипотека позволяет выйти за границы, устанавливаемые льготными лимитами, и расширить ваш объём риелторского предложения для клиента, открыв для него возможность выгодно приобрести комфортабельное жильё.

Кстати, мы рассказывали о том, как важна для ипотечного брокера способность понять истинные потребности человека, выбирающего квартиру. Зачастую люди, рационально ограничивая свой бюджет, на подсознательном уровне отторгают дешёвые варианты — и тут уж не угодишь.

Профессионал же, «считав» реальные желания клиента, может решить эту проблему, подобрав различные варианты, включающие комбинированное ипотечное кредитование. Возможно, это именно то, что надо вашему клиенту!

Чем больше интересных и выгодных вариантов вы можете дать клиенту — тем более ценным специалистом будете на рынке ипотечного кредитования. Изучив все возможности, которые предоставляет Ипотека.Центр и банки-партнёры, вы станете авторитетным экспертом по ипотеке. Мы же, со своей стороны, готовы помочь вам консультациями и подсказками. Успешной работы и счастливых клиентов!