Как это работает
Комбо-ипотека: льготная и рыночная части кредита
Комбо-ипотека может помочь, если необходимая сумма кредита превышает лимит льготной программы. Льготные условия действуют только в пределах лимита, а оставшаяся сумма оформляется по условиям банка. Разбираем схемы договоров, лимиты и расчёт платежа.
Обновлено: 6 октября 2026
Что такое комбинированная ипотека
Комбинированная (комбо) ипотека — не отдельная государственная программа, а банковский продукт; в некоторых банках его называют «суперлимит». Льготные условия применяют к сумме в пределах лимита подходящей госпрограммы, а превышение оформляют по рыночной или иной ставке банка.
Схема зависит от банка: это может быть один кредитный договор с рассчитанной банком комбинированной ставкой и единым графиком либо несколько отдельных договоров со своими ставками и графиками. Кредиты оформляют для покупки одного объекта.
Важно: лимиты госпрограмм относятся к сумме кредита, а не к стоимости жилья. Если цена объекта выше лимита, но необходимый кредит в него укладывается за счёт первоначального взноса, рыночная часть может не понадобиться.
Как считаются ставка и платёж по комбо-ипотеке
При одном договоре банк может рассчитать комбинированную ставку пропорционально льготной и рыночной суммам. Ежемесячный платёж зависит не только от этой ставки, но и от срока, вида платежей и условий продукта.
При нескольких договорах у каждой части своя ставка, срок и график. Общая нагрузка за месяц равна сумме платежей по всем договорам. Поэтому одной «средней ставки» недостаточно для оценки предложения.
Пример разделения суммы. Объект стоит 25 млн ₽, первоначальный взнос — 6 млн ₽, необходимый кредит — 19 млн ₽. Если заёмщик и объект соответствуют Семейной ипотеке в Москве, до 12 млн ₽ могут войти в льготную часть (по договору до 30 сентября 2026 года — по ставке не более 6%, с 1 октября для семьи с одним ребёнком — не более 12%), а оставшиеся 7 млн ₽ — в рыночную часть. Это не готовый расчёт платежа: ставки, сроки и графики нужно получить у банка.
Лимиты комбо-ипотеки в 2026 году
- Семейная ипотека: по договорам, заключённым по 30 сентября 2026 года, льготная часть кредита — не более 12 млн ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области или 6 млн ₽ в остальных регионах, ставка — не более 6%. С 1 октября льготная часть зависит от числа детей: 12, 15 или 18 млн ₽ в столичных регионах и 6, 8 или 10 млн ₽ в остальных (один, двое, трое и больше детей), ставка — от 2% до 12% (новые условия). С учётом рыночной части общая сумма кредита может достигать 30 млн ₽ и 15 млн ₽ соответственно, но банк вправе установить меньший предел.
- ИТ-ипотека: общая сумма кредита — не более 18 млн ₽, из них не более 9 млн ₽ могут быть выданы по ставке не более 6%. И приобретаемое жильё, и основное место работы заёмщика должны находиться вне Москвы и Санкт-Петербурга. Московская и Ленинградская области под это исключение не подпадают. Действуют также требования к работодателю, возрасту и доходу.
- Другие льготные программы: возможность добавить рыночную часть нужно проверять по правилам программы и продукту конкретного банка.
- Первоначальный взнос: федеральные условия предусматривают не менее 20%, но банк может потребовать больше — например, установить порог 20,1% или 30,1%.
Это предельные параметры программ, а не гарантированная сумма одобрения. Банк оценивает доход, долговую нагрузку, первоначальный взнос, объект и собственные ограничения продукта.
Как оценить выгоду комбо-ипотеки
Комбо стоит рассматривать, когда необходимая сумма кредита превышает льготный лимит, заёмщик и объект соответствуют госпрограмме, а банк предлагает подходящий продукт. Экономия не гарантирована: большая рыночная часть, платные услуги или более высокая цена объекта могут её уменьшить.
Сравнивайте не только заявленные ставки, но и полную стоимость кредита (ПСК), ежемесячный платёж, общую сумму выплат, страхование, комиссии, платные опции и порядок досрочного погашения. При нескольких договорах запросите все графики и сложите платежи по одинаковым месяцам.
