Ипотека – гибкий инструмент, и чем больше выгодных вариантов по оптимизации кредита сможет подсказать клиенту ипотечный брокер, тем успешнее будет его работа. Одна из интересных опций, позволяющих существенно уменьшить стоимость кредита, – платное снижение ставки. Это персональная опция, которую предлагают многие банки при оформлении ипотеки как на первичном, так и на вторичном рынке. Суть проста: заёмщик одноразово вносит определённую сумму, а банк за это снижает его процентную ставку на весь срок действия договора.

Это сравнительно новая опция, которую банки стали активно продвигать в ответ на правила Центробанка, ужесточившего требования к субсидированию сверхнизких ипотек от застройщиков. Программ от застройщиков на рынке становится меньше, и, чтобы не отпугнуть клиентов высокой стоимостью ипотеки, банки один за другим стали давать заёмщикам возможность самостоятельно снизить себе ставку за умеренную комиссию.

О том, что существуют опции банков по снижению ставки на ипотеку, знают пока далеко не все. А ведь уменьшение ставки даже на 0,5 % в долгосрочной перспективе даёт немалую выгоду. Если же дисконт составит несколько процентов, то при горизонте планирования в 25 лет ежемесячный платёж может снизиться на 10–25 %.

Впрочем, у данного инструмента есть свои плюсы и минусы, и подходит он далеко не всем. Давайте посмотрим, как это работает.

Платное снижение ставки: условия и варианты

Платёж за снижение ставки – программа, по который в различных банках можно снизить ипотечный процент на 0,5–4,71 %. Можно сказать, клиент сам себе обеспечивает льготную ипотеку.

Разовый платёж за эту услугу составляет от 1 до 15 % от суммы выданного кредита. Возможно, у вашего клиента возникнет вопрос: а в чём тогда смысл? Не проще ли просто увеличить первоначальный взнос?

Нет, использование данной опции даёт большую финансовую выгоду, иначе бы ею никто не пользовался. Кроме того, некоторые банки разрешают вносить этот платёж посредством карты рассрочки и даже включать его в общую сумму кредита.

Как это работает?

К примеру, вы берёте 5 000 000 рублей по стандартной ставке, которая составляет Х %.

• Оплачиваете услугу по снижению ставки, скажем, 15 % (450 000 руб.).
• Ваша ставка снижается: теперь она Х минус 4,7 %.
• Соответственно, уменьшается общая переплата по кредиту и сумма ежемесячных платежей. Программа довольно гибкая, процентный дисконт в ряде банков можно оформить как на весь срок кредитования, так и на его часть.

Кстати, персональное снижение ставки сочетается с льготной государственной ипотекой. Хороший способ купить жильё с двойной выгодой.

Инструмент с долгосрочной перспективой

С помощью калькулятора нетрудно подсчитать, что максимальную выгоду платное снижение ставки даёт на длинной дистанции. Чем больше срок выплаты кредита – тем выше общая переплата. Персональная ставка в этом случае даёт весомую экономию.

А вот если человек собирается сразу начать досрочно гасить кредит крупными суммами, этот инструмент ему не подойдёт.

Финансовый эффект от данного дисконта будет ощутим для тех, кто планирует гасить ипотеку размеренно, по графику. Смысл в досрочном погашении появится только через несколько лет, когда экономия по процентным платежам «отобьёт» стоимость комиссии.

Так, например, снижение 10%-ной ставки на 1,5 % для кредита в 10 млн рублей на 25-летнем горизонте планирования даёт экономию примерно в 2 млн рублей (точная сумма зависит от размера комиссии). Ежемесячный ипотечный платёж в этом случае снижается на 10 %. А вот при погашении той же суммы в течение пяти лет может даже возникнуть небольшой убыток.

Разумеется, в каждом случае расчёты необходимо проводить индивидуально. Но в целом можно констатировать, что платный дисконт по процентной ставке – инструмент для применения на ипотечной дистанции от 7–10 лет.

Кому стоит порекомендовать платное снижение процентной ставки?

Как говорится, ножом можно и хлеб порезать, и самому порезаться. Любой инструмент нужно использовать грамотно. Опытный эксперт по ипотеке, подбирая для клиента программы кредитования и выгодные опции, постарается вникнуть в ситуацию и поинтересуется планами человека по выплате кредита.

Каждая ситуация уникальна, но в целом платный процентный дисконт можно рекомендовать тем, кто:

• не собирается закрывать ипотеку в ближайшие пару лет;
• не планирует досрочное погашение большими суммами на начальном сроке кредитования;
• хочет вносить как можно меньшие ежемесячные платежи;
• желает увеличить сумму ипотечного кредита, но не слишком переплатить при этом.

Будьте внимательны к клиенту, анализируйте его потребности, вникайте в жизненные планы – и вы сможете предложить ему самые выгодные варианты, подходящие именно для его случая.

Индивидуальный подход – залог успеха любого риэлтора и ипотечного консультанта. Постарайтесь сделать работу с клиентами максимально персонализированной, а мы поможем актуальными советами и консультациями. Успешной работы на платформе Ипотека.Центр!