Короткий ответ: в 2026 году почти все банки берут первоначальный взнос от 20 % цены жилья — и по рыночной ипотеке, и по Семейной, ИТ- и Дальневосточной программам. Ниже 20 % — только узкие исключения: военная ипотека, один продукт Совкомбанка на вторичке и предложения для отдельных категорий заёмщиков, выкупа доли или покупки в новых регионах. А на дом, апартаменты, при неподтверждённом доходе или сложной кредитной истории банк попросит 30–50 %. Разберу, от чего зависит сумма, как её посчитать и из каких денег её можно собрать.
Коротко о главном
- Минимум по рынку — 20 % цены. Так по рыночной ипотеке на вторичку и новостройки у большинства банков и по федеральным правилам Семейной, ИТ-, Дальневосточной и арктической ипотеки.
- Ниже 20 % — только узкие исключения (по данным Ипотека.Центр на сентябрь 2026): военная ипотека — у ПСБ минимальная доля взноса не установлена (взнос обычно — целевой жилищный заём из накоплений НИС), ВТБ — от 5 % на квартиру и от 10 % на дом и таунхаус, Россельхозбанк — от 10 %; Совкомбанк — от 15 % на квартиру и апартаменты на вторичном рынке; остальное — для отдельных категорий заёмщиков, выкупа доли и новых регионов (список ниже).
- Выше 20 % просят за дом, таунхаус, апартаменты, коммерческое помещение, доход по справке банка вместо выписки СФР, сложную кредитную историю, а у части банков — по Семейной и ИТ-ипотеке, если объект не у застройщика-партнёра банка и сделка идёт вне акций.
- Взнос не входит в сумму кредита. Кредит = цена минус взнос.
- Больший взнос — меньше кредит и платёж, а часто и ставка. У многих банков ставка ступенчато снижается с ростом взноса.
- Взнос можно собрать из своих денег, маткапитала (принимают не все банки), субсидий, продажи старого жилья. Потребкредит на взнос — крайний вариант: он повышает долговую нагрузку.
Что такое первоначальный взнос
Первоначальный взнос — часть цены жилья, которую покупатель оплачивает не из ипотечного кредита. Остаток оплачивает банк за счёт кредита. Поэтому на вопрос «входит ли первоначальный взнос в сумму ипотеки» ответ простой: нет. Если квартира стоит 8 млн ₽, а взнос 1,6 млн ₽, кредит будет 6,4 млн ₽ — и проценты начисляют только на него.
Взнос — это доля собственного участия покупателя. Банк сравнивает сумму кредита со стоимостью залога: чем меньше собственных денег в сделке, тем выше риск, что при падении цены квартиры её продажи не хватит, чтобы закрыть долг. Отсюда и минимальный порог, и более низкая ставка для тех, кто вносит больше.
Единого «государственного» минимума для любой ипотеки нет. Банк России ограничивает долю самых рискованных выдач — в его макропруденциальных лимитах одна из характеристик кредита как раз размер первоначального взноса, другая — долговая нагрузка заёмщика. Но конкретный порог для каждого продукта устанавливает банк, а у льготных программ есть собственные федеральные правила.
Сколько первоначальный взнос по ипотеке в 2026 году: таблица по программам
| Программа | Федеральный минимум | Что по банкам (по данным Ипотека.Центр на сентябрь 2026) |
|---|---|---|
| Рыночная ипотека — вторичка | нет, решает банк | Чаще всего 20 %; Совкомбанк — от 15 % на квартиру и апартаменты (дом и таунхаус — от 30 %); ТКБ — 20–40 % в зависимости от города и объекта; Банк БЖФ — от 40 % |
| Рыночная ипотека — новостройка | нет, решает банк | Чаще всего 20 %; ТКБ — от 30 % в городах из списка банка, от 40 % вне его; Банк БЖФ — от 40 % |
| Семейная ипотека | не менее 20 % | Большинство банков — 20 %; ВТБ — от 40 % на покупку квартиры (20 % у застройщиков на проектном финансировании ВТБ и ГК ПИК и на строительство дома); Россельхозбанк — от 30 % (20 % у застройщиков-партнёров банка); Уралсиб вне акций — 50 % по ДДУ и 30 % по ДКП у застройщика; ПСБ для ИП и собственников бизнеса — от 40 % |
| ИТ-ипотека | не менее 20 % | Большинство банков — 20 %; ВТБ — от 40 % по матрице банка от мая 2026 (20 % у застройщиков на проектном финансировании ВТБ и ГК ПИК); Россельхозбанк — от 30 % |
| Дальневосточная и арктическая | не менее 20 % | 20 % на квартиру; у АТБ на дом — от 40 %; ПСБ для ИП и собственников бизнеса — от 40 % |
| Сельская ипотека | не менее 20 % | Россельхозбанк — от 30 % |
| Военная ипотека | федерального минимума нет; взнос обычно оплачивает целевой жилищный заём из накоплений НИС | ПСБ — минимальная доля не установлена; ВТБ — от 5 % на квартиру, от 10 % на дом и таунхаус; Россельхозбанк — от 10 % |
Несколько пояснений к таблице.
Федеральные 20 % по льготным программам — минимум, а не обещание. Правила Семейной, ИТ- и Дальневосточной ипотеки требуют взнос не менее 20 %, и ниже банк опуститься не может. А выше — может, что и видно в правом столбце. Именно до 20 % порог по Семейной и ИТ-ипотеке подняли с 20 сентября 2023 года постановлением Правительства № 1474.
Семейная ипотека в Москве требует тот же минимум 20 % — от региона зависит лимит кредита (по договорам до 30 сентября 2026 года — до 12 млн ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, до 6 млн ₽ в остальных регионах; с 1 октября — от 6 до 18 млн ₽ в зависимости ещё и от числа детей), а не порог взноса.
С 1 октября 2026 года взнос влияет на ставку Семейной. Ставка по новым договорам зависит от числа детей и региона — от 2 % до 12 %. Но если собственные средства, в том числе материнский капитал, покрывают не меньше половины цены жилья, ставка не выше 6 %, даже если по таблице предел выше (новые условия Семейной ипотеки).
Минимальный взнос по рыночной ипотеке: таблица по банкам
Это наши банки-партнёры, по данным Ипотека.Центр на сентябрь 2026 года, для покупки квартиры. У каждого банка порог относится к конкретному продукту — поэтому оговорки в последней колонке важны.
| Банк | Вторичка | Новостройка | Оговорка |
|---|---|---|---|
| Совкомбанк | от 15 % | от 20 % | 15 % — квартира или апартаменты на вторичном рынке (покупка не у первого собственника), по матрице ставок банка от 01.07.2026; дом и таунхаус — от 30 % |
| Сбербанк | от 20 % | от 20 % | — |
| ВТБ | от 20 % | от 20 % | — |
| Альфа-Банк | от 20 % | от 20 % | — |
| Т-Банк | от 20 % | от 20 % | — |
| ДОМ.РФ | от 20 % | от 20 % | — |
| Газпромбанк | от 20 % | от 20 % | — |
| ПСБ | от 20 % | от 20 % | для ИП и собственников бизнеса — от 40 % (вторичка, новостройка, дом, Семейная и Дальневосточная) |
| МКБ | от 20 % | от 20 % | — |
| БСПБ | от 20 % | от 20 % | — |
| Абсолют Банк | от 20 % | от 20 % | — |
| АТБ | от 20 % | от 20 % | квартира и апартаменты при любой форме подтверждения дохода |
| МТС Банк | от 20 % | от 20 % | — |
| Уралсиб | от 20 % | от 20 % | — |
| Примсоцбанк | от 20 % | от 20 % | — |
| Реалист Ипотека | от 20 % | — | — |
| ТКБ | от 20 % / от 25 % | от 30 % / от 40 % | первое число — квартира в одном из 57 городов из списка банка, второе — в остальных населённых пунктах |
| Банк БЖФ | от 40 % | от 40 % | при скоринговом балле НБКИ от 200; при балле 100–199 — от 45 % |
Видно, что «ипотека с минимальным первоначальным взносом» на обычную квартиру в 2026 году — это в подавляющем большинстве случаев те же 20 %. Разница между банками — в ставке, требованиях к заёмщику и объекту, а не в пороге.
