Риэлторам и ипотечным брокерам нередко приходится работать с загородной недвижимостью. Кто-то планирует продать наследство и купить на эти деньги квартиру (либо использовать для первоначального взноса, для досрочного погашения ипотеки), кто-то улучшает жилищные условия – переезжает с детьми из маленького дома в большой, а кто-то берёт ипотеку на загородный дом и интересуется, будут ли учтены выплаченные банку проценты в налоговом вычете, если вдруг эту собственность выставить на продажу.

Почему так важно разобраться с этой темой? Дело в том, что планирование налоговых последствий при продаже загородной недвижимости может сэкономить вашим клиентам сотни тысяч и даже миллионы рублей.

Вот самый простой пример: клиент хочет купить квартиру в Москве, использовав в качестве первоначального взноса деньги от участка с домом, которые стоят, предположим, 3 миллиона рублей. Но недоучёт нюансов налогового законодательства может привести к необходимости уплатить 13%-ный налог на доходы физических лиц (НДФЛ). И вуаля – вырученная сумма уменьшается до 2 610 000 рублей. А значит, и переплата по ипотечному кредиту будет больше. Возможно, даже сделка расстроится, если этих денег не будет хватать на взнос, установленный выбранным банком, и надо будет искать другие варианты.

Но при этом не исключено, что грамотное планирование сделки могло бы свести НДФЛ до нуля!

Актуальность темы сейчас повышает большое количество сделок, планируемых потенциальными налоговыми нерезидентами. Не будем уточнять причины, по которым возникла эта ситуация. Важно, что сейчас у многих людей возник риск потерять аж 30% суммы, вырученной при продаже загородной недвижимости.

Но есть и хорошие новости: с 2023 года семьи с двумя детьми (и более) получили новые налоговые льготы при улучшении жилищных условий, и эти льготы напрямую касаются продажи загородной недвижимости.

Ситуаций много, вопросов масса. Давайте разбираться.

Особенности расчёта налогов в сделках с загородной недвижимостью

Для начала напомним общие правила взимания НДФЛ при продаже недвижимости:

• Налог уплачивается на полученный при продаже доход. То есть если вы купили участок за 10 млн рублей и продали его 10 млн, налог будет нулевой. Налог платится с разницы между покупкой и продажей.
• Если недвижимость получена на безвозмездной основе (в наследство, по договору дарения, ренты или в результате приватизации), при продаже вся вырученная сумма считается доходом.
• При постройке дома и других объектов, если вы не сохранили чеки на стройматериалы и услуги, платить налог придётся со всей суммы.
• Налоговые резиденты платят 13%.
• Нерезиденты (лица, которые провели за рубежом 183 дня в течение календарного года – с 1 января по 31 декабря) платят 30%.

Главное, что нужно понимать при расчёте налогов при продаже и покупке загородной недвижимости: на земельный участок и зарегистрированные на нём строения налоги рассчитываются по отдельности. Никто не мешает, конечно, указать в договоре купли-продажи (ДКП) одну сумму: скажем, 10 млн рублей за участок с домом. Но в этом случае налоговая сама рассчитает налог:

• либо поделив сумму пополам;
• либо пропорционально кадастровой стоимости дома и участка.

И будьте уверены, что выбранная формула будет не в пользу продавца.

Если же грамотно распределить суммы в договоре, можно воспользоваться двумя и даже тремя налоговыми вычетами – на разные объекты (о вычетах будет сказано дальше).

Ещё большее значение имеет продолжительность права владения на объекты. Наверное, почти все в курсе, что владелец недвижимости освобождается от необходимости платить НДФЛ, если владеет объектом более 5 лет (или 3 года, если собственность получена в наследство или дар от близкого родственника, а также по договору ренты или в результате приватизации). Но не все учитывают, что сроки отсчитываются для участка, дома и каждой зарегистрированной постройки по отдельности!

Например, гражданин Иванов купил участок 5 лет назад, а дом построил 1 год назад (точнее, зарегистрировал). При продаже участка налог платить уже не нужно, а вот за дом – всё ещё надо. Предположим, Иванов указывает в ДКП общую сумму – 10 млн рублей. И у него забирают 13% от половины суммы – налог за дом. Это 450 000 рублей. Обидно.

Но Иванов может указать в ДКП, что продаёт участок за 8 млн рублей (а что, ценный участок в хорошем месте), а дом – за 2 млн (хиленький домик получился, ну что поделать). И тогда налог составит только 260 000 рублей.

Теоретически, суммы на отдельные объекты в ДКП можно указывать любые. На практике есть одно «но»: кадастровая стоимость. Совсем задёшево объект – тот же дом – продать не получится. Если сумма будет явно занижена, придётся платить налог от 70% от кадастровой стоимости.

Более того: объекты можно продавать по отдельным ДКП. Например, если вы хотите получить за каждый объект налоговый вычет в размере 1 млн рублей, который предоставляется 1 раз в течение календарного года, то участок можно продать 20 декабря, а дом – 10 января. Правда, такая практика используется редко, так как нужно ещё и согласие покупателя, но сама возможность существует.

Важно также знать, что при разделении или объединении участков сроки владения обнуляются. Это может стать неприятным сюрпризом. К примеру, прошло 3 года с момента вступления в наследство, и гражданин Петров решил продать большой участок земли, разделив его на две части. Он думает, что налог платить не будет. Увы: как только происходит деление участка, появляется два (или более) новых кадастровых объекта. И всё, срок владения обнуляется. Теперь придётся ждать ещё 5 лет, чтобы продать их без уплаты налога.

