Налог с продажи дома и земельного участка в 2026 году

Дом, земельный участок, гараж, баня и другие зарегистрированные постройки — самостоятельные объекты недвижимости. Даже если они продаются одним договором, срок владения, доход, расходы и право на освобождение нужно проверить по каждому объекту.

Материал проверен 17 июля 2026 года. Разбор рассчитан на налоговых резидентов России, которые не использовали продаваемое имущество в предпринимательской деятельности. Для лиц со статусом иностранного агента с 2026 года действуют отдельные правила, описанные ниже.

Почему дом и участок считают отдельно

Право на землю и право на расположенный на ней дом возникают по разным основаниям и в разные даты. Например, участком человек может владеть десять лет, а дом зарегистрировать только в 2024 году. Тогда продажа земли уже может быть освобождена от НДФЛ, а по дому минимальный срок ещё не истёк.

Перед сделкой получите свежие выписки ЕГРН на участок и каждую зарегистрированную постройку. В договоре разумно указать обоснованную цену каждого объекта: это упрощает сопоставление дохода с кадастровой стоимостью и подтверждёнными расходами.

Минимальный срок владения

Общий минимальный срок владения недвижимостью — пять лет. Три года применяются, если объект получен по наследству или в дар от близкого родственника, приватизирован, приобретён по договору пожизненного содержания с иждивением, а для жилого дома — также при соблюдении условий о единственном жилье.

Законом субъекта РФ пятилетний срок может быть сокращён вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов. Применяется закон региона, где продавец состоит на налоговом учёте по месту жительства — либо по иному основанию при отсутствии места жительства — на дату регистрации перехода права, а не обязательно региона, где расположена загородная недвижимость.

Обычно срок считают с государственной регистрации права. Для наследства — со дня смерти наследодателя. Для построенного дома срок начинается не с покупки участка и не с начала строительства, а с возникновения права на сам дом.

С 2025 года действуют специальные правила подсчёта срока для земельных участков, образованных при объединении, разделе или выделе. Старое универсальное утверждение, что при любом преобразовании срок всегда «обнуляется», неверно. Результат зависит от вида преобразования, дат приобретения исходных участков и количества образованных объектов.

Как определить доход от продажи

Для каждого объекта сравнивают:

цену, указанную в договоре;
кадастровую стоимость, применяемую на 1 января года продажи, умноженную на региональный коэффициент.

В расчёт берут большую сумму. Базовое значение коэффициента — 0,7, но субъект РФ вправе установить значение от 0 до 1. В ряде регионов с 2025 года применяется коэффициент 1, поэтому искусственное занижение цены в договоре не уменьшает налоговую базу.

Как уменьшить налоговую базу

Если минимальный срок не истёк, есть два способа:

Вычесть подтверждённые расходы на приобретение. Для земли это цена покупки участка, для дома — документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с его приобретением или строительством. Расходы одного объекта нельзя произвольно переносить на другой.
Применить фиксированный имущественный вычет. Для жилых и садовых домов и земельных участков — не более 1 млн ₽ за календарный год в совокупности. Для иного имущества, например отдельно зарегистрированного нежилого гаража или хозяйственной постройки, — не более 250 000 ₽ за год в соответствующей категории.

Миллионный вычет не предоставляется отдельно на дом и ещё раз на участок: лимит годовой и применяется ко всем проданным объектам этой категории. Для одного объекта нельзя одновременно использовать фиксированный вычет и расходы на его приобретение.

Ставка НДФЛ

С доходов от продажи имущества, полученных налоговым резидентом без статуса иностранного агента с 2025 года, налог рассчитывается по двухступенчатой шкале:

13% — с части налоговой базы до 2,4 млн ₽ включительно;
15% — с превышения над 2,4 млн ₽.

Сначала определяется облагаемый доход с учётом кадастрового порога, затем применяется выбранный вычет или подтверждённые расходы, и только после этого — ставки.

Для иностранных агентов с 2026 года действует ставка 30%. Если человек имел такой статус хотя бы один день налогового периода, освобождение дохода от продажи по сроку владения и налоговые вычеты по НДФЛ не предоставляются.

Льгота для семей с детьми

Семья с двумя и более детьми может продать жилой дом независимо от срока владения без НДФЛ, если выполнены все условия статьи 217.1 НК РФ. Для доходов от продажи, полученных в налоговом периоде 2026 года и позднее, в частности:

в семье не менее двух детей до 18 лет либо до 24 лет при очном обучении; ребёнок, признанный судом недееспособным, учитывается независимо от возраста;
возраст проверяют на дату государственной регистрации перехода права; ребёнок, родившийся после этой даты, но не позднее 30 апреля следующего года, также учитывается;
новое жильё приобретено в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года;
площадь нового жилья больше площади проданного либо его кадастровая стоимость выше;
кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн ₽;
налогоплательщику и членам его семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь или кадастровая стоимость которого превышает соответствующий показатель приобретаемого жилья; размер приобретаемой налогоплательщиком доли для этой проверки значения не имеет.

Освобождение распространяется и на земельный участок, если на нём расположен жилой дом, доход от продажи которого освобождён по этой семейной льготе. Участок без такого жилого объекта автоматически под льготу не попадает.

Что учитывать по постройкам

Незарегистрированный объект не становится самостоятельным объектом продажи только из-за упоминания в объявлении.
Для зарегистрированной постройки проверьте назначение в ЕГРН: жилой или садовый дом относится к одной категории вычета, нежилое строение — к другой.
Не регистрируйте постройку и не меняйте структуру участка только ради налоговой экономии без правового расчёта: это создаёт новый объект и может изменить срок владения и кадастровую базу.
Если имущество использовалось в бизнесе, обычные освобождения и вычеты могут не применяться.

Декларация и оплата

При продаже в 2026 году декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля 2027 года, налог платят до 15 июля 2027 года. Декларация не нужна, если доход полностью освобождён по сроку владения или семейной льготе.

Если освобождения нет, но облагаемый доход не превышает применимый фиксированный вычет, ФНС также разрешает не подавать декларацию. При проверке этого условия учитывайте не только цену договора, но и кадастровый порог.

Практический чек-лист

Получить выписки ЕГРН на участок, дом и каждую постройку.
Определить дату и основание возникновения права по каждому объекту.
Проверить кадастровую стоимость и региональный коэффициент.
Собрать договоры и платёжные документы по земле и строительству.
Сравнить расходы с фиксированными вычетами.
До подписания договора проверить условия семейной льготы.

Источники

Проверено 17 июля 2026 года по официальным материалам: