«Я же просто для галочки» — самая дорогая фраза, которую я слышу на сделках. Её говорит мама, которую сын позвал созаёмщиком «для суммы». Её говорит подруга, которая подписала и забыла. Через два года у мамы испорчена кредитная история из-за чужой просрочки, а подруга не может взять Семейную ипотеку себе: льготный кредит уже записан на неё.
За двадцать лет в ипотеке я убедилась, что состав участников — не формальность в конце анкеты, а решение, которое определяет и одобряемую сумму, и срок, и то, кто будет должен банку деньги весь срок. Разберу по частям: кто такой созаёмщик юридически, чем он отличается от поручителя и залогодателя, как банки считают нагрузку на всю компанию сразу и что делать, если состав нужно поменять.
Созаёмщик — это второй должник, а не подпись для галочки
Созаёмщик — сторона кредитного договора. Он должен банку ту же сумму, что и основной заёмщик, и в тот же срок. Юридически это солидарная обязанность (статья 322 Гражданского кодекса РФ).
По статье 323 ГК РФ кредитор вправе требовать исполнения и от всех должников совместно, и от любого из них по отдельности — притом как полностью, так и в части долга. Банк не обязан сначала идти к «главному» заёмщику: если платёж не пришёл, требование предъявят тому, с кого проще взыскать.
Дальше — статья 325 ГК РФ. Тот, кто погасил долг за всех, получает право регрессного требования к остальным за вычетом своей доли. На бумаге справедливо, на практике — суд с родственником или бывшим партнёром. Я видела, как такие процессы ломают семьи надёжнее самой просрочки.
Отсюда правило, которое я повторяю на каждой консультации: созаёмщик отвечает наравне с заёмщиком, и договорённость «ты просто помоги с одобрением» этого не меняет. Суд читает договор, а не ваши намерения.
Практический шаг. Прежде чем звать человека в сделку, проговорите вслух сценарий «заёмщик перестал платить». Не готов вносить платёж из своего кармана — он не созаёмщик, ищите другую конструкцию.
Созаёмщик, поручитель, залогодатель: три роли, которые путают
В разговоре эти слова сливаются в одно, а в договоре означают разные вещи.
| Роль | Что делает | Доход | Чем рискует |
|---|---|---|---|
| Созаёмщик | Сторона кредитного договора, должник наравне с заёмщиком | Может учитываться, а может нет | Всей суммой долга и кредитной историей |
| Поручитель | Отвечает за исполнение обязательства заёмщиком (ст. 361 ГК РФ) | Как правило нет | Отвечает солидарно с должником (ст. 363 ГК РФ), если законом или договором поручительства не установлена субсидиарная ответственность |
| Залогодатель | Даёт в залог свою недвижимость | Не обязательно | Самим объектом |
В ипотеке поручительство встречается реже и обычно как временная конструкция. Например, у Альфа-Банка есть отдельная программа покупки объекта, который ещё в залоге у другого банка: до регистрации права собственности заёмщика там действует поручительство продавца — на всю сумму обязательств, а не частично. В обычной сделке продавец поручителем не выступает.
С залогодателем роли часто сцеплены. В МТС Банке залогодатель, если в залог идёт недвижимость третьего лица, обязательно привлекается как созаёмщик. В Газпромбанке по кредиту под залог недвижимости залогодателями могут быть любые третьи лица — только совершеннолетние, только собственники имущества, максимум четыре человека. В Транскапиталбанке правило зеркальное: если доход залогодателя не учитывается при расчёте платёжеспособности, он не включается в число созаёмщиков.
Агенту на заметку: когда банк говорит «нужен ещё один участник», уточняйте, в каком качестве, — от этого зависит, попадёт ли долг в кредитную историю человека.
Финансовый и нефинансовый созаёмщик
Созаёмщик может участвовать доходом, а может не участвовать. Финансовый увеличивает одобряемую сумму, нефинансовый — нет: он входит в сделку по другим причинам (общая собственность супругов, требование программы, доля в квартире).
- Альфа-Банк. Если заёмщик не в браке, созаёмщиками могут быть родители, дети, братья, сёстры, друзья, коллеги, гражданские супруги и иные лица — но только с доходом. Супруг может быть созаёмщиком и с доходом, и без.
- Совкомбанк. В схеме долевой собственности с третьим лицом по госпрограммам (с 22.08.2025) официальному супругу, родителю общего ребёнка и родственникам первой линии подтверждать доход не обязательно; остальным, включая гражданских супругов, — обязательно. Минимального размера дохода при этом не установлено.
- АТБ. Созаёмщики по умолчанию — родственные лица, с возможностью выделить долю в собственности даже созаёмщику без дохода.