Когда взнос может быть меньше 20 %
Это узкие исключения — у каждого своё условие (по данным Ипотека.Центр на сентябрь 2026):
| Предложение | Взнос | Условие |
|---|---|---|
| Совкомбанк, рыночная ипотека на вторичке | от 15 % | квартира или апартаменты, покупка не у первого собственника |
| Военная ипотека | ПСБ — минимальная доля не установлена; ВТБ — от 5 % (квартира) и от 10 % (дом, таунхаус); Россельхозбанк — от 10 % | для участников НИС; взнос обычно оплачивает целевой жилищный заём из накоплений |
| ПСБ, вторичка | от 0 % | только зарплатным клиентам банка из организаций оборонно-промышленного комплекса и МЧС России |
| ТКБ, выкуп доли в квартире | 0 % или 5 % | 0 % — если у покупателя уже есть не меньше 1/3 квартиры, 5 % — если меньше |
| ВТБ, грант для сотрудников РЖД | 0 % или 10 % | 0 % — «молодой специалист», 10 % — остальные сотрудники |
| Ипотека в новых регионах (ДНР, ЛНР, Запорожская и Херсонская области) | от 10 % | ПСБ — госпрограмма «Новые субъекты 2 %»; ВТБ — строительство дома на новых территориях |
Когда банк попросит больше 20 %
Порог в таблицах выше — для стандартной квартиры и заёмщика с подтверждённым доходом. Вот ситуации, в которых взнос растёт, с примерами из условий банков.
Дом, таунхаус, апартаменты, коммерция. У ТКБ на вторичном рынке апартаменты и таунхаус — от 35 %, комната, дом с участком и нежилая недвижимость — от 40 %. У Совкомбанка коммерческая недвижимость — от 30 %. По Дальневосточной ипотеке АТБ берёт на квартиру 20 %, а на дом — 40 %.
Доход подтверждён не выпиской СФР. У АТБ на готовый жилой дом с участком взнос 30 %, если доход подтверждён выпиской СФР, и 40 % — если справкой по форме банка; на таунхаус — 20 % и 30 % соответственно. На квартиру и апартаменты форма подтверждения дохода взнос у АТБ не меняет.
Сложная кредитная история. Банк БЖФ, который работает в том числе с клиентами со слабым скорингом, берёт от 40 % при балле НБКИ от 200, от 45 % — при балле 100–199, а по опции «Зелёный коридор» для самого низкого балла — от 43 % в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и от 50 % в других регионах (условия по этой опции банк рассматривает индивидуально).
Бизнес вместо найма. У ПСБ ИП и собственники бизнеса вносят от 40 % — на вторичку, новостройку, дом и по Семейной и Дальневосточной ипотеке — вместо 20 % для остальных клиентов.
Госпрограмма в банке с повышенным порогом. ВТБ по Семейной и ИТ-ипотеке берёт стандартно от 40 %, Уралсиб вне акций по Семейной — 50 % по ДДУ. У обоих есть схемы с 20 %: у ВТБ — застройщики на проектном финансировании банка, ГК ПИК и комбинированная ипотека, у Уралсиба — акции «Сверхлимит» и «Комбоипотека».
Оценка ниже цены. Банк смотрит не только на цену в договоре, но и на рыночную стоимость залога по отчёту оценщика. Например, у ТКБ сумма кредита должна одновременно уложиться и в долю от цены покупки, и в предел от рыночной стоимости залога, и берётся меньшая из них. Если оценщик оценил квартиру дешевле цены, кредит уменьшится, а разницу придётся доплатить из своих денег. Поэтому я всегда советую держать запас сверх минимального взноса.
