Госпрограмма
Семейная ипотека в 2026 году
Льготная ипотека для семей с детьми. С 1 октября 2026 года ставка и сумма льготного кредита зависят от количества детей и региона: от 2% до 12% годовых. Посчитайте ставку и лимит для своей семьи, а ниже — все условия: что изменилось для уже оформленных кредитов, кому положена программа и какие банки её оформляют.
Обновлено: 4 октября 2026
Ставка и лимит для вашей семьи по договору с 1 октября
Ставка — не выше 10%, лимит льготного кредита — 6 млн ₽
Условие — хотя бы одному ребёнку на дату договора нет 7 лет или в семье есть ребёнок-инвалид. Банк может дать ставку ниже предельной. Не выше 6% — при ребёнке-инвалиде, на индивидуальный дом (стройка по подряду с эскроу или новый дом у застройщика) или если свои средства покрывают половину цены жилья.
Опишите семью и покупку — ассистент скажет, подходите ли вы, и посчитает ставку и платёж
Новые условия семейной ипотеки с 1 октября 2026 года
Новые условия действуют с 1 октября 2026 года. 24 сентября Минфин России сообщил, что изменения программы утверждены. Новые правила закреплены в решении о порядке предоставления субсидии от 22 сентября 2026 года № 25-67381-01850-Р и действуют для кредитных договоров, заключённых с 1 октября 2026 года.
Главное изменение: ставка и максимальная сумма льготного кредита больше не одинаковы для всех. Они зависят от количества детей в семье и от региона, где находится покупаемое жильё. Условие для всех строк таблицы — хотя бы одному ребёнку на дату договора ещё не исполнилось 7 лет; возраст остальных детей не важен. Учитываются дети — граждане России.
| Детей в семье | Ставка: регионы | Лимит: регионы | Ставка: Москва, СПб и области | Лимит: Москва, СПб и области |
|---|---|---|---|---|
| 1 | до 10% | 6 млн ₽ | до 12% | 12 млн ₽ |
| 2 | до 8% | 8 млн ₽ | до 10% | 15 млн ₽ |
| 3 | до 6% | 10 млн ₽ | до 8% | 18 млн ₽ |
| 4 | до 4% | 10 млн ₽ | до 6% | 18 млн ₽ |
| 5 и больше | до 2% | 10 млн ₽ | до 4% | 18 млн ₽ |
«Регионы» — все субъекты России, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Ставка — предельная: банк может установить ниже. Лимит — максимальная сумма льготного кредита.
Видео: что изменилось с 1 октября
За минуту — шкала ставок по числу детей и региону, лимиты кредита и случаи, когда ставка не выше 6 %.
Цифры — предельные условия госпрограммы для договоров с 1 октября 2026 года; ставку конкретного банка называет банк. Ролик озвучен ИИ-ведущей.
Что ещё меняется для новых договоров
- Частный дом — не выше 6% для всех. Кредит на строительство индивидуального жилого дома по договору подряда с компанией или ИП с расчётами через эскроу-счёт (в том числе вместе с покупкой участка) или на покупку нового индивидуального дома у застройщика — не выше 6% годовых независимо от числа детей и региона. Лимит суммы — по той же шкале, что в таблице. Таунхаусы (дома блокированной застройки) — по общей таблице ставок.
- Семьи с ребёнком-инвалидом — не выше 6% на любые цели программы, независимо от числа детей и региона; лимит — по той же шкале.
- Взнос от 50% — ставка не выше 6%. Если собственные средства (в том числе материнский капитал, помощь региона, муниципалитета или работодателя) покрывают не меньше половины цены жилья, ставка не выше 6%, даже если по таблице предел выше. Тот же предел действует, если в течение года после заключения договора долг снижен до половины цены жилья: ставку снижают со следующей даты платежа.
- Родился ещё ребёнок — ставка снижается. Договор должен предусматривать пересмотр ставки: после того как заёмщик принесёт свидетельство о рождении (усыновлении) следующего ребёнка, ставку снижают — не выше предела новой строки таблицы — со следующей даты платежа. Так же ставку снижают до 6%, если ребёнку установлена категория «ребёнок-инвалид».