- Банк Жилищного Финансирования прямо задаёт возраст созаёмщика без дохода — от 18 лет.
- ДОМ.РФ. По Дальневосточной ипотеке супруга — гражданина РФ, привлечённого созаёмщиком без учёта дохода, требуется включить в залогодатели.
Возрастные рамки для нефинансового участника тоже разные. Ниже — сводные данные по банкам-партнёрам на май 2026 года. У отдельных банков они могли измениться — перед сделкой подтверждайте у кредитора.
| Возраст нефинансового участника | Банки |
|---|---|
| 18–65 | Абсолют Банк |
| 18–70 | БСПБ |
| 20–70 | Газпромбанк, ТКБ |
| 21–70 | Уралсиб, ПСБ |
| 18–75 | ВТБ, МТС Банк, Банк БЖФ |
| 20–85 | Совкомбанк |
| от 18, без верхней границы | МКБ, ДОМ.РФ, Примсоцбанк |
| от 21, без верхней границы | Альфа-Банк |
Практический шаг. Решите заранее, зачем вам этот человек: добрать доход или закрыть требование по составу. Если добрать — сразу собирайте полный пакет подтверждения, иначе он станет нефинансовым и сумма не вырастет.
Супруг: участник по умолчанию
Имущество, нажитое супругами в браке, — их совместная собственность (статья 34 Семейного кодекса РФ). Поэтому банк исходит из того, что супруг в сделке участвует, даже если кредит оформляет один из них.
На рыночных программах у большинства банков есть развилка: супруг либо входит созаёмщиком, либо остаётся вне договора — и тогда нужно нотариальное согласие на залог или брачный договор. Требование о нотариально удостоверенном согласии супруга на сделки с имуществом, права на которое регистрируются государством, закреплено пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса.
По сводным данным картина такая. Альфа-Банк, Уралсиб и Абсолют Банк принимают супруга-нерезидента при нотариальном согласии или брачном договоре; МКБ и Совкомбанк — только при брачном договоре; ПСБ — при согласии или договоре. Россельхозбанк формулирует иначе: супруг становится созаёмщиком вне зависимости от платёжеспособности, но его можно не привлекать при наличии брачного договора. Газпромбанк по рыночным программам не требует ни того, ни другого.
Отдельно стоит Т-Банк с нестандартной для рынка моделью: по вторичке заёмщик один, без долевой и совместной собственности, а семейный интерес закрывается нотариальным согласием супруга. Несколько заёмщиков или созаёмщиков банк пока не поддерживает — исключение только Семейная ипотека. Клиенту, которому созаёмщик обязателен, банк не подойдёт — знать об этом лучше до подачи.
Семейная ипотека с 1 февраля 2026: обходной путь закрыт
Это главное изменение последних лет, и усвоено оно до сих пор не всеми.
С 1 февраля 2026 года по Семейной ипотеке супруг гражданина РФ, имеющего целевых детей, в обязательном порядке включается в состав участников кредитного договора. Прежняя схема — вывести супруга брачным договором или нотариальным согласием — отменена. Брак проверяется на дату заключения договора, а не на дату подачи заявки. Одобренные до 1 февраля, но не заключённые договоры тоже должны соответствовать новым требованиям.
Детали, которые обычно теряются:
- Супруг не обязан быть родителем ребёнка. Но если созаёмщик — третье лицо по отношению к титульному заёмщику, он обязан участвовать доходами, и по Семейной для супруга-созаёмщика это требование сохраняется.
- Брачный договор больше не меняет состав участников. ДОМ.РФ формулирует прямо: структурирование сделки по составу заёмщиков и залогодателей осуществляется независимо от наличия или отсутствия брачного договора. МКБ пишет то же самое своими словами.
- Скрыть брак нельзя. Если супруга не включить в созаёмщики, кредит исключается из возмещения, а ставку по договору поднимут до размера, предусмотренного решением Минфина по программе — на 1 февраля 2026 года это ключевая ставка ЦБ плюс 2–2,5 процентных пункта. ВТБ с той же даты ввёл штрафную ставку за невключение супруга — гражданина РФ.
- Банки называют два исключения. Супруг может не участвовать, если он иностранный гражданин (нужен документ, подтверждающий гражданство) или участник военной ипотеки — тогда брачный договор и нотариальное согласие применимы, но требуется сертификат участия в НИС. Абсолют Банк перечисляет те же два исключения.
