Чаще всего средства материнского (семейного) капитала используют именно для приобретения жилья. В частности, оплачивают ими часть стоимости ипотеки. Но если семья захочет продать купленную таким образом квартиру, могут возникнуть сложности. Тем не менее, законом такие сделки не запрещены. Рассказываем, как продать ипотечную квартиру и при этом ничего не нарушить.

В чем сложность?

Использование материнского капитала при покупке квартиры возлагает на вас определенные обязательства. В сделке будут задействованы не только продавец и покупатель, но и Пенсионный фонд, органы опеки и попечительства. Если квартира в ипотеке, то к заинтересованным сторонам добавляется еще и банк.

Что важно учитывать:

Продавец обязан выделить доли в квартире членам семьи, в том числе несовершеннолетним детям. Не все банки предоставляют такую возможность при покупке квартиры в ипотеку – в этом случае процедура проводится в течение 6 месяцев с момента полной выплаты займа и снятия обременения.

Выделить доли можно и в период выплаты ипотечного кредита, особенно если большая его часть уже погашена. Но для этого нужно получить согласие банка. Последний же имеет полное право отказать – обычно так и происходит.

Даже если вам удастся выделить доли, потребуется согласие органов опеки на продажу квартиры. Они дадут его только в случае, если жилищные условия детей в результате сделки улучшатся – например, им предоставят в собственность доли большей площади, в более дорогой или расположенной рядом с важными социальными объектами квартире.

Маткапитал и ипотека – два фактора, осложняющие сделку. Быстрой она точно не будет, но продать квартиру все-таки можно. Главное – учесть требования закона. Руководствуйтесь положениями Гражданского и Семейного кодексов РФ, Федеральным законом № 256-ФЗ, а также региональными нормативными актами, которые регулируют выдачу и использование материнского капитала на уровне субъекта.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с маткапиталом? Подробная инструкция

Рассмотрим два варианта. Первый актуален в случае, когда вы можете найти средства для выплаты остатка задолженности банку – например, за счет аванса от покупателя. Второй подходит для ситуаций, при которых покупатель тоже планирует использовать для приобретения жилья средства ипотечного кредита.

Первый вариант – покупатель готов выплатить остаток вашего долга по ипотеке В этом случае у покупателя есть вся сумма и он готов отдать часть этих средств на погашение долга по ипотеке.

Как действовать:

• Заключить и удостоверить у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем оговорить внесение аванса, за счет которого продавец гасит остаток по ипотеке. Также указать детали сделки и дату заключения основного договора купли-продажи.
• Продавцу – погасить ипотечный кредит. Далее снять обременение, выделить доли членам семьи пропорционально размеру использованного маткапитала и зарегистрировать права в территориальном органе Управления Росреестра.
• Также продавцу – получить разрешение на совершение сделки с долями несовершеннолетних детей в органах опеки.
• Заключить основной договор купли-продажи.

Понятно, что найти покупателя, который согласится с таким алгоритмом сделки, будет сложно. Но, если квартира находится в районе с привлекательной инфраструктурой или продается со скидкой, то все возможно.

Обратите внимание: важно учесть дополнительные условия. Например, иногда органы опеки требуют, чтобы сделки по продаже старого жилья и приобретению новой квартиры совершались в один день. Организовать это сложно, но возможно, особенно при равной заинтересованности сторон.

Второй вариант – покупатель планирует использовать средства ипотечного кредита Провести такую сделку можно только с покупателем, у которых достаточно собственных средств для погашения остатка задолженности по ипотечному кредиту продавца. Первая часть процедуры аналогична предыдущей.

После получения разрешения органов опеки на отчуждение имущества несовершеннолетних, продавцу необходимо согласовать с банком-кредитором покупателя комплект документов. В частности, проект основного договора купли-продажи, который подготовит нотариус.

Обратите внимание: в обоих случаях важно выделять доли членам семьи – этого требуют условия использования материнского (семейного) капитала. Если продавец не выполнит это обязательство, сделку могут признать недействительной. Пенсионный фонд также может потребовать от владельца сертификата вернуть предоставленные средства.

Посоветуйтесь с экспертами

Каждый случай индивидуален. Иногда органы опеки одобряют денежное возмещение долей несовершеннолетних собственников – подготовить отчет об оценке и перевести деньги на счета детей обычно проще, чем совершить две сделки в один день. В других случаях банк может согласиться с выделением долей до выплаты остатка или с переводом ипотеки на покупателя.

Риэлторам и брокерам важно учесть все нюансы, найти лучшее решение. В специальном чате экспертов и опытных пользователей платформы Ипотека.Центр вы можете получить ценные рекомендации, ответы на актуальные вопросы по ипотечным сделкам и кейсам ваших клиентов.