Ипотечным брокерам и риелторам часто приходится сталкиваться с колеблющимися клиентами, которые очень хотят купить жильё, но опасаются не справиться с выплатами: «А вдруг возникнет ситуация, когда мне будет нечем платить ипотеку... И что мне тогда делать?». Чтобы развеять сомнения клиента, целесообразно подготовить детальный ответ с перечислением сценариев, которые позволят максимально безболезненно решить проблему.

Разрушаем главный ипотечный миф: «Банк сразу же отберёт квартиру»

Просрочки по ипотеке – проблема актуальная, поэтому не стоит недооценивать страхи клиента. Главные причины, по которым возникают трудности с оплатой, связаны с потерей работы, уменьшением заработка, неожиданными финансовыми неурядицами. В кризисные периоды опасения обостряются.

Больше всего страшит потенциальных покупателей риск потерять квартиру, в которую уже вложено немало денег: и первоначальный взнос, и ежемесячные платежи. Многие уверены, что банк только и мечтает отобрать у них ипотечное жильё, воспользовавшись временными трудностями клиента. На самом деле это миф: отбирать у ипотечников квартиры банкам невыгодно.

Такая процедура – дело длительное, обставленное множеством законодательных формальностей, сопряжённое с судебной волокитой, привлечением приставов, репутационными рисками, сложностями с реализацией проблемного жилья.

Банку намного выгоднее, чтобы клиент жил в своей квартире долго и счастливо, делая ежемесячные взносы! Поэтому при возникновении трудностей с выплатами банки не бросаются сразу же отбирать жильё, а выходят на контакт с заёмщиками и позволяют использовать различные методы разрешения ситуации. Сохранить клиента, который будет продолжать платить по кредиту, намного выгоднее, чем заниматься отъёмом квартир.

Но ожидать, что удастся не платить за ипотеку без последствий, всё-таки не стоит. Чем это чревато:

• штрафными санкциями (пени, штрафы начинают начисляться уже после первой просрочки по ипотеке, усиливая долговую нагрузку и усугубляя ситуацию);
• ухудшением кредитной истории;
• передачей долговых обязательств коллекторскому агентству (общение с его специалистами может негативно сказаться на нервной системе, усугубить и так стрессовую обстановку);
• наконец, судебным решением, результатом которого может стать как наложение ареста на счета для истребования долга, так и конфискация ипотечной недвижимости.

То есть риск потерять квартиру всё-таки есть – но в том случае, если ничего не предпринимать. А что же можно и нужно предпринять? Какие есть варианты выхода?

9 способов выкарабкаться из личного ипотечного кризиса с минимальными потерями

Приступать к решению проблемы следует как можно раньше, как только она замаячит на горизонте, не дожидаясь коллапса. Если финансовая ситуация резко ухудшилась и пока нет перспектив улучшения, надо выбрать наиболее подходящий для себя антикризисный сценарий (лучше всего сделать это заранее, то есть ещё на этапе оформления кредита продумать, как вы будете действовать в случае финансового форс-мажора).

Вот несколько вариантов:

• Реструктуризация долга и уменьшение суммы ежемесячного платежа. В банк необходимо предоставить документы, подтверждающие снижение вашего официального дохода. Когда оптимален этот вариант? Например, если упала зарплата, один из супругов потерял работу, жена ушла в неожиданный декрет или родственникам потребовалось дорогостоящее лечение (всё это надо будет подтвердить документально). То есть доходы упали или расходы возросли, платить прежнюю сумму вы уже не можете, но несколько меньшую – готовы. В этом случае увеличится срок ипотеки, но вы сможете спокойно жить в своей квартире, не думая о переезде. А когда удастся решить финансовые проблемы – можно будет увеличить выплаты и закрыть ипотеку досрочно.
• Рефинансирование. Результат тот же самый – снижение долговой нагрузки. Различия скорее юридические: если при реструктуризации меняются условия текущего договора, то при рефинансировании оформляется новый кредит, которым гасится предыдущий. При этом можно получить более выгодные условия, особенно если провести рефинансирование ипотеки в другом банке.
• Оформление кредитных каникул. Банк может предоставить вам срок до шести месяцев на решение финансовых вопросов. Кредитная история при этом не ухудшается, пропущенные платежи не считаются просроченными. Срок кредита увеличивается на количество месяцев, в течение которых длились кредитные каникулы.
• Продажа квартиры. Ипотечную квартиру, несмотря на то что она находится под обременением, тоже можно продать, рассчитаться с банком и получить остаток денег на руки. При продаже или продавец даёт деньги, которыми гасится ипотека, или сделку курирует банк. Это единственный разумный выход для тех, кто спрашивает: «Как платить по ипотеке, если вообще нечем?». Когда человек чувствует, что не сможет потянуть выплаты даже после рефинансирования, лучше не затягивать с продажей.
• Продажа квартиры и получение ипотеки на другую, более бюджетную. Как и реструктуризация или рефинансирование, способ позволяет снизить кредитную нагрузку и при этом жить в собственной недвижимости. Но данный вариант иногда более интересен: например, можно снизить коммунальные расходы или получить иные выгоды. Переезд, кстати, не всегда подразумевает уменьшение квадратных метров – часто речь идёт о смене района. Скажем, можно продать московскую ипотечную квартиру и взять в Подмосковье. Если вы показали себя ответственным заёмщиком и не доставляли проблем банку, он, скорее всего, одобрит новую ипотеку на тот объект, который вам по карману.
• Продажа ипотечного жилья и вложение в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по льготной ставке. Вместо квартиры у вас будет дом – возможно, в итоге вы даже порадуетесь сложившимся обстоятельствам. Преимущество ипотечных кредитов на ИЖС – в более низкой процентной ставке, чем при покупке квартиры.
• Сдача ипотечной квартиры в аренду. Сами вы можете переехать к родственникам или снять жильё побюджетнее.
• Поиск супруга – интересный вариант для одиночек! Почему бы не поймать сразу двух зайцев: и семью обрести, и ипотеку совместно выплатить? Скептик наверняка уточнит: «И кто же на такое согласится?». В рамках гражданского брака (то есть сожительства) найти партнёра, готового оказать столь существенную поддержку, действительно будет непросто. А вот в официальном браке вторая сторона защищена. Но и половину квартиры, как пугают мифы в интернете, тоже не «отпилит». В случае семейных неприятностей и развода супруг получает компенсацию или долю в квартире в размере половины внесённых во время брака ипотечных платежей. Лучше, разумеется, не разводиться – создавайте крепкую семью.
• Смена работы на высокооплачиваемую или поиск дополнительного дохода. Этой задачей как раз можно заняться во время кредитных каникул.

А можно и не ждать! Например, вы можете прямо сейчас начать осваивать профессию ипотечного брокера – и обрести дополнительный доход, работая на платформе Ипотека.Центр. Это прибыльное и интересное дело, позволяющее работать по удобному графику и приносить пользу людям, помогая им становиться счастливыми новосёлами.