Здесь же начинается расхождение, о котором надо предупреждать клиента. Могут ли по Семейной участвовать посторонние созаёмщики — банки трактуют по-разному. ДОМ.РФ пишет однозначно: иные созаёмщики, не супруги, не допускаются. Абсолют Банк, наоборот, допускает третьих лиц и уточняет, что требование об обязательном участии супруга не распространяется на супругов таких третьих лиц. БСПБ отмечает, что участие третьих лиц сохранено в прежнем формате. МКБ пишет, что на третьих лиц в составе солидарных заёмщиков требование о включении супруга не распространяется. А Уралсиб пошёл в обратную сторону: с 18 мая 2026 года снял свои специальные требования к составу и применяет стандартные федеральные условия программы.
Вывод простой и неприятный: универсального ответа «можно ли взять маму созаёмщиком в Семейную» не существует — он зависит от банка, и получать его нужно до подачи. Про саму программу — на посадочной Семейная ипотека, а состав участников удобно сравнивать на вкладке «Роли участников» в справочнике условий.
Агенту на заметку: клиент с готовым брачным договором «чтобы жену не тащить в кредит» — это разговор на пятнадцать минут прямо сейчас, а не сюрприз на подписании.
Дальневосточная и Арктическая: брак с иностранцем закрывает программу
Здесь правило жёстче. В категории «Многодетная семья», добавленной в Дальневосточную и Арктическую ипотеку с 22 июня 2026 года, ДОМ.РФ формулирует так: если заёмщик в браке, привлечение супруга в созаёмщики обязательно, а брак с иностранным гражданином делает кредитование недопустимым. Залогодателем выступает основной заёмщик-родитель, дополнительно может быть включён супруг — гражданин РФ, иные лица не допускаются.
Разница с Семейной принципиальная: там иностранный супруг — основание вывести его из сделки, здесь — основание отказать в программе целиком. Поэтому о гражданстве супруга спрашивайте на первой встрече, до подбора объекта.
Сколько созаёмщиков можно взять
Ограничение по составу есть почти у всех, но числа разные.
| Банк | Ограничение по составу |
|---|---|
| Альфа-Банк | До 3 созаёмщиков в одной заявке |
| БСПБ | До 3 созаёмщиков, любые лица |
| Россельхозбанк | Супруг плюс до 3 физических лиц, в том числе не родственников |
| Ак Барс | До 4 созаёмщиков (по кредиту под залог недвижимости) |
| АТБ | Не более 4 заёмщиков по одной сделке |
| МТС Банк | Максимум 4 человека, включая основного заёмщика |
| Т-Банк | Фактически 1 заёмщик; несколько участников — только по Семейной |
Круг допустимых лиц тоже различается. МКБ и Газпромбанк допускают любых третьих лиц. У АТБ с 1 июня 2026 года по тарифным планам «Готовое жильё», «Рефинансирование» и «Строящееся жильё» созаёмщиками могут быть люди без родственной связи с заёмщиком — если они не владельцы бизнеса с долей в уставном капитале от 25% и не ИП.
Замечу отдельно: «больше созаёмщиков» не равно «больше одобрят». У Ак Барса четыре созаёмщика — прямо описанный способ увеличить лимит, но в общем случае каждый участник приносит не только доход, но и свои обязательства.
Долговая нагрузка и кредитная история считаются по всем сразу
Кредитор обязан рассчитывать показатель долговой нагрузки заёмщика — статья 5.1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Если показатель превышает 50%, кредитор письменно уведомляет заёмщика о риске неисполнения обязательств и применения штрафных санкций. Это регуляторный показатель, и считается он по каждому заёмщику отдельно. Платёжеспособность банк при этом оценивает по всей компании сразу: складывает доходы участников и вычитает их действующие платежи.
Так же устроен расчёт в ассистенте Ипотека.Центр: к будущему платежу прибавляются текущие обязательства по данным бюро кредитных историй, и если результат превышает настроенный по банку порог, подбор помечает это отдельным предупреждением — с подсказкой, что банк может попросить увеличить первоначальный взнос или добавить созаёмщика.
Отсюда практический вывод: созаёмщик с действующим автокредитом снижает одобряемую сумму, а не повышает её. Я много раз видела, как «сильный» созаёмщик с зарплатой выше, чем у заёмщика, ухудшал заявку, потому что тянул за собой кредитку с большим лимитом и потребительский кредит.
Кредитная история проверяется у каждого участника отдельно — и в нашем подборе, и в банках. Банкротство, просрочки, активные микрозаймы и налоговые долги смотрят по каждому включённому в сделку человеку. Текущая просрочка у созаёмщика у большинства банков закрывает заявку целиком, каким бы безупречным ни был заёмщик. Но пороги свои у каждого: где-то допускают несколько коротких просрочек за год, где-то смотрят только на просрочки от 90 дней.