Как посчитать первоначальный взнос в рублях
Формула: взнос = цена жилья × процент взноса. Сумма кредита = цена минус взнос.
Пример: квартира за 8 млн ₽.
| Взнос | Сумма взноса | Сумма кредита | Платёж при 18 % на 30 лет |
|---|---|---|---|
| 20 % | 1 600 000 ₽ | 6 400 000 ₽ | ≈ 96 450 ₽ |
| 30 % | 2 400 000 ₽ | 5 600 000 ₽ | ≈ 84 400 ₽ |
| 50 % | 4 000 000 ₽ | 4 000 000 ₽ | ≈ 60 280 ₽ |
Ставка 18 % взята для наглядности, чтобы показать только влияние взноса; у конкретного банка она будет своей. За 30 лет разница в переплате между взносом 20 % и 30 % в этом примере — около 3,5 млн ₽.
Кроме самого взноса нужны деньги на оценку, страхование, регистрацию, проверку объекта и расчёты по сделке, а после неё — на переезд и ремонт. Отдавать в сделку все накопления без финансовой подушки рискованно: первые месяцы после покупки обычно самые затратные.
Как взнос влияет на ставку, сумму кредита и одобрение
Ставка. У многих банков ставка по рыночной ипотеке зависит от взноса ступенями. Например, у Совкомбанка на готовую квартиру три ступени — 15–30 %, 30–50 % и от 50 %, и на каждой следующей ставка на 0,5 п. п. ниже, чем на предыдущей (по данным на сентябрь 2026). У ТКБ ставка привязана к отношению кредита к стоимости залога — по сути то же самое. Поэтому если у вас взнос 28–29 %, иногда выгоднее доложить немного до следующей ступени — я всегда проверяю это при расчёте.
Сумма кредита и платёж. Чем больше взнос, тем меньше кредит, а значит, ниже ежемесячный платёж и переплата. Это видно по таблице выше.
Одобрение. Банк оценивает долговую нагрузку — какую долю дохода будут забирать платежи по всем кредитам. Меньший кредит — меньший платёж — ниже нагрузка. Иногда банк одобряет не ту сумму, что просили, и тогда больший взнос — единственный способ сохранить выбранную квартиру.
Чем можно внести первоначальный взнос
Собственные деньги
Самый простой вариант: деньги на счёте или вкладе. Часть банков принимает и взнос, уже уплаченный продавцу до сделки, подтверждённый распиской — например, Газпромбанк (кроме сделок между родственниками и покупки дома с участком), АТБ по квартирам, БСПБ — для авансовых платежей до 500 тыс. ₽ и не более 10 % взноса. Если платили продавцу заранее, обсудите это с банком до подачи.
Материнский капитал
Маткапитал можно направить на первоначальный взнос по ипотеке сразу после рождения ребёнка, не дожидаясь трёх лет. С 1 февраля 2026 года полный размер капитала на первого ребёнка, появившегося с 2020 года, — 728 921,90 ₽. Для второго ребёнка, появившегося с 2020 года, при отсутствии ранее возникшего права — 963 243,17 ₽; если право уже возникло на первого ребёнка с 2020 года, доплата составляет 234 321,27 ₽. При праве, возникшем на второго ребёнка в 2007–2019 годах, полный размер — 728 921,90 ₽. Фактический остаток проверяйте в СФР: неоформленный сертификат не означает, что право раньше не возникало.
