Часто задаваемые вопросы по ипотечным условиям банков (FAQ) Часть I

Банковские ставки и продуктовые списки меняются слишком быстро, поэтому мы полностью переработали первую часть FAQ. Здесь остались правила, которые помогают правильно сравнивать предложения независимо от даты и названия банка.

Материал полностью обновлён и проверен 17 июля 2026 года. Банковские тарифы и внутренние требования меняются: перед подачей заявки сверяйте их в договоре, на сайте банка и в живом сравнении условий.

Стоимость кредита

Почему нельзя сравнивать ипотеку только по рекламной ставке?

Ставка не показывает все расходы. Смотрите полную стоимость кредита (ПСК), обязательные платежи, стоимость страховки, оценку, электронную регистрацию, сервисные пакеты и условия возврата скидки. Для комбинированной ипотеки запросите отдельный расчёт льготной и рыночной частей.

Может ли банк изменить ставку после выдачи?

Одностороннее изменение не допускается произвольно. Но договор может заранее предусматривать повышение при наступлении конкретного события: например, если заёмщик не продлил полис или перестал выполнять условие скидки. Такие формулы нужно прочитать до подписания.

Что такое платное снижение ставки?

Так называли схему, при которой заёмщик платил банку разовую комиссию в обмен на более низкую ипотечную ставку. С 1 июля 2025 года банк не может получать от ипотечного заёмщика такое вознаграждение. Ипотечный стандарт также запрещает банку получать вознаграждение от продавца или застройщика за снижение ставки, если это приводит к увеличению цены объекта. Если подобный платёж предлагают сейчас, запросите письменное основание, получателя платежа и ПСК: новое название не делает запрещённую комиссию допустимой. По старым договорам нужно отдельно проверять дату и условия возврата; для договоров, подпавших под стандарт с 1 января 2025 года, при досрочном погашении предусмотрен возврат неиспользованной части вознаграждения.

Первоначальный взнос и доход

Есть ли единый минимальный первоначальный взнос?

Нет для всего рынка. Минимум зависит от программы, объекта и банка. Например, у Семейной ипотеки федеральный минимум составляет 20%, а по рыночным продуктам банк устанавливает собственный порог и может потребовать больше при рискованном профиле.

Можно ли взять потребительский кредит на взнос?

Юридического универсального запрета нет, но новый платёж увеличивает ПДН и ухудшает оценку заявки. Банк увидит обязательство в кредитной истории. Скрывать источник взноса или указывать недостоверные данные нельзя.

ПДН выше 50% означает автоматический отказ?

Нет. ПДН — показатель риска, а не единый запрет на ипотеку. Высокая нагрузка снижает вероятность одобрения и может повлиять на сумму, но банк принимает решение по совокупности факторов и с учётом ограничений Банка России.

Какие доходы можно подтвердить?

Формы подтверждения зависят от статуса заёмщика и банка: сведения о зарплате, выписки, налоговые декларации, данные о доходе самозанятого или бизнеса. Не существует одного пакета для всех. Документы должны отражать устойчивый доход, а не разовое поступление.

Объект, документы и страхование

Зачем нужна оценка?

Банк сопоставляет цену сделки с рыночной стоимостью залога и его ликвидностью. Если оценка ниже цены, максимальная сумма кредита может уменьшиться, а разницу придётся покрыть собственными средствами.

Обязательно ли страхование?

После оформления права собственности страхование предмета залога обязательно. Жизнь и здоровье страхуются добровольно, но отказ может повлиять на ставку, если это прямо предусмотрено договором. Банк не вправе навязывать единственную компанию: полис можно купить у страховщика, который соответствует опубликованным критериям банка.

Сколько банк рассматривает сторонний полис?

Банк России и ФАС рекомендуют сообщить о принятии полиса или мотивированном отказе в течение семи рабочих дней после получения документов. Критерии страховщика и покрытия должны быть опубликованы банком.

Где смотреть актуальные условия?

Используйте живое сравнение банков для первичного отбора, затем скачайте тариф и индивидуальные условия выбранного банка. Скриншот старой таблицы или ответ из чата не заменяет договор.