Рефинансирование выгодно, когда сходятся два условия: новая ставка ниже текущей хотя бы на 1–1,5 процентного пункта и до конца кредита ещё далеко — желательно, чтобы прошло не больше трети срока. Чем больше остаток долга и чем дольше его ещё гасить, тем больше экономия. Из неё нужно вычесть расходы на перевод: оценку, страхование, регистрацию залога и повышенную ставку на время, пока залог переоформляется.
Ниже разберём, как посчитать выгоду по своему кредиту, какие условия у банков на 14 октября 2026 года, что можно и чего нельзя сделать с льготной ипотекой и как проходит сделка. Таблица ставок всех банков — на странице «Рефинансирование ипотеки»; здесь — как принять решение.
Ролик озвучен ИИ-ведущей. Расчёты — пример; ставки банков — на 14 октября 2026 года, итоговую ставку назначает банк.
Когда рефинансирование имеет смысл
| Признак | Почему важен |
|---|---|
| Новая ставка ниже на 1–1,5 п.п. и больше | Меньшая разница часто не окупает расходы на перевод |
| Прошло не больше трети срока | Основная часть процентов по аннуитету выплачивается в начале, на последних годах экономить почти нечего |
| Остаток долга крупный | Экономия считается от остатка: на 6 млн ₽ она в разы больше, чем на 2 млн ₽ |
| Нужно сменить срок, объединить долги или получить деньги сверх остатка | У части банков это можно сделать в той же сделке, но ставка с доплатой на руки обычно выше |
Если кредит взят по госпрограмме с низкой ставкой — Семейной, ИТ, Дальневосточной, — перевод в обычную рыночную программу почти всегда невыгоден: вы потеряете льготную ставку. Об этом отдельный раздел ниже.
Как посчитать выгоду: пример в рублях
Платёж по ипотеке почти всегда аннуитетный, его считают по формуле:
Платёж = S × i / (1 − (1 + i)^−n), где S — остаток долга, i — ставка в месяц (годовая ставка ÷ 12 ÷ 100), n — число оставшихся месяцев.
Пример 1. Остаток долга 6 млн ₽, до конца кредита 20 лет, ставка 21 %. Банк предлагает 18 %.
| Показатель | Сейчас, 21 % | После рефинансирования, 18 % |
|---|---|---|
| Платёж в месяц | 106 659 ₽ | 92 599 ₽ |
| Проценты за оставшиеся 20 лет | 19,60 млн ₽ | 16,22 млн ₽ |
| Разница | — | −14 060 ₽ в месяц, −3,37 млн ₽ за срок |
Теперь вычтем расходы:
- Надбавка до регистрации залога. Пока залог не переоформлен на новый банк, ставка выше — чаще всего на 2 п.п. Если переоформление займёт два месяца, это около 19 000 ₽ дополнительных процентов (2 % годовых сверху на остаток долга за два месяца).
- Оценка квартиры — ориентир 3–7 тыс. ₽. Уралсиб при рефинансировании без дополнительной суммы отчёт об оценке не требует.
- Страхование. Страховка залога обязательна и у прежнего банка, но новый банк может потребовать новый полис по своим требованиям. Отказ от страхования жизни у многих банков повышает ставку — сравнивайте предложения с одинаковым набором страховок.
- Регистрация нового залога и оформление — сумма зависит от схемы сделки, уточняйте её до подписания.
Итог примера 1: около 27 тыс. ₽ расходов без учёта страховки и регистрации против 14 060 ₽ экономии в месяц. Расходы окупаются примерно за два месяца, дальше начинается чистая выгода.
Пример 2. Тот же переход с 21 % на 18 %, но остаток 2 млн ₽ и до конца 5 лет. Платёж снизится с 54 107 до 50 787 ₽ — на 3 320 ₽ в месяц, около 199 тыс. ₽ за весь срок. Выгода есть, но почти в 17 раз меньше, и любое лишнее условие банка — новая страховка, долгая регистрация — съест её заметную часть.
Посчитать свой случай с конкретными ставками банков можно в чате ассистента: он подставит ваш остаток, срок и объект и сравнит предложения.
Где выгоднее: условия банков на 14 октября 2026
Самая низкая ставка — ещё не самый выгодный вариант. Сравнивайте пять параметров: ставку для вашего объекта, надбавку до регистрации залога, можно ли взять доп. сумму, сколько должен «прожить» текущий кредит и какой лимит по отношению кредита к стоимости залога (К/З).
