По данным ЦБ в декабре 2022 года россияне взяли в банках небывалое количество ипотечных кредитов — на общую сумму 697 млрд. руб, это в истории отечественного рынка рекордный показатель. Но взять ипотеку мало, нужно ее выплатить, желательно для заемщика — с минимальной переплатой процентов и в комфортном режиме. Один из наиболее простых и эффективных способов снизить переплату по ипотеке — досрочное погашение, частичное или полное.

При частичных досрочных погашениях банк готов корректировать либо срок ипотеки, либо величину ежемесячного платежа. Как правило, банк предоставляет выбор заемщику, куда направить деньги: снизить платеж или уменьшить срок. Каждый вариант имеет свои особенности, достоинства и недостатки.

Безопасно. Снижение ежемесячного платежа

«+»
Этот вариант позволит вам уменьшить кредитную нагрузку, снизить психологическое давление от ипотеки. Уменьшая платеж, вы сможете почувствовать себя более комфортно, вне зависимости от того, что происходит в мире или в вашей жизни.

«–»

При снижении ежемесячного платежа порядок распределения средств остается таким же в процентном соотношении — одна часть внесенных средств направляется на погашение процентов банку, другая на тело кредита, в результате переплата сокращается незначительно.

Выгодно. Уменьшение срока ипотеки

«+»
С экономической точки зрения это более выгодный вариант. Так как снижая общий срок ипотеки, вы уменьшаете и ту часть срока, когда доля оплаты процентов высока, — приближаете дату «равновесия» и тот момент, когда большая часть ваших средств будет идти на погашение тела кредита. В результате переплата по процентам значительно уменьшается.

«–»

Размер ежемесячных платежей останется прежним. Соответственно, этот вариант подходит только для тех, кому сумма платежей кажется комфортной, кто уверен в своем будущем.

Оптимально. Снижение суммы платежа и уменьшение срока ипотеки

«+» Разово крупной суммой снижаете ежемесячный платеж до комфортного уровня, затем каждый месяц отдаете банку первоначальную сумму, уменьшая уже срок ипотеки. Так вы делаете кредит более комфортным для вас с психологической точки зрения и уменьшаете переплату по процентам, снижая срок.

«–»

Эффективность этого варианта зависит от возможности внести более-менее крупную сумму для снижения суммы ежемесячного платежа.

Подробная и актуальная информация об условиях банков-партнеров есть платформе «Ипотека.Центр».

Стоит ли гасить ипотеку досрочно полностью?

У полного досрочного погашения ипотеки есть свои преимущества:

• вы экономите на процентах. Актуально, если гасите ипотеку в первой половине срока: чем ближе к началу, тем выгоднее;
• улучшаете кредитную историю;
• можете вернуть часть страховой премии за неиспользованный период.

Если ипотеку вы брали с аннуитетными платежами и большая часть процентов уже выплачена, в полном досрочном погашении нет смысла — выгоднее свободные деньги инвестировать или разместить на вкладе под проценты. Также инвестиции будут более предпочтительным вариантом, если ипотечный кредит вы оформите с низкой процентной ставкой.

Что еще важно знать о частичном погашении ипотеки: подводные камни

Досрочное погашение не очень выгодно для банков, так как в этом случае они теряют свою прибыль — проценты, которые вы платите за пользование ипотечным кредитом. Поэтому о каких-то нюансах банки могут умалчивать. Чтобы свести риск неприятных неожиданностей во время выплат по ипотеке, имеет смысл проконсультироваться с ипотечным экспертом — специалист ответит на все вопросы, рассчитает наиболее выгодные алгоритмы частично досрочного погашения ипотеки, укажет на возможные подводные камни.

Например, ипотечный брокер обязательно предупредит о том, что нужно заранее сообщать банку о каждом внеочередном платеже. Если вы этого не сделаете, а просто положите деньги на счет, банк в дату платежа спишет из этой суммы стандартный платеж, а остальные деньги так и останутся лежать на счете. Часто заявку на досрочное погашение ипотеки можно оформить через личный кабинет онлайн, но есть банки, принимающие только письменные заявления. Также заранее уточните сроки уведомления — многие банки разрешают уведомлять даже за день до даты внеочередного платежа, но могут быть и более строгие условия.

Важно помнить, что досрочное погашение ипотеки не отменяет необходимости внесения платежа по графику. Поэтому после того как внесли деньги на досрочное погашение, убедитесь, что на дату планового платежа на вашем счете также будет необходимая сумма, чтобы банк мог списать деньги.

«Соломка» для ипотечника

Ипотека — это серьезное финансовое обязательство, которое давит морально. Можно это давление снизить, подстелив финансовую «соломку». О чем мы?

Эксперты рекомендуют всегда иметь в свободном доступе сумму, которой хватит на 3–6 ежемесячных платежей — отправлять на частичное погашение имеет смысл деньги только сверх этой суммы.

В приоритете у вас всегда должна быть регулярность ежемесячного платежа — наличие денег для оплаты трех или шести месяцев ипотеки обеспечит психологический комфорт. Кроме того, даже в случае форс-мажоров вы избежите просрочки за ипотеку и штрафов. Поэтому выбирая между вариантами оставить сумму, равную трем-шести ежемесячным платежам, лежать на банковском счете (под проценты) или направить ее на досрочное погашение, лучше предпочесть первый вариант. Иначе есть риск просрочки платежа в случае форс-мажора и получения штрафа от банка, который перекроет всю выгоду от досрочного погашения.