Практический шаг. Возьмите кредитные отчёты на всех участников до подачи заявки, а не после отказа.
Возраст: когда созаёмщик становится обязательным
Созаёмщик бывает нужен не для суммы, а для срока. У многих банков есть потолок возраста, выше которого заявку без второго участника не рассматривают: по сводным данным на май 2026 года это 55 лет у Абсолют Банка, 59 у Транскапиталбанка, 60 у ДОМ.РФ и Примсоцбанка, 66 у Уралсиба, Совкомбанка и ПСБ, 68 у МКБ, 69 у Газпромбанка. У Банка БЖФ планка зависит от региона: 65 лет в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти, 55 — в остальных. Цифры меняются, перед сделкой их подтверждает банк.
Работает это и в обратную сторону. В МТС Банке заёмщику от 18 до 23 лет обязательно привлечение созаёмщика с доходом. В Россельхозбанке одному из созаёмщиков на момент окончания срока кредита должно быть не более 65 лет — то есть пожилой созаёмщик срок не спасёт, а укоротит. В Транскапиталбанке, если заёмщику или созаёмщику на момент погашения больше 65 лет и его доход учитывается в расчёте лимита с долей не менее 15%, кредит выдаётся только при согласии страховой компании оформить договор страхования жизни и здоровья.
Практический шаг. Планируя длинный срок, проверяйте возраст самого старшего финансового участника на дату последнего платежа, а не на дату подачи.
Собственность и обязанность платить — разные вещи
Ещё одно устойчивое заблуждение: «раз я созаёмщик, квартира моя». Не обязательно.
В Альфа-Банке созаёмщик может быть собственником, а может им не быть, размер доли любой; для супруга допустима даже индивидуальная собственность, а для холостого заёмщика индивидуальная собственность созаёмщика невозможна. Там же два жёстких запрета: нельзя наделить собственностью несовершеннолетних детей и нельзя наделить собственностью физлицо, не являющееся созаёмщиком.
В МКБ индивидуальная собственность нефинансового созаёмщика возможна, но только на вторичном рынке, а ребёнок может быть только залогодателем — не заёмщиком и не созаёмщиком. Когда маткапитал идёт в первоначальный взнос, банк расписывает допустимые сочетания подробно: оба родителя с собственностью у обоих — только в законном браке; один родитель плюс родственники или третьи лица как созаёмщик либо собственник — допустимо; несовершеннолетний единственным собственником без взрослого быть не может. В Совкомбанке в схеме долевой собственности с третьим лицом по госпрограммам минимальная доля — 6 квадратных метров на собственника.
Обратная сторона тоже существует: можно быть должником и не быть собственником — самая обидная конфигурация, если отношения испортятся. Как долг и квартира делятся при разводе, я разбирала в материале про ипотеку при разводе.
Практический шаг. Зафиксируйте распределение долей письменно до сделки: после регистрации менять состав собственников — отдельная сделка, а при непогашенной ипотеке ещё и согласие банка.
Что теряет созаёмщик: право на свою льготную ипотеку
Этот риск недооценивают чаще всего, и он не про деньги, а про упущенную возможность.
С 23 декабря 2023 года действует общефедеральное ограничение: у клиента может быть только один кредит, где он выступает заёмщиком, созаёмщиком или поручителем по любой из льготных программ. Кредиты, оформленные до этой даты, не учитываются. С 1 февраля 2026 года ограничение распространяется на всю семью: муж и жена в сумме могут иметь одну льготную ипотеку на двоих, а не по одной каждый.
Банки применяют это буквально. Транскапиталбанк: если заёмщик или созаёмщик был заёмщиком, созаёмщиком или поручителем по другому ипотечному договору после 23 декабря 2023 года, по которому кредитор получил субсидию по госпрограммам, кредит не предоставляется. Исключение узкое: прежний кредит был по Семейной ипотеке, после его подписания родился ребёнок и сам кредит закрыт до подписания нового — все три условия сразу. МКБ прямо указывает, что при проверке правила «один кредит» учитываются созаёмщики и поручители.
Проще говоря: став созаёмщиком по льготной ипотеке брата, вы, скорее всего, потратили своё право на льготную программу. Не поручились морально — потратили формально, по реестру.
Практический шаг. Прежде чем соглашаться, спросите себя и супруга: планируем ли мы льготную ипотеку в ближайшие годы. Если да — участие в чужой льготной сделке обсуждайте как отказ от собственной.
Как исключить участника из сделки
Момент решает всё.