- Государство субсидирует ставку не дольше 15 лет. По договорам с 1 октября возмещение банку платится не более 15 лет с даты договора (по договорам до 30 сентября — весь срок кредита). После этого договор может предусматривать повышение ставки, но не выше меньшего из двух значений: ставка по договору плюс 4 процентных пункта или ключевая ставка Банка России плюс 3 пункта (для строительства дома — плюс 3,5). Ипотечные каникулы этот 15-летний срок не продлевают.
- Нужна регистрация в купленном жилье. Заёмщик должен быть зарегистрирован по месту жительства в этом жилье начиная с 271-го дня после регистрации права собственности и до пяти лет с даты выдачи кредита; подтверждать это нужно ежегодно в порядке, который установлен кредитным договором. Если условие не выполнено, ставка может быть повышена — не выше ключевой ставки на дату договора плюс 2 пункта (для строительства дома — плюс 2,5). После выполнения условия банк обязан вернуть прежнюю ставку со следующей даты платежа.
- Оснований для участия стало два. Для новых договоров нужен ребёнок младше 7 лет или ребёнок-инвалид. Отдельного основания «двое и более детей младше 18 лет», которое действует для договоров по 30 сентября (для квартир — только в регионах из специального перечня и в городах до 50 тыс. жителей), в новых правилах нет.
Договор до 30 сентября — на прежних условиях
По кредитным договорам, заключённым по 30 сентября 2026 года включительно, действуют прежние условия: ставка не выше 6% при любом числе детей, лимит — до 12 млн ₽ в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн ₽ в остальных регионах, а государство возмещает банку разницу в ставке весь срок кредита. Уже заключённых договоров новые условия не касаются. Но если такой кредит рефинансировать с 1 октября — новым договором или допсоглашением, — это уже договор по новым правилам: субсидирование ставки не дольше 15 лет.
Имеет значение дата заключения кредитного договора, а не дата одобрения заявки: если заявку одобрили до 1 октября, а кредитный договор заключён 1 октября или позже, действуют новые условия.
Сколько это в платеже: пример
Кредит 6 млн ₽ на 15 лет, аннуитетный платёж, без учёта страхования:
| Ставка | Платёж в месяц | Переплата за 15 лет |
|---|---|---|
| 6% | 50 631 ₽ | 3,11 млн ₽ |
| 8% | 57 339 ₽ | 4,32 млн ₽ |
| 10% | 64 476 ₽ | 5,61 млн ₽ |
| 12% | 72 010 ₽ | 6,96 млн ₽ |
Семья с одним ребёнком в регионе, которая заключила такой договор до 30 сентября под 6%, платит около 50,6 тыс. ₽ в месяц. По договору с 1 октября предельная ставка для неё — 10%, и платёж может быть выше почти на 14 тыс. ₽. Если взнос не меньше половины цены жилья, ставка не выше 6%. Посчитать платёж под вашу сумму, регион и число детей можно в ассистенте.
Что не меняется
- Первоначальный взнос — не меньше 20% цены жилья; его можно внести в том числе материнским капиталом. Сколько просят разные банки — в разборе сколько нужен первоначальный взнос по ипотеке.
- Общая сумма кредита — до 30 млн ₽ в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 15 млн ₽ в остальных регионах. Государство возмещает банку доход только по части кредита в пределах лимита из таблицы; ставку на остальную сумму банк устанавливает сам (комбинированная ипотека).
- Супруг — обязательный созаёмщик, кроме случаев, когда у супруга нет гражданства России или заёмщик участвует в накопительно-ипотечной системе военнослужащих.
- Один льготный кредит на семью: если начиная с 23 декабря 2023 года вы уже были заёмщиком, созаёмщиком или поручителем по Семейной или другой льготной программе, ставка может быть повышена. Не учитывается полностью погашенный кредит, если после его оформления в семье родился ещё ребёнок.
- Срок программы — кредитные договоры можно заключать по 31 декабря 2030 года включительно.
- Вторичное жильё — только в отдельных случаях. Семья с ребёнком младше 7 лет может купить готовую квартиру в городе (кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей), где строится не больше двух многоквартирных домов; дом — не аварийный и построен не более 20 лет назад, продавец не связан с заёмщиком, а саму квартиру раньше не покупали по этой программе. Ставка — по той же таблице. Семья с ребёнком-инвалидом может купить готовое жильё в регионе, где не строятся многоквартирные дома. Предложение разрешить многодетным покупать квартиры в домах старше 20 лет (поручение Президента Пр-385) в новые правила не вошло.