Если необходимая сумма укладывается в льготный лимит, рыночная часть обычно не нужна. Окончательные условия, доступность продукта и сумму кредита определяет банк после проверки заявки.
Что проверить перед подачей заявки
Уточните количество кредитных договоров, ставки и сроки каждой части, ПСК, графики платежей, требования к страхованию и платным услугам, а также правила направления досрочного платежа. Сверьте условия госпрограммы с официальными страницами Семейной ипотеки и ИТ-ипотеки.
Информация на странице носит справочный характер и не является индивидуальной рекомендацией или публичной офертой. Изучите все условия кредита (займа) на официальном сайте выбранного банка.
Ещё до заявки можно узнать то, что банк увидит в открытых реестрах: по заёмщику — с его согласия (приставы, налоги, банкротство, паспорт), по работодателю, застройщику или подрядчику — по ИНН. Обе проверки — в чате ассистента.
Примеры банков с комбо-ипотекой
Частые вопросы
Что такое комбо-ипотека простыми словами?
Это банковский продукт, который сочетает льготное финансирование в пределах лимита госпрограммы и сумму на рыночных или иных условиях банка. Он нужен, когда необходимый кредит превышает льготный лимит; лимит относится к кредиту, а не к стоимости жилья.
Комбо-ипотека — это один или несколько кредитных договоров?
Зависит от банка. Возможен один кредитный договор с рассчитанной банком комбинированной ставкой и единым графиком либо несколько отдельных договоров со своими ставками и графиками. До подписания нужно запросить структуру сделки и все графики.
Как рассчитываются ставка и платёж по комбо-ипотеке?
При одном договоре банк может рассчитать ставку пропорционально льготной и рыночной суммам, а платёж — по условиям единого договора. При нескольких договорах платежи рассчитываются отдельно и складываются. На результат также влияют сроки, вид платежей, страхование, комиссии и платные опции.
Какие лимиты у комбо-ипотеки в 2026 году?
По Семейной ипотеке для договоров до 30 сентября 2026 года льготная часть — не более 12 млн ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области или 6 млн ₽ в остальных регионах, ставка — не более 6%; с 1 октября льготная часть — от 6 до 18 млн ₽ в зависимости от числа детей и региона, ставка — от 2% до 12%; с рыночной частью общий кредит может достигать 30 млн ₽ или 15 млн ₽. По ИТ-ипотеке общий кредит — не более 18 млн ₽, льготная часть — не более 9 млн ₽ по ставке не более 6%. Минимальный первоначальный взнос по федеральным условиям — 20%, банк может потребовать больше.
Можно ли оформить ИТ-ипотеку в Москве или Санкт-Петербурге?
Нет, если приобретаемое жильё или основное место работы заёмщика находится в Москве либо Санкт-Петербурге, ИТ-ипотека недоступна целиком, а не только её рыночная часть. В Московской и Ленинградской областях программа возможна при соблюдении остальных требований.
В каких банках есть комбо-ипотека?
Комбо-продукты встречаются, например, у ВТБ, Альфа-Банка, Газпромбанка, МКБ и Совкомбанка. Список не исчерпывающий, а доступность программ меняется. Проверяйте текущие условия, регионы, тип объекта и структуру договоров на официальном сайте банка.
Чем комбо-ипотека отличается от обычной льготной?
В обычной льготной ипотеке весь кредит укладывается в лимит госпрограммы. В комбо необходимый кредит выше лимита: льготные условия действуют только на сумму в его пределах, а превышение оформляется по условиям банка.
Выгодна ли комбо-ипотека?
Не всегда. Сравните ПСК, ежемесячный платёж, общую сумму выплат, страхование, комиссии, платные опции и цену объекта с полностью рыночным кредитом и вариантом без рыночной части. При нескольких договорах учитывайте сумму платежей по всем графикам.
Посчитайте комбо-ипотеку под свою сумму
Укажите стоимость объекта, первоначальный взнос, регион и программу — ассистент предварительно проверит условия и рассчитает льготную и рыночную части. Окончательное решение и параметры кредита определяет банк.