До подачи заявки состав меняется свободно — вы просто пересобираете анкету. В нашем ассистенте это отдельное действие: участника можно исключить из сделки, его данные не удаляются — он помечается как не участвующий, и есть парное действие, чтобы вернуть его обратно. Исключённые участники не проверяются стоп-факторами, не входят в расчёт ставки и не учитываются в долговой нагрузке.
Важно понимать: исключение — не косметика. Уходит доход участника, меняются возрастные ограничения, может измениться применимость программы, и расчёт нужно перегонять заново.
Отдельный случай — исключить самого основного заёмщика: анкету завели на маму, а оформлять решили на сына. Тогда первый оставшийся созаёмщик становится новым основным, и стоп-факторы со ставкой считаются уже по нему. Совсем без заёмщика сделка остаться не может.
После подписания кредитного договора выйти из состава в одностороннем порядке нельзя. Смена участников — изменение условий договора, значит, нужно согласие банка, и решение всегда индивидуальное. Ни развод, ни устная договорённость между родственниками сами по себе обязательство не прекращают. По Семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года исключить супруга нельзя даже брачным договором.
Когда созаёмщик не помогает: типичные ошибки
- Созаёмщик «для галочки», без доходных документов. У Альфа-Банка для холостого заёмщика такой созаёмщик вообще не подходит. В других банках он войдёт в сделку, но сумму не увеличит — при этом долг на нём будет.
- Созаёмщик с кредитной нагрузкой. Приносит доход и приносит платежи. Считайте не зарплату, а разницу.
- Созаёмщик с плохой кредитной историей. Проверяется наравне с заёмщиком, и отказ у большинства банков будет по всей заявке.
- Пожилой созаёмщик под длинный срок. Ограничения по возрасту на дату погашения считаются по всем финансовым участникам.
- Расчёт на брачный договор по Семейной ипотеке. Схема отменена с 1 февраля 2026 года.
- Попытка «не упоминать» супруга. Брак проверяют по государственным базам, а санкция прописывается прямо в текст кредитного договора.
- Уверенность, что «созаёмщика потом уберём». После сделки — только с согласия банка.
- Незнание, что участие в чужой льготной ипотеке расходует собственное право. Самая тихая и самая дорогая ошибка в списке.
Чек-лист перед тем, как звать созаёмщика
- ☐ Понимаю, зачем он нужен: доход, требование программы или доля в объекте
- ☐ Проговорил(а) с ним сценарий «платить придётся тебе» и получил(а) внятное «да»
- ☐ Заказал(а) кредитный отчёт на каждого участника
- ☐ Посчитал(а) не доход, а разницу между доходом и действующими платежами
- ☐ Проверил(а) возраст финансовых участников на дату последнего платежа
- ☐ Уточнил(а) у банка предельное число созаёмщиков и допустимую степень родства
- ☐ Для госпрограммы проверил(а) состав по правилам банка, а не «по рынку»
- ☐ Убедился(лась), что сделка не лишает созаёмщика собственной льготной ипотеки
- ☐ Зафиксировал(а) распределение долей письменно до подписания
Состав участников — тот параметр сделки, который почти невозможно исправить задним числом. Ставку можно рефинансировать, срок сократить досрочными платежами, банк поменять. Подпись созаёмщика остаётся на весь срок.
Источники
- Гражданский кодекс РФ, статьи 322, 323, 325 — солидарная обязанность должников и право регрессного требования.
- Гражданский кодекс РФ, статьи 361, 363 — договор поручительства и ответственность поручителя.
- Семейный кодекс РФ, статьи 34, 35 — совместная собственность супругов и нотариальное согласие на сделки с имуществом, права на которое регистрируются государством.
- Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», статья 5.1 — расчёт показателя долговой нагрузки и уведомление заёмщика при превышении 50%.
- Условия банков-партнёров Ипотека.Центр по составу участников: Альфа-Банк (изменения по Семейной ипотеке с 01.02.2026; схема участников сделки), ДОМ.РФ (требования к участникам сделки; изменения по Дальневосточной и Арктической ипотеке от 15.06.2026), а также МКБ, ВТБ, Газпромбанк, Абсолют Банк, БСПБ, Совкомбанк, Россельхозбанк, Транскапиталбанк, Уралсиб, АТБ, Ак Барс, МТС Банк, ПСБ, Т-Банк, Примсоцбанк, Банк БЖФ.
- Сводные данные по условиям банков-партнёров Ипотека.Центр на 13.05.2026 — возрастные рамки участников и предельный возраст без созаёмщика; при расхождении приоритет за действующими документами банка.
Нормы и условия проверены 28 августа 2026 года. Материал носит справочный характер; условия конкретного банка уточняйте у кредитора на дату сделки.