Кому положена семейная ипотека
По договорам, заключённым с 1 октября 2026 года, оформить льготную ставку может семья, в которой есть:
- ребёнок, которому на дату договора ещё не исполнилось 7 лет;
- или ребёнок с категорией «ребёнок-инвалид».
По договорам до 30 сентября включительно действует ещё одно основание — двое и более детей младше 18 лет. По нему квартиру или таунхаус можно купить только в регионах из специального перечня или в городах с населением до 50 тыс. человек вне Москвы, Санкт-Петербурга и их областей; частный дом — без этого ограничения.
Заёмщик должен быть гражданином России и родителем (усыновителем) ребёнка, не лишённым родительских прав; право на льготный кредит — у одного из родителей. Требования к возрасту, стажу и доходу — банковские; они различаются у разных банков, и именно на них чаще всего «спотыкается» одобрение.
Что такое семейная ипотека
Семейная ипотека — государственная программа льготного кредитования, по которой семьи с детьми покупают или строят жильё по сниженной ставке. Недополученный по льготной ставке доход банку возмещает государство через ДОМ.РФ.
Программа действует с 2018 года и продлена до конца 2030 года. С 1 октября 2026 года она стала более адресной: чем больше детей, тем ниже ставка, а лимит растёт до третьего ребёнка включительно.
Ипотечные каникулы при рождении второго ребёнка
С 1 сентября 2026 года у семей появилось отдельное основание для ипотечных каникул — рождение или усыновление второго и последующих детей (Федеральный закон № 229-ФЗ от 4 июля 2026 года). Подтверждать снижение дохода не нужно: достаточно самого факта рождения или усыновления.
- Срок — до полутора лет паузы в платежах.
- Когда подавать — отдельного срока подачи в законе нет, но период не может закончиться позже, чем ребёнку исполнится полтора года (при усыновлении — позже 18 месяцев с даты усыновления). Чем позже подать, тем меньше остаётся.
- Ограничения — жильё должно быть единственным, размер кредита не более 15 млн ₽, воспользоваться можно один раз.
- Действующие договоры тоже подходят — право есть и у тех, кто взял ипотеку до 1 сентября 2026 года.
Каникулы не отменяют проценты и не сокращают долг — это перенос платежей, а срок кредита сдвигается. Разбор механики, сроков и типичных ошибок при подаче — в статье «Ипотечные каникулы при рождении второго ребёнка».
Источники
Разделы о новых условиях проверены 25 сентября 2026 года по официальным документам:
- Минфин России: утверждены изменения в программу «Семейная ипотека» (24 сентября 2026 года)
- Минфин России: решение о порядке предоставления субсидии от 22 сентября 2026 года № 25-67381-01850-Р, раздел V — договоры с 1 октября 2026 года (PDF)
- Минфин России: раздел о программе «Семейная ипотека»
- Минфин России: изменения в программе с 1 февраля 2026 года
- Президент России: перечень поручений Пр-385 от 26 февраля 2026 года, п. 1 «б»
- Порядок сделок Банка ДОМ.РФ до 30 сентября — письмо банка партнёрам от 24 сентября 2026 года, опубликовано в ленте изменений
Банки, которые оформляют семейную ипотеку: минимальный взнос
| Банк | Мин. взнос |
|---|---|
| БСПБ | 20% |
| Сбербанк | 20% |
| Т-Банк | 20% |
| ДОМ.РФ | 20% |
| ПСБ | 20% |
| Россельхозбанк | 20% |
| Совкомбанк | 20% |
| ТКБ | 20% |
| Абсолют Банк | 20,1% |
| Азиатско-Тихоокеанский Банк | 20,1% |
| Альфа-Банк | 20,1% |
| ВТБ | 20,1% |
| Газпромбанк | 20,1% |
| МТС Банк | 20,1% |
| Примсоцбанк | 20,1% |
| МКБ | 20% — с 01.10.2026 продолжает выдачу со Сверхлимитом: 1-й КД по ставке и сумме программы для семьи, 2-й КД — от 17,9 %, всего до 30 млн ₽ (Москва, МО, СПб, ЛО) / до 15 млн ₽ (регионы); о выдаче без Сверхлимита и с субсидированием банк сообщит дополнительно |
| Уралсиб | 30% — с 07.10.2026 — по схеме «Сверхлимит» (2 КД): 1-й КД — по шкале и лимиту программы, 2-й — 20,49 % (при взносе ниже 30 % — 20,99 %) от 6/7,5/9 млн ₽ (МСК/МО/СПб/ЛО) или от 3/4/5 млн ₽ (регионы) при 1/2/3+ детях, всего до 30/15 млн ₽; обычную Семейную одним договором банк пока не принимает |
В таблице — минимальные значения по партнёрским условиям банков на дату обновления страницы; итоговая ставка и взнос зависят от категории клиента (например, зарплатной), объекта, суммы и страхования и могут меняться. Точный расчёт под вашу ситуацию — в ассистенте.