Но в счёт взноса маткапитал принимают не все банки. По данным Ипотека.Центр на сентябрь 2026:
| Как банк относится к маткапиталу во взносе | Банки |
|---|---|
| Принимает | Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, ДОМ.РФ, ПСБ, МКБ, БСПБ, Абсолют Банк, ТКБ, Совкомбанк, Реалист Ипотека |
| Принимает, если своих денег не меньше 5 % | Газпромбанк |
| По индивидуальному согласованию | МТС Банк |
| Не зачитывает во взнос | Т-Банк; Россельхозбанк по Сельской и Семейной ипотеке (маткапитал — только на досрочное погашение) |
Отдельные нюансы: ТКБ при маткапитале во взносе выдаёт кредит от 1 млн ₽; Совкомбанк по Семейной и ИТ-ипотеке в схеме с двумя кредитными договорами принимает маткапитал только во взнос по льготному кредиту. Проверьте ещё и простую арифметику: если маткапитала не хватает на минимальный процент, разницу нужно добавить своими деньгами. По банкам, которых нет в таблице, это условие уточняем у банка.
Субсидии и сертификаты
Региональные субсидии и сертификаты (например, для молодых семей) тоже идут в счёт взноса — в условиях Абсолют Банка, БСПБ и Реалист Ипотеки это прописано прямо. Условия выдачи субсидии задаёт регион или ведомство, а приём её во взнос — банк, поэтому сверяйте оба.
Накопления по военной ипотеке
Участник накопительно-ипотечной системы (НИС) может получить целевой жилищный заём на уплату первоначального взноса по ипотеке — это предусмотрено статьёй 14 Федерального закона № 117-ФЗ. Отсюда и низкие пороги военной ипотеки в банках: у ПСБ минимальная доля взноса не установлена (взнос обычно — целевой жилищный заём из накоплений НИС), ВТБ — от 5 % на квартиру и от 10 % на дом и таунхаус, Россельхозбанк — от 10 %.
Продажа имеющегося жилья
Если у вас уже есть квартира, взносом может стать её продажа. Чаще всего это альтернативная сделка — продажа и покупка регистрируются одновременно. Она занимает больше времени, чем свободная покупка, и это нужно учитывать, если одобрение ипотеки ограничено по сроку.
Кредит под залог имеющейся недвижимости
Если продавать квартиру не хочется, некоторые берут кредит под её залог и направляют деньги на покупку. Это отдельный продукт: ставка выше ипотечной, а в залог уходит ваше собственное жильё. Такой вариант я считаю вместе с клиентом отдельно и никогда не называю «ипотекой без взноса».
Почему потребкредит на взнос — крайний вариант
Потребительский кредит на взнос — не бесплатная замена накоплениям. Он увеличивает долговую нагрузку, отражается в кредитной истории, а банк при ипотеке может проверить, откуда взялись деньги на взнос. В итоге потребкредит может уменьшить одобренную сумму ипотеки или стать причиной отказа. Скрывать такой кредит от банка нельзя. Если без него никак, сначала посчитайте нагрузку с учётом обоих платежей.
Есть ли максимальный первоначальный взнос
Закон верхней границы взноса не устанавливает: чем больше вы вносите сами, тем меньше кредит. Ограничение бывает с другой стороны — у каждого продукта есть минимальная сумма кредита. Например, у ТКБ это 500 000 ₽, а при использовании маткапитала — 1 млн ₽; у других банков минимум бывает и выше. Если взнос настолько большой, что кредит оказывается меньше минимума банка, такой кредит банк не выдаст — иногда проще взять меньшую сумму в другом банке или вовсе обойтись без ипотеки.
Второй момент — льготные программы. Их лимит кредита фиксированный (например, до 12 млн ₽ по Семейной в Москве), и при дорогой квартире взнос вырастает сам: всё, что выше лимита, придётся оплатить своими деньгами или взять отдельным рыночным кредитом по комбинированной схеме.
Если собственных денег на взнос нет
Ипотеки под 0 % собственных средств на покупку обычной квартиры у наших банков-партнёров практически нет — есть только узкие исключения из списка выше. Но взнос часто можно собрать не из накоплений: маткапитал, субсидии, программы застройщиков на первичном рынке. Как это сделать по шагам, я разобрала на странице ипотека без первоначального взноса.
Частые вопросы
Сколько первоначальный взнос по ипотеке в 2026 году?