| Банк | Ставка «от» | Объекты | Доп. сумма | Что учесть |
|---|---|---|---|---|
| Совкомбанк | 17,49 % | квартира, апартаменты (К/З до 80 %) | да, ставка от 18,49 % до 22,49 % — зависит от доли погашаемого кредита | ставка — с акцией «Выгодная ипотека с Халвой» и страхованием жизни, без акции 17,99 %; дом с участком и таунхаус — 19,99 % |
| МКБ | 17,9 % | — | да, 18,25 % | со скидками за крупный кредит, зарплатный проект и повторный кредит — от 16,7 % |
| Уралсиб | 18,69 % при сумме от 6 млн ₽; до 6 млн ₽ — 18,99 % | квартира, апартаменты, таунхаус (К/З менее 80 %) | да, с исключениями по решению банка | по текущей ипотеке — не меньше 3 платежей, у ИП и собственников бизнеса — 6; сумма от 1,5 млн ₽, срок 3–30 лет |
| Альфа-Банк | 18,99 % | квартира, апартаменты | да, без повышения ставки, если остаток долга плюс доп. сумма не больше 79,9 % стоимости объекта | +5 п.п., если документы о регистрации залога не представлены за 60 дней; лимит 100 млн ₽ в Москве, МО, СПб и ЛО, 70 млн ₽ в Сочи, 35 млн ₽ в других регионах |
| Азиатско-Тихоокеанский Банк | 17,65 % | квартира, апартаменты, таунхаус, дом с участком | — | +2 п.п. до регистрации залога в пользу банка; К/З до 79,9 %, для дома — до 70 % (при доходе, подтверждённом выпиской СФР); лимит для квартиры и апартаментов — до 50 млн ₽ в Москве, МО, СПб, ЛО и Татарстане, до 30 млн ₽ в других регионах, для таунхауса и дома — ниже |
| ПСБ | 17,79 % | только квартиры (К/З до 79,99 %) | нет | ИП и собственникам бизнеса как основному заёмщику не выдаётся; +2 п.п. в дату выдачи до регистрации залога |
«От» — нижняя граница: итоговую ставку банк назначает по сумме, объекту, страховкам и категории клиента. Банк ДОМ.РФ 7 октября 2026 года приостановил приём новых заявок по рыночной программе рефинансирования «Перекредитование» и пообещал сообщить о возобновлении отдельно. Ставки остальных банков — в таблице на странице о рефинансировании и в справочнике условий банков.
Рефинансирование Семейной и другой льготной ипотеки
Перевод в рыночную программу. Технически возможен, но вы меняете льготную ставку на рыночную — порядка 17–19 % из таблицы выше. Почти всегда это невыгодно.
Рефинансирование с сохранением Семейной. Новый договор рефинансирования с 1 октября 2026 года оформляется по новым правилам программы:
- ставка — по шкале программы в зависимости от числа детей и региона: в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО — не выше 12 % с одним ребёнком, 10 % с двумя, 8 % с тремя; в остальных регионах — не выше 10, 8 и 6 % соответственно; с четырьмя детьми и больше предел ещё ниже;
- государство субсидирует ставку не дольше 15 лет;
- если вы рефинансируете только часть кредита сверх лимита программы (комбинированная ипотека), условия по детям и предельная ставка берутся на дату исходного договора, а льготная часть и её срок не увеличиваются.
Что у банков. Ставки по новым правилам банки объявляют своими письмами, и пока их немного. Азиатско-Тихоокеанский Банк рефинансировал Семейную под 6 % по договорам до 30 сентября 2026 года; ставку по новым правилам банк ещё не объявил. МКБ рефинансирование Семейной не проводит. ПСБ назвал программу «Рефинансирование. Семейная ипотека» в письме о новых условиях с 1 октября, но в матрице ставок банка её нет — доступность подтверждает куратор.
Если ипотеку брали с материнским капиталом, первым делом выясните, выделены ли доли детям в ЕГРН. От этого зависит, какие требования к новому залогу проверит банк и понадобится ли участие органа опеки.
Документы и порядок шагов
Кроме обычного пакета заёмщика (паспорт, подтверждение дохода, анкета) банки просят документы по текущему кредиту:
- кредитный договор со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
- актуальный график платежей;
- справку об остатке долга — в Банке Санкт-Петербург она должна быть не старше 30 дней;
- документы на квартиру и отчёт об оценке.
Порядок обычно такой:
- Заявка и одобрение в новом банке: он проверяет доход, кредитную историю и текущий кредит.
- Оценка квартиры и страхование.
- Сделка: новый банк гасит долг в прежнем.
- Прежний банк снимает обременение, залог регистрируют в пользу нового банка.
- После регистрации надбавка снимается, действует ставка по договору.
Частые вопросы
Через сколько после оформления ипотеки можно рефинансировать?
Зависит от банка. В Уралсибе по текущему кредиту нужно внести минимум 3 платежа, у Альфа-Банка требований к сроку нет. Условия других банков уточнит куратор.
Можно ли при рефинансировании получить деньги на руки?
Да, во многих банках — но обычно дороже. В Совкомбанке ставка с доп. суммой от 18,49 % при условии, что прежний кредит составляет от 80 % нового. В МКБ — 18,25 % против 17,9 % без доп. суммы. В Альфа-Банке ставка не меняется, если общий долг не превышает 79,9 % стоимости квартиры. В ПСБ доп. суммы нет.
Сохранится ли налоговый вычет по процентам?
Рефинансирование само по себе права на вычет по процентам не лишает. Налоговая проверяет, что новый кредит выдан на погашение жилищной ипотеки и это подтверждено документами. Нового лимита вычета из-за смены банка не появляется. Подробнее — в статье «Налоговый вычет при покупке жилья в 2026».
Почему первые месяцы ставка выше?
Пока залог не зарегистрирован в пользу нового банка, действует надбавка — чаще всего 2 п.п. После регистрации её снимают. Отдельно бывает штрафная надбавка, если вовремя не принести документы о регистрации: в Альфа-Банке это +5 п.п. через 60 дней.
Вывод
Рефинансирование окупается, если ставка снижается на 1–1,5 п.п. и больше, остаток долга заметный и впереди ещё много лет выплат. Посчитайте новый платёж по формуле, вычтите надбавку на время переоформления, оценку и страховку — и сравните с тем, что сэкономите за оставшийся срок. Льготную ипотеку в рыночную программу почти никогда не переводят, а Семейную с 1 октября 2026 года рефинансируют уже по новым правилам.
Опишите свой кредит — ставку, остаток, срок и объект — в чате ассистента Ипотека.Центр. Ассистент посчитает выгоду и покажет, какие банки подходят именно вам. Другие способы снизить переплату собраны в статье «Высокая ставка — не приговор».