Частые вопросы
Какая ставка по семейной ипотеке в 2026 году?
По кредитным договорам, заключённым с 1 октября 2026 года, ставка зависит от числа детей и региона: не выше 10% для семьи с одним ребёнком и не выше 2% для семьи с пятью и более детьми, а в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — не выше 12% и 4%. На индивидуальный дом (стройка по подряду с эскроу или новый дом у застройщика), для семей с ребёнком-инвалидом и при взносе от 50% ставка не выше 6%. Банк может установить ставку ниже предельной. По договорам, заключённым по 30 сентября 2026 года включительно, — не выше 6% годовых при любом числе детей.
Что изменится в семейной ипотеке с 1 октября 2026 года?
Для договоров с 1 октября ставка и лимит зависят от количества детей и региона: в регионах — от 10% и 6 млн ₽ для семьи с одним ребёнком до 2% и 10 млн ₽ для пятерых и более, в столичных регионах — от 12% и 12 млн ₽ до 4% и 18 млн ₽. Хотя бы одному ребёнку должно быть меньше 7 лет. Государство субсидирует ставку не дольше 15 лет, в купленном жилье нужно зарегистрироваться, а основание «двое и более детей младше 18 лет» для новых договоров убрано. На индивидуальный дом ставка остаётся не выше 6%.
Будет ли ставка по семейной ипотеке зависеть от количества детей?
Да, по договорам с 1 октября 2026 года. Один ребёнок — до 10% (в Москве, Санкт-Петербурге и их областях — до 12%), двое — до 8% (10%), трое — до 6% (8%), четверо — до 4% (6%), пятеро и больше — до 2% (4%). Если после оформления в семье родится ещё ребёнок, ставку снижают — не выше предела новой строки — со следующей даты платежа; договор обязан это предусматривать.
Можно ли сейчас оформить семейную ипотеку под 6%?
По договорам с 1 октября 2026 года ставка не выше 6% у семей с тремя и более детьми в регионах и с четырьмя и более детьми в Москве, Санкт-Петербурге и их областях. Остальным семьям — не выше 6% на индивидуальный дом (стройка по подряду с эскроу или новый дом у застройщика), при инвалидности ребёнка или если собственные средства покрывают не меньше половины цены жилья. Прежние 6% при любом числе детей действуют только по кредитным договорам, заключённым по 30 сентября 2026 года включительно: важна дата подписания договора, а не одобрения.
Изменится ли ставка по уже оформленной семейной ипотеке?
Нет. Новые условия касаются договоров, заключённых с 1 октября 2026 года. По договорам, заключённым до 30 сентября включительно, государство возмещает банку доход весь срок кредита. Исключение — рефинансирование с 1 октября: новый договор или допсоглашение оформляются уже по новым правилам, и ставку субсидируют не дольше 15 лет.
Что будет со ставкой через 15 лет?
По договорам с 1 октября 2026 года государство субсидирует ставку не дольше 15 лет, и ипотечные каникулы этот срок не продлевают. После этого договор может предусматривать повышение ставки, но не выше меньшего из двух значений: ставка по договору плюс 4 процентных пункта или ключевая ставка Банка России на первое число месяца, когда истёк срок, плюс 3 пункта (по кредитам на строительство дома — плюс 3,5).