Подведём итоги:

1. Участок и постройки – это отдельные объекты. Налог по каждому рассчитывается по-отдельности.

2. Сроки владения участком и объектами, которые на нём расположены, могут различаться.

3. При разделении или объединении участков на карте появляются новые кадастровые объекты, срок владения ими – нулевой.

4. Если указать в ДКП общую сумму стоимости участка и дома, налог будет разделён ФНС или пополам, или согласно кадастровой стоимости.

5. Слишком сильно занижать стоимость объекта нельзя, так как тогда налог будет взиматься от 70% кадастровой стоимости.

Когда не нужно платить налог с продажи дома и земельного участка

Теперь посмотрим, когда продавец вообще освобождается от уплаты налога с продажи загородной недвижимости:

1. Если срок владения объектом от 5 лет. Это общее правило. Неважно, купили вы недвижимость, или построили, или получили по завещанию от пятиюродного дедушки.
2. Если срок владения объектом от 3 лет, но вы получили недвижимость в дар или в наследство от близкого родственника. В этом случае срок владения становится льготным. Кто это может быть: супруг, родители, дети, усыновители, усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, а также родные братья и сестры. Важно: дяди, тёти, прадедушки и прабабушки, а также свёкры близкими родственниками не считаются.
3. Если срок владения от 3 лет, и при этом вы получили недвижимость в результате договора ренты или приватизировав объект. Тоже льготный случай.
4. Если сумма объекта меньше 1 млн рублей. Но тут важно знать, что подобным правом можно воспользоваться только 1 раз в течение календарного года. Дело в том, что в данном случае просто автоматически применяется максимальный налоговый вычет. Поэтому при продаже участка и дома, каждый из которых вы оценили в миллион, от налогов будет освобождён только один объект. За второй придётся заплатить 130 000 рублей (если нет других обстоятельств, освобождающих от налога).
5. Если дом является единственным жильём и при этом срок владения – не менее трёх лет. Но есть два нюанса. Во-первых, срок владения всего лишь становится льготным (3 года, а не 5 лет). То есть если жильё единственное, но продали вы его через год после покупки, платить налог всё равно придётся. Во-вторых, если есть хоть микроскопическая доля в другом доме или квартире, будет считаться, что жильё у вас не единственное.
6. С 2023 года вступили в силу поправки к закону №198-ФЗ, позволяющие семье с двумя и более детьми не платить налог при продаже земельного участка, на котором расположен жилой дом – при условии, что в течение оговоренного в законе срока покупается недвижимость, улучшающая жилищные условия. Какой срок владения, в данном случае уже неважно.

Кому положены льготы и вычеты

В тех случаях, когда налог с продажи земельного участка и объектов всё-таки платить придётся, есть шанс уменьшить налоговую нагрузку с помощью налоговых вычетов:

1. Один раз в год можно воспользоваться вычетом на в размере 1 млн рублей. Он распространяется на земельные участки, жилые дома и садовые дома.
2. Один раз в год можно получить вычет в размере 250 рублей на нежилые объекты – гаражи, бани и т. д.
3. Налоговый вычет предоставляется в размере расходов, понесённых при строительстве или улучшении объекта – при наличии подтверждающих платёжных документов. Важно: если вы потратили деньги на один объект (к примеру, дом), то перенести их на другой (земельный участок) не получится. Вычет даётся на тот объект, с которым были связаны расходы.

Ещё один важный нюанс: если владельцы долей в недвижимости продали её вместе, то налоговый вычет распределяется пропорционально. Чтобы каждый мог получить свой миллионный вычет, нужно продавать каждую долю по отдельному ДКП.

Почему важно до составления договора планировать налоговые последствия

Видите, как много нюансов при расчёте налог с продажи загородной недвижимости! Хорошая новость в том, что при его расчёте можно использовать те формулы, которые наиболее выгодны вашему клиенту.

Если с умом подойти к планированию сделки и составлению договора, учитывая налоговые последствия, можно не только избежать досадной потери денег, но и использовать различные законные (!) способы уменьшения налоговой нагрузки. Например:

• выгодно распределить суммы за разные объекты в ДКП, учитывая налоговые вычеты и сроки владения;
• получить вычет в размере 1 млн за участок, вычет в размере строительных расходов за дом и ещё 250 тысяч за гараж (как вариант);
• выделить доли и продавать их по отдельности;
• не дробить участки, если собираетесь срочно продавать наследство;
• избавиться от доли в родительской квартире, чтобы загородная недвижимость стала единственным жильём;
• построить на голом участке маленький домик, чтобы попасть под поправки закона №198-ФЗ;
• собрать платёжные документы, подтверждающие расходы на строительство дома или гаража;
• зарегистрировать баню, чтобы получить дополнительный вычет в размере 250 тыс.;
• если следующий год собираетесь провести за границей – закрыть сделку в этом году, если собираетесь вернуться в следующем – отложить продажу.

Если вы сможете грамотно консультировать на данную тему – ваш экспертный бренд засияет для клиентов путеводной звездой. А значит, ваша работа на платформе Ипотека.Центр станет ещё более успешной.