По рыночной ипотеке на квартиру и по Семейной, ИТ- и Дальневосточной программам — от 20 % цены жилья у большинства банков. На дом, апартаменты, при неподтверждённом доходе или сложной кредитной истории — 30–50 %.
Какой минимальный первоначальный взнос по ипотеке?
На обычную квартиру — 20 %. Ниже — только узкие исключения: Совкомбанк на вторичную квартиру и апартаменты — от 15 % (по данным Ипотека.Центр на сентябрь 2026), военная ипотека, где взнос обычно оплачивают накопления НИС, и предложения для отдельных категорий заёмщиков, выкупа доли и новых регионов.
Нужен ли первоначальный взнос для ипотеки?
Да, почти всегда. Без собственного взноса покупку обычной квартиры банки не кредитуют; исключения — военная ипотека и узкие предложения из таблицы «Когда взнос может быть меньше 20 %». Если своих денег нет, посмотрите, что можно направить во взнос вместо накоплений: маткапитал, субсидии, продажу имеющегося жилья.
Какой первоначальный взнос по Семейной ипотеке в 2026 году?
Не менее 20 % — это требование программы. Часть банков берёт больше: ВТБ — от 40 % на покупку квартиры (20 % у застройщиков на проектном финансировании ВТБ и ГК ПИК), Россельхозбанк — от 30 % (20 % у застройщиков-партнёров банка).
Сколько первоначальный взнос по ИТ-ипотеке?
Не менее 20 % по правилам программы. ВТБ по матрице от мая 2026 стандартно берёт от 40 %, Россельхозбанк — от 30 %.
Какой взнос нужен ИП и самозанятым?
Чаще всего тот же, что и наёмным работникам, но есть исключения. Например, у ПСБ ИП и собственники бизнеса вносят от 40 % — на вторичку, новостройку, дом и по Семейной и Дальневосточной ипотеке. Требования к подтверждению дохода и стажу бизнеса у каждого банка свои — подробно я разобрала их в статье ипотека для самозанятых и ИП.
Может ли банк после одобрения потребовать больший взнос?
Да, если изменились вводные. Например, если оценщик оценил квартиру ниже цены в договоре: у ТКБ сумма кредита должна уложиться и в долю от цены покупки, и в предел от рыночной стоимости залога, и берётся меньшая из двух сумм. Разницу покупатель доплачивает своими деньгами. Поэтому до сделки стоит держать запас сверх минимального взноса.
Входит ли первоначальный взнос в сумму ипотеки?
Нет. Сумма кредита — это цена жилья минус взнос. Проценты начисляют только на сумму кредита.
Какой процент первоначального взноса выгоднее всего?
С точки зрения ставки — тот, что попадает в следующую ступень банка: у многих банков ставка снижается с ростом взноса, например у Совкомбанка ступени начинаются с 30 % и с 50 %. С точки зрения жизни — тот, после которого у семьи остаётся подушка на несколько месяцев платежей и расходы после покупки.
Можно ли внести первоначальный взнос маткапиталом?
Да, если его принимает банк. Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, ДОМ.РФ и ещё ряд банков — принимают, Газпромбанк — при своих деньгах не меньше 5 %, Т-Банк — не принимает.
Можно ли взять кредит на первоначальный взнос?
Технически можно, но банк увидит этот кредит в кредитной истории и учтёт платёж при расчёте нагрузки. Это может уменьшить одобренную сумму ипотеки или привести к отказу.
Какой первоначальный взнос по комбинированной ипотеке?
Обычно такой же, как по льготной части, — от 20 %. Например, у ВТБ комбинированная схема — от 20 %, у Уралсиба в «Комбоипотеке» и «Сверхлимите» — от 20 % (при подтверждении дохода двумя документами в Комбоипотеке — от 40 %).
Посчитайте свой взнос
Точный минимум зависит от банка, объекта, региона и того, как вы подтверждаете доход. Напишите ассистенту Ипотека.Центр цену квартиры, сколько у вас есть на взнос и есть ли маткапитал — он покажет, какие банки вам подходят, и посчитает платёж.