Семейную ипотеку отменят после 1 октября 2026 года?
Нет. Программа продолжает работать на новых условиях: кредитные договоры можно заключать по 31 декабря 2030 года включительно. Меняются ставка, лимит и требования — они зависят от числа детей и региона.
Можно ли оформить семейную ипотеку с одним ребёнком?
Да, если ребёнку ещё не исполнилось 7 лет или у него есть инвалидность. По договорам с 1 октября 2026 года ставка для семьи с одним ребёнком — до 10%, а в Москве, Санкт-Петербурге и их областях — до 12%. Не выше 6% она будет на индивидуальный дом (стройка по подряду с эскроу или новый дом у застройщика), при инвалидности ребёнка или при взносе от 50%.
Какая максимальная сумма кредита?
С 1 октября 2026 года лимит зависит от числа детей: в регионах 6, 8 или 10 млн ₽ (один, двое, трое и больше детей), в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — 12, 15 или 18 млн ₽. Общий кредит вместе с частью на условиях банка — до 30 млн ₽ в столичных регионах и до 15 млн ₽ в остальных. По договорам до 30 сентября лимит был до 12 млн ₽ в столичных регионах и до 6 млн ₽ в остальных.
Можно ли купить вторичное жильё?
Только в отдельных случаях. Семья с ребёнком младше 7 лет — готовую квартиру в городе вне Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, где строится не больше двух многоквартирных домов; дом не аварийный и не старше 20 лет. Семья с ребёнком-инвалидом — готовое жильё в регионе, где не строятся многоквартирные дома. Саму квартиру раньше не должны были покупать по этой программе. Условие лучше проверить по конкретному банку и адресу.
В каком банке выгоднее оформить?
Предельная ставка задана программой, но банки отличаются скидками, требованиями к заёмщику, списком объектов и скоростью одобрения. Ассистент Ипотека.Центр сравнит предложения банков под вашу ситуацию и покажет, где условия выгоднее.
Можно ли взять семейную ипотеку в разводе?
Да. Право на программу есть у родителя ребёнка, который соответствует условиям, — нахождение в браке не обязательно. Но право на льготный кредит — у одного из родителей: если другой родитель уже оформил льготный кредит на тех же детей, ставка может быть повышена. Кроме того, если начиная с 23 декабря 2023 года вы уже были заёмщиком, созаёмщиком или поручителем по Семейной или другой льготной программе, повторный кредит, как правило, пойдёт не по льготной ставке. Не учитываются кредиты, полученные до 23 декабря 2023 года, и полностью погашенные, если после их оформления в семье родился ещё ребёнок. Разберём вашу ситуацию в чате.
Дают ли семейную ипотеку беременным?
Нет. Программа считает только уже рождённых детей — беременность сама по себе права на семейную ипотеку не даёт. Оформить льготную ставку можно после рождения ребёнка (при соответствии остальным условиям).
Можно ли семейную ипотеку, если не в браке, но есть ребёнок?
Да. Программа привязана к родителю ребёнка, а не к наличию брака. Если вы родитель (или усыновитель) ребёнка, подходящего по условиям, — оформить семейную ипотеку можно и без официального брака.
Может ли отец оформить семейную ипотеку?
Да, если он является родителем ребёнка, который соответствует условиям программы, и не лишён родительских прав. Отец оформляет семейную ипотеку наравне с матерью — в том числе после развода. Право на льготный кредит — у одного из родителей: если мать уже оформила льготный кредит на тех же детей, ставка по второму кредиту может быть повышена.
Может ли мать-одиночка взять семейную ипотеку?
Да. Одинокий родитель оформляет программу на общих основаниях, если ребёнок подходит по условиям: по договорам с 1 октября 2026 года — ребёнок младше 7 лет или ребёнок-инвалид; по договорам до 30 сентября — ещё и двое или больше детей младше 18 лет (квартиру по этому основанию — только в регионах из перечня и в городах до 50 тыс. жителей). Брак и второй родитель для этого не требуются.
Начните подбор семейной ипотеки
Опишите ситуацию — ассистент проверит, проходите ли вы по условиям, сравнит предложения банков и рассчитает ежемесячный платёж за пару минут.